>试卷(2014/11/12)

不動產估價理論(包括高層建築物估價)題庫 下載題庫

100 年 - 100年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人#8952 

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1.政策宣示不動產交易將採實價登錄,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素?
(A)特殊因素
(B)個別因素
(C)區域因素
(D)一般因素
2.飛航管制對於建築高度之限制,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素?
(A)特殊因素
(B)個別因素
(C)區域因素
(D)一般因素
3.不動產座北朝南,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素?
(A)特殊因素
(B)個別因素
(C)區域因素
(D)一般因素
4.下列因素那些屬於影響地價之一般因素?①利率 ②位置 ③道路寬度 ④土地形狀 ⑤土地政策
(A)①③
(B)②④
(C)①⑤
(D)①②③④⑤
5.勘估標的距離捷運車站之遠近為下列何種影響因素?
(A)區域因素
(B)個別因素
(C)特別因素
(D)一般因素
6.公寓新增電梯設備,提高了該棟建物之價值,屬於:
(A)貢獻原則
(B)外部性原則
(C)預測原則
(D)適合原則
7.下列何者為成本法重置成本之成立依據?
(A)最有效使用原則
(B)競爭原則
(C)替代原則
(D)均衡原則
8.不動產之特性與其外部環境達成協調一致,是為何種原則?
(A)外部性原則
(B)適合原則
(C)貢獻原則
(D)最有效使用原則
9.不動產估價之價格種類,包括下列那些?①一般價格 ②正常價格 ③限定價格 ④特定價格 ⑤特別價格
(A)②③④
(B)①②③④
(C)①③④⑤
(D)②③④⑤
10.下列何者屬於限定價格?①租賃權與租賃地合併之買賣 ②企業資產重估 ③違反經濟合理性之不動產分割買賣 ④學校或公益使用之不動產估價
(A)①③
(B)①②③
(C)①③④
(D)①②③④
11.運用成本法進行不動產估價,下列何者不需納入計算?
(A)土地總成本
(B)建物總成本
(C)建物累積折舊額
(D)土地增值
12.依不動產估價技術規則之規定,計算建物折舊額時應以何種年數為主?
(A)物理耐用年數
(B)經濟耐用年數
(C)資本使用年數
(D)調整耐用年數
13.雙併公寓同層打通之住宅,其市場出售價格應以何種價格評估?
(A)正常價格
(B)特定價格
(C)限定價格
(D)特殊價格
14.計量模型分析法為何種估價方法之應用?
(A)成本法
(B)原價法
(C)比較法
(D)收益法
15.林君將其所有不動產賣給女兒,成交價格為 2,000 萬元,經判斷此一價格較正常價格便宜 2 成。請問在其他條件不變下,該不動產之正常價格為多少?
(A)1,600 萬元
(B)1,666 萬元
(C)2,400 萬元
(D)2,500 萬元
16.依不動產估價技術規則規定,以成本法推估建物折舊前之價格時,以求取何種成本為原則?
(A)重製成本
(B)重置成本
(C)重建成本
(D)營造成本
17.因接近行動電話基地臺而引起之價值減損,屬於下列何種因素?
(A)物理的因素
(B)功能的因素
(C)特殊的因素
(D)經濟的因素
18.下列何者不屬於營造或施工費應考量之項目?
(A)銷售費
(B)稅捐
(C)資本利息
(D)利潤
19.下列有關比較法之敘述,何者正確?
(A)經檢討後試算價格之間差距達 15%以下者,應排除該試算價格之適用
(B)進行個別因素調整時,任一單獨項目之價格調整率大於 20%時,不應排除該比較標的之適用
(C)進行區域因素調整時,任一單獨項目之價格調整率大於 30%時,不應排除該比較標的之適用
(D)經檢討後試算價格之間差距達 20%以上者,應排除該試算價格之適用
20.有一土地平均每年之淨收益為 50 萬元整,而土地的資本化率皆為年利率 5%,請問該土地之價格?
(A)2,100 萬元
(B)900 萬元
(C)1,000 萬元
(D)1,800 萬元
21.下列那些價格不宜直接視為正常交易價格,於無法掌握調整時,應不予採用。①親友間之買賣 ②法院拍賣 ③賣方支付土地增值稅之交易 ④期待變更之價格
(A)①②③
(B)①②④
(C)②③④
(D)①②③④
22.勘估標的與比較標的若因樓層之不同,而有 100 萬元的價格調整。此調整屬於下列何種方法之運用?
(A)差額法
(B)定額法
(C)定率法
(D)百分率法
23.某店面每月租金 8 萬元,押金為 3 個月租金額,銀行定存年利率 3%,空置損失約占總收入之 8%,該不動產之有效總收入為:
(A)88.98 萬元/年
(B)96 萬元/年
(C)96.72 萬元/年
(D)120 萬元/年
24.某一不動產之土地價格為 600 萬元,建築物價格為 400 萬元,已知土地之個別資本化率為 5%,建築物之個別資本化率為 8%,請問該不動產之綜合資本化率為:
(A)13%
(B)3%
(C)6.2%
(D)7.2%
25.下列何者不宜列入收益法中總費用之項目?
(A)地租
(B)貸款利息
(C)保險費
(D)維修費
26.依不動產估價技術規則之規定,下列何者非以比較法估價為原則?
(A)公共設施保留地
(B)池沼
(C)建物
(D)墓地
27.對具永續性固定收益之土地,以直接資本化法評估其價值,如於第 0 年年初評得其價值為 A、第 5 年年初評得其價值為 B,則兩者關係如何?
(A)A>B
(B)A=B
(C)A<B
(D)不一定
28.直接資本化法之資本化率為下列何者間關係?
(A)自有資金與貸款額
(B)有效收益與價值
(C)毛收益與價值
(D)淨收益與價值
29.都市更新權利變換後區分所有建物及其土地應有部分應考量之因素,應以何種價格查估之?
(A)估價當時之新成屋價格
(B)評價基準日當時之新成屋價格
(C)估價當時之預售屋價格
(D)評價基準日當時之預售屋價格
30.不動產估價報告中常表明評估價格適用的有效期間,此係下列何種原則的具體考量?
(A)替代原則
(B)競爭原則
(C)最有效使用原則
(D)變動原則
31.應用直接資本化法推算不動產淨收益時,下列那些項目不應列入費用項?①地價稅及房屋稅 ②房屋貸款的利息 ③改良性資本支出 ④土地增值稅 ⑤租金收入所產生的所得稅
(A)②③⑤
(B)③④⑤
(C)②③④⑤
(D)①②③④⑤
32.不動產估價技術規則規定:「建物已不具備使用價值,將其基地視為素地估價」,此為:
(A)部分估價
(B)獨立估價
(C)限制估價
(D)特殊估價
33.不動產於市場上以最有效利用方式利用所能產生的收益,稱為:
(A)支付租金
(B)實質租金
(C)差額租金
(D)經濟租金
34.樓層別效用比係以何種學說為基礎?
(A)土地與建物聯合貢獻說
(B)土地貢獻說
(C)建物貢獻說
(D)最有效使用原則
35.有一棟公寓其平均樓層別效用比為 124%,全棟建物成本占全棟房地總價格之 60%,1 樓之樓層別效用比為 150%,1 樓之地價分配率為:
(A)74.4%
(B)75.6%
(C)159%
(D)150%
36.應用直接資本化法估價時,已知獲利率為 5%、收益年增率為 2%,則直接資本化率應採下列何者較佳?
(A)7%
(B)5%
(C)3%
(D)2%
37.以差額租金還原法所得出之價格為:
(A)所有權價格
(B)經濟租金
(C)實質租金
(D)租賃權價格
38.兩宗土地合併後整體利用,合併後價格為 1,000 萬元,其合併前價格分別為 300 萬元及 500 萬元,則對於原來 500 萬元之土地,其合併後價格應為:
(A)600 萬元
(B)700 萬元
(C)625 萬元
(D)425 萬元
39.林乙向王甲承租房屋,每月支付的實質租金為10,000元,這棟房屋如於市場上重新出租,合理租金為16,000元。假設王甲、林乙對該租金增加的貢獻各半,請問於王甲考慮續約的情況下,其合理的租金應該調整為多少?
(A)10,000 元
(B)13,000 元
(C)16,000 元
(D)19,000 元
40.依不動產估價技術規則規定,承租人每期支付予出租人之租金,加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數,稱為?
(A)純租金
(B)支付租金
(C)實質租金
(D)經濟租金

【非選題】一、運用土地開發分析法進行估價,除了必須確定開發計畫之可銷售土地與建築面積, 同時估算總銷售金額與各項成本及相關費用,還有更重要的是如何有效選擇適當之 利潤率及資本利息綜合利率,試說明利潤率及資本利息綜合利率計算依據與方法? (25 分)

#15515
不動產估價理論(包括高層建築物估價)- 100 年 - 100年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人#8952
編輯私有筆記
1F
aa 小二上 (2015/10/30 17:28):
開發利潤應以經濟景氣,工程規模,開發年數訂定之,利潤率由全聯會公告之,未公告得以直轄線市政府調查地價用建築物造價標準表計算之. 資本利息綜合利率: 1,應包含土地成本,營造施工費,設計規劃費,稅捐,廣告行銷費,管理費 2.自有資金和借貸資金應分開分期計息 3.自有資金利率應不高於一年期定存利率,不低於活存利率 4.借款資金利率應以短期放款利率計算 5.預收收入應不計息 6.資本利息=資本利息綜合利率*(土地成本比+建物成本*1/2)*開發年數

【非選題】二、替代原則為三大估價法(成本法、比較法與收益法)之基礎,試說明該原則於三大估 價法運用時之基本考量,以及實務上如何觀察並掌握不動產相互間的替代性?(25 分)

#15516
不動產估價理論(包括高層建築物估價)- 100 年 - 100年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人#8952
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