測驗達人

susan
博一上
54270次
司法特考錄..
高二下
53569次
魯筱筱
研二下
44619次
(+23次)
Cyril..
研二上
38297次
(+11次)
錄事考試
小六下
25910次

不動產估價理論(包括高層建築物估價)題庫

【非選題】二、現有一筆建地,土地面積 1600 坪,位於都市計畫住宅區,建蔽率 50%,容積率 225%,所在地區生活機能健全,土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利 用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅,在計算開發完成之總銷售面積與蒐 集市場行情之後,得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣 12 億 4200 萬元 (一年之資金折現率為 1.33%),建築所需的直接成本為新臺幣 1 億 8000 萬元, 資本利息綜合利率為 1.94%,開發商的要求利潤率為 20%,規劃設計費用為營造費 用的 3%,廣告銷售費用為總銷售金額的 5%,稅捐費用為總銷售金額的 1%,管理 費用為總銷售金額的 3%,施工期間 1 年。請以土地開發分析法推估該土地的試算 價格。(25 分)

#14869
編輯私有筆記
1F
Yvonne Lee 國一上 (2014/10/07 12:09):
依不動產估價技術規則第七十一條規定,土地開發分析估價之程序如下: 一.確定土地開發內容內及預期開發時間 二.調查各項成本及相關費用並搜集市場行情等資料 三.現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 四.估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積 五.故算開發或建築後銷售總金額 六.故算各項成本及相關費用 七.選擇適當之利率及資本利息綜合利率 依不動產估價技術規則八十一條-土地開發分析之計算公式如下 v={s/(1+r)/(1+i)-(c+m)} v=土地開發分析價格 s=開發或建築後預期銷售金額 r=適當之利潤率 c=開發或建築所需知直接成本 m=開發或建築所需知間接成本 i=開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率 如題已得知銷售金額,利潤率,直接成本及資本利息綜合利率,故需先出間接成本 不動產估價技術規則七十六條規定,直接成本:營造或施工費;間接成本:規劃設計費,廣告費,銷售費,管理費,稅捐及其他負擔 不動產估價技術規則七十七條規定,廣告費,銷售費,管理費及稅捐等費用,應由全聯會定期公告,未公告前,應依下列規定推估之。 但因情況特殊,並於估價報告書中敘明者,不在此限 一.廣告費,銷售費按總銷售金額之百分之四至百分之五推估 二.管理費按總銷售金額之百分之三至百分之四推估。依公寓大廈管理條例規定設立公共基金者,應列於管理費項下,並得提高費率為百分之四至百分之五 三.稅捐按總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估,或就勘估標的之地價稅,營業稅等稅捐,按實際情形估算之 因此求出間接成本為(1242000000*5%)+(1242000000*1%)=7452000 v={12420000/(1+20%)/(1+1.94%)-(180000000+74520000)=
2F
m791017 小一下 (2014/11/18 17:11):
1242000000/1+1.33%=1225698213 廣告 稅捐 管理1225698213*5%+1%+3%=110312839 規劃設計180000000*0.03=5400000 直接成本180000000 S=V/(1+R)/(1+i)-(C+M) 1225698213/(1+20%)/(1+1.94%)-(180000000+110312839+5400000)= 1001976827 -295712839=706263988 土地試算價格:706263988元
3F
Ling 小一上 (2015/10/14 10:54):
土地開發分析法:公式為-- V=S/(1+R)/(1+i)-(C+M) S=124200萬/(1+1.33%)=1,225,70萬 R=1.94% i=20% C=180,000,000 M=規劃設計費=(直接成本) 180,000,000*3%=5,400,000 廣告銷售費用=1,225,700,000*5%=61,285,000 稅捐費=1,225,700,000*1%=12,257,000 管理費=1,225,700,000*3%=36,771,00 M=115,713,000 V=1225700000/(1+1.94%)/(1+20%)-(180000000+115713000)=762650000
4F
vive12 小三上 (2015/11/05 22:16):
答:總銷售金額12.42億除以(1+1.33%)=12.257億 間接成本= (1.8x3%)+(12.257x5%)+(12.257x1%)+(12.257x3%) =0.054+0.61285+0.12257+0.36771 =1.15713 V=12.257÷(1+20%)÷(1+1.94%)-(1.8+1.15713) ≒70626.53萬 70626.53÷1600=44.14萬/坪
5F
teresa0099 小一下 (2016/10/09 14:30):
12.42/(1+1.33)=12.257 (1.8*3%)+12.257*5%+12.257*1%+12.257*3%=1.15708 12.257/(1+20%)/(1+1.94%)-(1.8+1.15713)=70626/1600=44.14 每坪44.14萬