高普考/三四等/高員級◆土地法規概要題庫

【非選題】
試述土地登記規則之立法目的、意義及內容重點為何?同時102年最新修法之重點目的為何?
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1F
Greg Pan 高一下 (2015/08/08 14:19)
為確保交易安全 整理地籍
2F
JEREMY65 高二上 (2017/04/05 23:27)


1.試述土地登記規則之立法目的、意義及內容重點為何?試問102年修法之重點目的為何?又106年最新修法之理由目的為何?


(擬答如下)


(一)土地登記規則之立法目的:

1.地籍整理:

土地法第38條第1項規定:「辦理土地登記,應先辦地籍測量」。同法第48條第1款規定:「土地總登記,依下列次序辦理:(1)調查地籍⋯⋯」。調查地籍之目的,在於明瞭土地之客觀狀態與權屬關係,以使土地之客觀狀態與登記事實相一致。調查地籍之內容,包括各宗土地之座落、四至、界址、地圖、面積、地價、使用狀況、改良物情形、土地所有權人、使用人、他項權利人之姓名、地址等等,故土地登記時可將地籍整理完整,為土地登記之一大目的。

2.確定產權:

民法第758條規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力」。同法第759條:「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決,於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權」。土地法第43條亦規定:「依本法所為之登記,有絕對效力」。意即土地一經登記,權利即被確定,產權之取得受政府之合法保障,足以對抗第三人。反之,未經登記之土地,人民私相授受、訂立契約,在法律上之保障不足,仍以經登記後產權才有保障。

3.賦稅公平:

在現代民主社會,政府之功能在為國民提供各種服務。其內容及範圍,隨社會之進步而變化,且人民對其品質的要求有相對提高之趨勢。政府為執行政務及推行一切措施,無不需要各種費用以應支出之需,而支出應由全體國民共同負擔。因此賦稅收入是政府取得財政收入最主要的途徑。但當土地及建物之不動產,尚未辦理登記,則此項稅收之課徵,失卻根據。為求土地賦稅公平起見,理應依據地籍簿冊為之,且地政機關之地籍簿冊具有公信力,所依據課徵之賦稅方屬公平。4.規定地價:

我國土地政策之最高原則為平均地權,憲法第142條:「國民經濟應以民生主義為基本原則,實施平均地權,節制資本,以謀國計民生之均足」。平均地權之具體辦法為規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公。而照價徵稅、照價收買、漲價歸公等皆應以規定地價為本,而地價永定與否,亦與土地登記之地籍資料是否完整有密切關連。我國土地登記土地登記實務時,責令申請人同時為地價之申報,土地法第148條規定:「土地所有權人依本法所申報之地價,為法定地價」。同法第149條規定:「直轄市或縣(市)地政機關辦理地價申報之程序如下:1.查定標準地價;2.業主申報;3.編造地價冊」。同法第158條規定:「土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者,以標準地價為法定地價」。故土地登記辦理時同時辦理規定地價。

5.推行土地政策:

土地不論公、私所有,既已詳盡登載於特定之土地登記簿上。則地權分配是否合理?土地利用是否充分公享?皆可因土地登記、地籍歸戶冊而詳知其內容。土地政策不僅是解決土地問題的方法和策略,且須付諸實施,以達預期之效果,故土地政策之改革或推行皆應以土地之分配與利用著手,兩者相互為用以達地權平均地利共享之目標。台灣地區實施三七五減租、公地放領、耕者有其田以及平均地權諸政策,能夠順利施行,成效顯著,實以完備之土地登記地籍資料為基礎。今後國土綜合開發計畫及區域計畫、都市計畫之擬訂、六年國建之推行等皆以完備之地籍資料為藍本。否則徒託空言,難有適當措施以達真正之效益。


(二)土地登記規則之意義:

1.法源依據:

本規則依土地法第三十七條第二項規定訂定之。

依土地法第37條之規定,土地登記,謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則,由中央地政機關定之。亦即土地法為授權制定本規則之母法。

2.土地登記之意涵:

土地登記係指登記機關依法定程序,將土地及建築改良物之所有權與他項權利之得喪變更情形,詳實登載於土地登記簿冊上,以管理地籍,確定產權。土地登記規則明定,土地登記,謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。

我國土地法第37條第1項及土地登記規則第2條規定:「土地登記,謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記」。上列係土地登記之法定解釋,也是土地登記意義之簡括說明。故土地登記經整理後應可稱為──登記機關依法程序,將土地及建築改良物之所有權與他項權利之得、喪、變更情形,詳實記載於土地登記簿冊,藉以管理地籍,確定產權之行為,作為課徵土地稅及推行土地政策之依據。前台灣省政府地政處將土地登記之意義淺釋為地政機關按法定程序依權利人之申請或本於職權將土地建物之標示,所有權及他項權利之取得,設定及變更等應登記事項詳載於登記簿,以確定其權利歸屬及權利狀態並公示於第三人之行政行為。


(三)土地登記規則之內容重點:

我國土地登記制除循民法物權編所採權利登記制之特長外,又兼取托崙斯制之優點,融合而成為一種新的土地登記制度,期能達成清釐地籍、保障地權、規定地價之目的,以為實施土地政策,改進土地利用之張本。

其特點有九,茲說明如下:

1.以登記為生效之要件主義:

即不動產物權,依法律行為而取得設定、喪失及變更者,非經登記不生效力。

2.實施強制登記:

在已辦登記區域,土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更,皆應依法辦理登記(土地法§38、§57、§72)。即凡因法律行為之變動,非經登記,不生效力,其因法律行為以外事實之變動亦仍以登記為處分之前提要件。

3.登記採實質審查主義:

地政機關對於登記之申請人之權利能力、行為能力、法律行為或事實,須為實質之審查認定,如有瑕疵應即駁回,不予登記。(土地法§55、§56、§57、土登規則§55、§56、§57)

4.登記具有絕對效力:

依本法所為之登記,有絕對效力(土地法§43)。所謂絕對效力,即依法所登記之土地權利為保護善意第三人起見具有絕對之公信力。(土地法§43)

5.登記簿之編製,採物的編成主義:

登記簿係按行政區域縣(市)鄉鎮市(區)地段,依地號或建號順序裝訂。(土登規則§17、§18)

6.登記確定後發給權利書狀:

所有權登記後發給所有權狀,他項權利登記後發給他項權利證明書,以為權利人應享土地或建物權利之憑證。(土地法§62、§75)

7.地政機關設置登記儲金,負損害賠償責任:

登記如錯誤、遺漏或虛偽,致受損害者,地政機關負損害賠償之責,並特設置登記儲金,專備賠償之用。(土地法§68、§70)

8.登記時完成規定地價程序:

人民申請登記時,須同時自動申報地價,列為土地標示之重要事項,此項地價定為法定地價(土地法§148、§158),據以編造地價冊,作為地價稅課稅之標準。(土地法§159、§169)

9.登記簿公開:

任何人均得申請給與登記簿之謄本或節本,瞭解登記簿上之登載。


(四)土地登記規則102年修法之重點目的:

茲為落實簡政便民,提供民眾多管道申請建物所有權第一次登記之方式,及配合推動電子化政府,逐步降低使用戶籍謄本辦理相關登記作業,並因應實務作業需求,爰擬具本規則部分條文修正草案,共計修正十三條、新增一條,其修正要點如下:

1.配合行政執行處因法務部組織改造業於一百零一年一月一日起改制為行政執行分署,修正相關規定。(修正條文第二十七條、第六十九條及第一百三十八條至第一百四十二條)

2.修正登記義務人為旅外僑民應檢附之身分證明文件之規定。(修正條文第四十條)

3.增訂祭祀公業法人申請登記時應提出主管機關備查文件之規定。(修正條文第四十二條)

4.增訂申請建物所有權第一次登記前,得免先申請建物第一次測量之規定。(修正條文第七十八條)

5.增訂建物登記申請人、委託繪製人及繪製人應於登記申請書及建物標示圖記明相關事項之規定。(修正條文第七十八條之一)

6.修正申請建物所有權第一次登記應附文件之規定。(修正條文第七十九條)

7.修正土地權利移轉或設定,登記名義人死亡時應附文件之規定。(修正條文第一百零二條)

8.配合家事事件法及消費者債務清理條例之規定,增列暫時處分及清算登記等限制登記類別之規定。(修正條文第一百三十八條、第一百三十九條、第一百四十一條及第一百四十二條)

9.修正登記機關於土地有限制登記後,例外得為新登記之情形。(修正條文第一百四十一條)

10.修正申請住址變更登記應附文件之規定。(修正條文第一百五十二條)


(五)土地登記規則106年最新修法之理由目的:

地目等則係日據時期依土地使用現況所銓定,沿襲以來其於土地登記簿地目等則之記載與土地使用現況已不相符。奉行政院一百零五年九月二十九日院臺建字第一0五00三七二六八號函核定,自一百零六年一月一日廢除地目等則制度。是為因應該制度之廢除,配合刪除本規則涉及地目等則之規定。另本規則就尚未完成之建物辦理預為抵押權登記,及未登記建物辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記之規定,原係依現行規定立法時之人工作業方式所訂定,為符合現行登記作業亦應配合修正,爰修正本規則部分條文,計四條,其修正要點如下:

1.因應地目等則制度之廢除,配合刪除政府機關因地目等則調整得囑託登記機關登記,及土地總登記後因地目變更應為標示變更登記之規定。(修正條文第二十九條及第八十五條)

2.修正承攬人就尚未完成之建物,申請預為抵押權登記時,登記機關之登記方式。(修正條文第一百十七條)

3.修正法院或行政執行分署就已登記土地上之未登記建物,囑託辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記時,登記機關之登記方式。(修正條文第一百三十九條)