阿成>试卷(2014/11/10)

不動產估價理論(包括高層建築物估價)題庫 下載題庫

101 年 - 101年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試#9403 

选择:40题,非选:2题
立即測驗 
我要補題 回報試卷錯誤 試卷下載
1.1 下列那些因素屬於影響土地價格之個別因素?①土地形狀 ②土地面積 ③貸款利率 ④地價稅稅率
(A)①②
(B)③④
(C)①②④
(D)②③④
2.2 歐債風暴對臺灣不動產市場的影響,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素?
(A)特殊因素
(B)個別因素
(C)區域因素
(D)一般因素
3.3 於民國100年評估一棟20年前建造、樓地板面積200坪之建物,該建物之建築成本於民國80年每坪5萬元、100年每坪10萬元,如經濟耐用年數為50年、殘餘價格率為10%。若採定額法折舊,請問該建物之成本價格為何?
(A)720萬元
(B)1,000萬元
(C)1,280萬元
(D)2,000萬元
4.4 依不動產估價技術規則規定﹐勘估標的營造費求取方式中稱直接法者分為那兩種?①淨計法 ②單位工程法 ③工程造價比較法 ④單位面積比較法 ⑤粗算法
(A)①②
(B)②③
(C)③④
(D)④⑤
5.5 政府提出桃園航空城開發案,將帶動周邊地價上漲,此係下列何項原則的表現?
(A)競爭原則
(B)貢獻原則
(C)預期原則
(D)適合原則
6.6 下列相關原則的陳述何者最不適宜?
(A)公園對地價的影響係基於外部性原則
(B)老舊公寓價格飆漲係基於均衡原則
(C)不動產有行無市呈現變動原則
(D)在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤係因未能掌握最有效使用原則
7.7 土地徵收補償市價查估與區段式公告土地現值查估相較,兩者主要的差異在於下列那一影響不動產價格因素調整的考量?
(A)個別因素
(B)區域因素
(C)一般因素
(D)特別因素
8.8 下列何者不屬於從事不動產估價前需確定之基本事項?
(A)價格種類
(B)勘察日期
(C)勘估標的權利狀態
(D)估價條件
9.9 下列那些項目屬於不動產估價技術規則所指之勘估標的?①果樹 ②房屋 ③智慧財產權 ④地上權 ⑤租賃權
(A)③④⑤
(B)②③④⑤
(C)①②④⑤
(D)①②③④⑤
10.10 不動產估價所稱之價格日期係指:
(A)接受委託估價之日期
(B)赴勘估標的現場調查之日期
(C)估價報告書提出之日期
(D)估價報告書上勘估標的價格之日期
11.11 下例何者屬於具有市場性之價格?①正常價格 ②限定價格 ③特殊價格 ④特定價格
(A)①②
(B)①②③
(C)①②④
(D)①②③④
12.12 營造費=[Σ(標準建物工程概算項目每坪單價×單價調整率)]×總面積,此可為下列何種方法之計算公式?
(A)淨計法
(B)單位工程法
(C)工程造價比較法
(D)單位面積比較法
13.13 運用比較法選擇實例的條件,下列何者最不適宜?
(A)必須與勘估標的使用性質相符
(B)必須為正常價格
(C)必須與勘估標的地點相近
(D)必須為一個月以內之實例
14.14 運用成本法估計建築物價格時,如採定額法折舊,則求取建築物累積折舊之公式為:Dn=C×[(1-s)/N]×n,其中N優先採用下列何者?
(A)物理耐用年數
(B)殘餘年數
(C)經濟耐用年數
(D)已經歷年數
15.15 預售屋的開價如高於市價一成,依此價格進行勘估標的價格調整時,此調整屬於下列何種方法之運用?
(A)差額法
(B)定額法
(C)定率法
(D)百分率法
16.16 不動產估價技術規則第31條規定,何種估價方法得適用於以投資為目的之不動產投資評估?
(A)直接資本化法
(B)折現現金流量分析
(C)剩餘法
(D)分配法
17.17 採成本法估價時,必須先求取某一基準日期重新建造對象不動產的原價,該基準日期稱為:
(A)估價日期
(B)勘察日期
(C)出件日期
(D)試算日期
(E)一律給分
18.
18 請問折現現金流量分析之計算公式中,Pn’為下列何者? 

(A)收益價格
(B)淨收益
(C)折現率
(D)期末價值 
19.19 都市計畫住宅區現供耕作使用之土地,其地價之查估應依下列何種使用價格查估?
(A)農業用地
(B)住宅用地
(C)耕作用地
(D)鄉村區用地
20.20 新訂租約租金之估計,得分析企業經營之總收入,據以估計勘估標的在一定期間內之何種收益,再加計必要費用?
(A)總收益
(B)毛收益
(C)有效總收益
(D)淨收益
21.21 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的,如地上權人向地主購買設定地上權之土地,評估該土地之價格稱之為:
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特定價格
(D)特殊價格
22.22 某甲以1,200萬元將其房屋移轉給弟弟,經判斷正常價格比這價格低二成;於一般不動產估價中,運用此案例進行情況調整後之價格為多少?
(A)1,440萬元
(B)1,400萬元
(C)1,000萬元
(D)960萬元
23.23 甲公司於A市擁有商業區土地一宗,擬將其分割為兩筆土地,一筆做為辦公大樓使用,另一筆做為百貨公司使用,以符合商業區土地的經濟效益。今如就前述兩筆土地進行估價,則價格種類為下列何者?
(A)正常價格
(B)特殊價格
(C)限定價格
(D)特定價格
24.24 如不動產其中某一條件發生改變,將造成整體不動產價格的提升,此種不動產估價原則稱之為:
(A)供需原則
(B)最有效使用原則
(C)貢獻原則
(D)均衡原則
25.25 進行不動產估價時,標的不動產如因捷運系統的開通,或鄰近公園的興闢,對其價格產生影響,所採行之不動產估價原則稱之為:
(A)貢獻原則
(B)外部性原則
(C)收益分配原則
(D)最有效使用原則
26.26 於不動產估價時,所謂物理的耐用年數,係指:
(A)建築改良物從興建完成,至不堪使用的期間
(B)建築改良物對不動產價值具有貢獻的一段期間
(C)建築改良物從興建完成,至毀損的期間
(D)建築改良物從興建完成,至其經濟壽命結束的期間
27.27 以定額法計算建築物折舊額時,係假定在不動產耐用期間:
(A)每年乘以一定比率計算折舊額
(B)期初先確定減價額,累計時呈現減價額遞減
(C)每年之減價額劃一計算,與經過年數逐年累計
(D)每年折舊提存一定金額,以複利計算其總減價額
28.28 採土地開發分析法進行不動產估價時,其基本之假設前提為:
(A)必須符合法定容積之規定為上限進行開發
(B)必須以預售方式為前提
(C)必須以個別投資廠商之利潤率為依據
(D)必須於開發完成時取得全部房地銷售金額
29.29 使用買賣實例比較法,如訪得之買賣實例其交易價格,係因屋主急於脫手而出售,此係:
(A)一般購買者不易參加,應進行個別因素修正
(B)利害關係人交易,應進行情況修正
(C)交易時具特別動機,應進行情況修正
(D)將負擔由購買者承受,應進行期日修正
30.30 進行不動產估價時,對營運性不動產淨收益,應扣除非屬於不動產所產生的其他淨收益,以免高估不動產本身所產生的淨收益,此估價原則稱之為:
(A)適合原則
(B)收益分配原則
(C)外部性原則
(D)最有效使用原則
31.31 以收益為目的而出租之不動產在進行不動產估價時,何者應列入總費用,加以扣除?
(A)抵押債務利息
(B)租賃所得稅
(C)維護修繕費
(D)自有資本之利息
32.32 下列何者能反映租賃不動產經濟價值的租金?
(A)實質租金
(B)經濟租金
(C)支付租金
(D)差額租金
33.33 從已知投資成分的價值,乘以資本化率,求得其收益後,由總收益中扣除,進而求得未知投資成分之價格的方法,上述方法稱為:
(A)分配法
(B)積算法
(C)殘餘法
(D)收益倍數法
34.34 對房地結合所產生之超額利潤之歸屬,採土地貢獻說者,主要係基於下列何者?
(A)土地經營管理之貢獻
(B)土地區位特性之貢獻
(C)土地取得成本之貢獻
(D)土地開發投資之貢獻
35.35 某棟建物耐用年數為50年,殘價率為10%,該建物每年折舊率為:
(A)1.8%
(B)2.0%
(C)1.5%
(D)2.4%
36.36 進行不動產估價時,所謂獨立估價,係指:
(A)土地上有建築物,但估價時將土地與建物併同估價
(B)土地上無建築物,但估價時假設土地與建物併同估價
(C)土地上有建築物,但估價時將土地視為素地加以估價
(D)土地上無建築物,但估價時視為存有地上權加以估價
37.37 以收益法估價時,對於折舊前及折舊後的純收益,使用資本化率還原,應如何處理?
(A)折舊前的純收益,應僅以資本化率還原
(B)折舊後的純收益,應僅以資本化率還原
(C)折舊後的純收益,應以資本化率加折舊率還原
(D)折舊前的純收益,應僅以折舊率加以還原
38.38 不動產估價為能確切掌握土地所有權、面積、土地界線及鄰地地號,應取得之資料為下列何者?
(A)土地登記簿謄本及地籍圖
(B)地籍圖及都市計畫圖
(C)土地登記簿謄本及建物登記簿謄本
(D)土地登記簿謄本及地形圖
39.39 乙將房屋出租與丙,每月租金10,000元,押金30,000元,押金利率為1%,若該區房屋空置率為25%,則乙出租房屋的年有效總收入為:
(A)120,000元
(B)95,000元
(C)90,300元
(D)90,000元
40.40 就目前房屋課稅價格,經常發生樓上層納稅義務人,因為各層建物價格未加以分層分攤,導致樓上層與地面層的房屋稅課稅單價相差無幾,如從不動產估價的觀點,以前述建物價格計算各樓層地價時,主要係以何種觀點進行?
(A)土地貢獻原則
(B)建物貢獻原則
(C)聯合貢獻原則
(D)收益遞增遞減原則

【非選題】一、不動產估價技術規則規定有那三種主要估價方法?試說明之,並敘述其估價之程序。(25分)

#15469
不動產估價理論(包括高層建築物估價)- 101 年 - 101年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試#9403
編輯私有筆記
最佳解!
高二下 (2015/10/04 19:35):
(一)成本法 1.蒐集有關建築成本,殘價率等資料 2.現場勘察 3.調查整理比較分析各項資料 4.計算重建成本或重置成本 5.計算累積折舊額或折舊率 6.計算成本價格 (二)比較法 1.蒐集比較標的相關資料 2.選擇與勘估標的相同或相似的比較標的 3.對比較標的進行情況調整..

觀看完整全文,請先登入
9F
vive12 小三上 (2015/11/04 23:17):
答: 茲依不動產估價技術規則說明如下: 不動產估價有比較法、收益法及成本法三種。其定義與估價程序如下: 一、比較法之定義與估價程序:: (1)比較法係指以比較標的為基準,經調查、分析比較與勘估標的間之區域因素、個別因素等差異,求取其調整額或調整率,並加以計算。 以此方法所求得之價格,稱為比較價格。 (2)比較法之估價程序: 1. 蒐集比較標的資料。 2. 選擇與勘估標的相同或相似之比較標的。 3. 對比較標的進行情況調整及價格日期調整。 4. 比較、分析比較標的與勘估標的間之區域因素及個別因素之差異,並依適當方法選擇適當方法求取其調整額或調整率。 5. 計算勘估標的之試算價格。 6. 決定勘估標的之比較價格。 二、收益法之定義與估價程序: (1) 收益法之定義: 收益法係指以不動產所能獲得之最大淨收益,推算勘估標的價格之方法,以此方法所求得之價格,稱為收益價格。 (2) 收益法之估價程序: 1. 蒐集總收入、總費用、收益資本化率或折現率等相關資料。 2. 推算有效總收入。 3. 推算總費用。      4. 計算淨收益。 5. 決定收益資本化率或折現率。 6. 計算收益價格 三、成本法之定義與估價程序: (1) 成本法之定義: 成本法係指以勘估標的之價格日期計算之重建成本或重置成本,扣除累積折舊額及其他相關費用,所求得之價格,此價格稱為成本價格。 (2) 成本法之估價程序: 1. 蒐集資料 2. 現況勘查 3. 調查、分析各項成本及相關費用等資料 4. 選擇適當方法推算營造或施工費 5. 推算其他各項費用及利潤 6. 計算總成本 7. 計算建物累積折舊額 8. 計算勘估標的成本價格
10F
miachueh 國三上 (2015/11/06 11:53):
比較法 成本法 收益法:折現現金流量 資本化法
11F
a3933996 國一上 (2016/11/05 16:28):
一.比較法 估價程序如下: 1.蒐集查證比較標的相關資料 2.選擇與勘估標的相同或相似之比較標的 3.對比較標的進行情況 價格日期調整 4.比較分析勘估標的與比較標的間,區域與個別因素差異 5.計算勘估標的之試算價格 6.決定勘估標的之比較價格 二.收益法 估價程序如下: 1.蒐集總收入 費用 收益資本化率 折現率等資料 2.推算有效總收入 3.推算總費用 4.計算淨收益 5.決定收益資本化率 折現率 6.計算收益價格 三.成本法 估價程序如下: 1.蒐集資料 2.現況勘查 3.調查 整理 分析 比較各項成本及相關費用等資料 4.選擇適當方法推算營造施工費 5.推算其他費用及利潤 6.計算總成本 7.計算建物累計折舊額

【非選題】二、何謂經濟租金?何謂實質租金?何謂支付租金?某甲以低於市場行情一成的租金向某乙承租房屋一年,言明月租金9,000元、押金兩個月,於一年期定存利率2%下,請問年經濟租金、實質租金、支付租金各為多少?(25分)

#15470
不動產估價理論(包括高層建築物估價)- 101 年 - 101年專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試#9403
編輯私有筆記
最佳解!
MT Tseng 國二下 (2014/11/17 21:32):
何謂經濟租金:是只能夠反應標的不動產經計價值的租金,一般以市場行情表示 何謂時直租金是只承租人每月支付給出租人之租金,加計押金或保證金及其他相關收益之金錢 何謂支付租金昰指承租人依據租賃契約每期支付與出租人之租金 年經濟租金算法:契約租金108000 9000x12=108000 10..

觀看完整全文,請先登入
5F
vive12 小三上 (2015/11/04 23:17):
答:茲依不動產估價技術規則作答如下: 不動產租金估價為保障租賃雙方權益,需同時考量新訂契約與續訂契約之關係,主要估價基準係以實質租金為準。 一、經濟租金之定義: 經濟租金係指依市場租賃行情,選擇合適方法分析、調整勘估標的之租金,以符合市場經濟效益。 二、實質租金之定義: 實質租金係指承租方定期支付之租金,加計支付予出租方之押金、保證金、權利金或其他可運用收益之相關費用,是為實質租金。 三、支付租金之定義: 支付租金為承租方定期支付予出租方之金額。 四、某甲月租金為9000元,此為低於市場行情一成之價格,故市場月租金行情應為9000除以90%=10000。年租金為10000x12=120000, 此為經濟租金。一年支付租金為9000x12=108000。押金2個月為9000x2=18000,再加計一年期定存利率為18000x2%=360。實質租金 應為支付租金9000x12+18000+360=126360。 以此作答如下: (1) 經濟租金為120000元。 (2) 實質租金為126360元。 (3) 支付租金為108000元。
6F
miachueh 國三上 (2015/11/06 11:53):
經濟租金 : 最高可收益 市場行情 10000*12+20000*0.02=120400 實質租金 : 租金 押金 保證金 權利金 其收益 9000*12+18000*0.02=108360 支付租金 : 每期支付租金 9000*12=108000