>试卷(2011/11/12)

不動產估價理論(包括高層建築物估價)題庫 下載題庫

97 年 - 97年第二次專門職業及技術人員普通考試不動產經紀人考試#6216 

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1.下列何者不屬於不動產估價技術規則第6條規定之估計價格種類?
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)公定價格
(D)特殊價格
2.依不動產估價技術規則之規定,收益法得採下列那些方法求取收益價格?
(A)收益法及加權平均法
(B)直接資本化法及折現現金流量分析
(C)折現現金流量分析及淨收益法
(D)直接資本化法及加權平均法
3.附建物的土地,視建物不存在而評估其價值,稱為何種估價?
(A)個別估價
(B)部份估價
(C)分割估價
(D)獨立估價
4.依不動產估價技術規則之規定,下列何者並非不動產估價師需先確定的估價基本事項?
(A)作業經費
(B)價格日期
(C)價格種類
(D)估價目的
5.下列有關成本法中利率及利息規定,何者有誤?
(A)資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率
(B)資金中自有資金之計息利率應不低於活存利率
(C)資金中之借款以銀行短期放款利率計息
(D)預售收入之資金應以活存利率計息
6.影響不動產價格的一般因素,不包含下列何者?
(A)國民所得
(B)道路交通
(C)家庭結構
(D)天候條件
7.擬訂估價計畫時不包括下列那一事項? (A預估作業經費
(B)預估所需人力與時間
(C)確定作業步驟與擬定作業進度表
(D)確定勘估標的價格
8.不動產估價作業程序中,不包括下列何者?
(A)蒐集資料
(B)確認委託人心中的價格
(C)比較、分析資料
(D)決定勘估標的價格
9.比較標的因極老舊,使其較一般正常價格低8%,而勘估標的裝潢特佳,此一因素使其較正常價格高5%。若勘估標的與比較標的之其餘各項條件都相同,且已知比較標的之成交價為500萬元,則勘估標的之正常價格為何?
(A)570.65萬元
(B)438.10萬元
(C)483.00萬元
(D)485.00萬元
10.以比較標的之價格為基礎,就比較標的與勘估標的的因個別因素所產生價格差異,逐項進行之分析及調整,此種調整稱為:
(A)情況調整
(B)價格日期調整
(C)區域因素調整
(D)個別因素調整
11.11.有關比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異,並就其中差異進行價格調整時,下列敘述何者正確?
(A)其調整以比較法為原則,並得以計量模型分析法調整
(B)其調整以差額法為原則,並得以百分率法調整
(C)其調整以百分率法為原則,並得以差額法調整
(D)其調整以百分率法為原則,並得以比較法調整
12..大甲建設公司擬投資某一建地興建住宅,預估營建完成後之總銷售金額為264億元;若開發總直接成本為100億元,總間接成本為20億元,整個投資案的要求利潤率為20%。今假設開發所需總成本之資本利息綜合利率為10%,請問取得該建地之土地開發分析價格為何?
(A)80億元
(B)90.91億元
(C)109.09億元
(D)110億元
13.某建物樓地板面積共100坪,重新建造每坪花費5萬元,若依經濟耐用年數提列折舊,經濟耐用年數為50年,殘值率為20%,目前已使用10年,若採定額法折舊,請問其平均每年折舊率為何?
(A)2.4%
(B)2.0%
(C)1.6%
(D)0.4%
14.某建物之重建成本為200萬元,若第二年的價格為第一年價格的98%,第三年的價格亦為第二年價格的98%,依此方式類推而折舊(定率法),請問經過10年後建物價格變成多少元?
(A)166.75萬元
(B)163.41萬元
(C)160.15萬元
(D)160.00萬元
15.勘估標的為建物時,規劃設計費除可按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算外,亦可按實際營造施工費用之多少比例推估之?
(A)百分之二至百分之三
(B)百分之三至百分之四
(C)百分之四至百分之五
(D)百分之五至百分之六
16.成本法中對建築物累積折舊之計算,何種方法於折舊初期所求得的建物現值較高?
(A)定額法
(B)定律法
(C)償債基金法
(D)殘餘法
17.「具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者。」係何種價格之定義?
(A)限定價格
(B)特定價格
(C)市場價格
(D)特殊價格
18.依不動產估價技術規則之規定,成本法中對建築物累積折舊之計算,以何種方法為原則?
(A) 定額法
(B) 定率法
(C)償債基金法
(D) 殘餘法
19.某建物之重建價格為1000萬元,耐用年限40年,年限期滿時之殘餘價格率為10%,請問依定額法計算該建物自第1年至第15年之累積折舊額為多少元?
(A)375.0萬元
(B)350.0萬元
(C)337.5萬元
(D)325.5萬元
20.以成本計算建築物折舊額,下列敘述何者正確?
(A)以物理耐用年數為主,必要時得以經濟耐用年數計算
(B)以物理耐用年數為主,必要時得以工程耐用年數計算
(C)以經濟耐用年數為主,必要時得以經營耐用年數計算
(D)以經濟耐用年數為主,必要時得以物理耐用年數計算
21.「以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量,並合計之。」此一勘估標的營造或施工費之求取方法稱為:
(A)單位面積比較法
(B) 單位工程法
(C)工程造價比較法
(D) 間接法
22.在成本法中,勘估標的之營造或施工費,得按下列何種方法求取?
(A)百分率法
(B)差額法
(C)淨計法
(D)價格法
23.一面積300坪之土地,年租金30萬元,租金每年調漲2%,資本化率為5%,若租金收益年期為無窮時,此時土地之收益價格為何?
(A)428.6萬元
(B)600萬元
(C)1000萬元
(D)9000萬元
24.下列何者不屬於收益資本化率應考慮之因素?
(A)銀行定期存款利率
(B)政府公債利率
(C)貨幣變動狀況
(D)國民生產毛額狀況
25.求算建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率之公式為:
(A)折舊率╱(1-累積折舊率)
(B)累積折舊率╱建物耐用年限
(C)建物價格日期當時價值╱建物耐用年限
(D)建物價格日期當時價值╱建物經濟年限
26.依不動產估價技術規則之規定,地上尚存已不具備使用價值建物之土地,如何估計其價值?
(A)得依其過去土地及建物之總收益推估其價值
(B)得推估其未來土地及建物之總收益,進而推估其價值
(C)得只依其過去土地之收益推估其價值
(D)得將其基地視為素地估價,但應考量建物拆除成本予以調整
27.下列關於收益資本化率的敘述何者有誤?
(A)流通性較高的資產,其收益資本化率較低
(B)風險性較高的資產,其收益資本化率較高
(C)增值性較高的資產,其收益資本化率較高
(D)管理較難的資產,其收益資本化率較高28
28.依不動產估價技術規則之規定,溫泉地之估價,應考慮之影響價格因素不包括下列何者?
(A)水溫
(B)當地人口
(C)當地之交通情形
(D)水權內容
29.下列關於收益資本化率之敘述,何者正確?
(A)收益資本化率應將不動產價格之變動趨勢納入考慮
(B)收益資本化率只考慮自有資金來源之成本
(C)折現率為收益資本化率及債務成本之加權平均
(D)收益資本化率為折現率及債務成本之加權平均
30.下列何者為有關應用計量模型分析法應符合之條件?
(A)須蒐集應用計量模型分析關係式自變數三倍以上之比較標的
(B)須蒐集應用計量模型分析關係式自變數五倍以上之比較標
(C)計量模型分析採迴歸分析者,其調整後判定係數不得低於零點七
(D)計量模型分析採迴歸分析者,其調整後判定係數不得低於零點五
31.某棟十二層樓辦公大樓之第五層,面積250坪 ,於2007年7月交易價格每坪25萬元,其有效總收益乘數為14.62,合理費用比率為20%,請問其資本化率為多少?
(A)11.70%
(B)2.92%
(C)6.84%
(D)5.47%
32.下列何者不屬於收益資本化率之推估方式?
(A)由市場萃取
(B)從資本乘數求算
(C)依債務保障比率式求算
(D)依加權平均資金成本方式求算
33.有關附著於土地之工事及水利土壤之改良估價,下列敘述何者正確?
(A)以成本法為原則,但得斟酌比較法及收益法估價之結果
(B)以成本法為原則,但得斟酌比較法及計量模型分析法估價之結果
(C)以比較法為原則,但得斟酌成本法及收益法估價之結果
(D)以收益法為原則,但得斟酌比較法及成本法估價之結果
34.房地折舊前淨收益為10萬元,土地淨收益為4萬元,建物收益資本化率為5%,建物價格日期當時價格未來每年折舊提存率為5%。請問建物收益價格為何?
(A)200萬元
(B)120萬元
(C)100萬元
(D)60萬元
35.某一不動產的貸款條件是貸款利率5%,貸款金額是不動產總職的70%,自有資金比例為30%,自有資金報酬率為3.5%,此時依貸款與自有資金比例求算資本化率時,其資本化率為何?
(A)3.5%
(B)3.95%
(C)4.55%
(D)5%
36.公共設施用地及公共設施保留地之估價,以何種估價方法為原則?
(A)比較法
(B)成本法
(C)收益法
(D)計量模型分析法
37.下列何者不屬於地役權估價應考慮之因素?
(A)地役權之使用性質
(B)民間習俗
(C)需役地與供役地之使用情形
(D)耕作存續期間
38.不動產估價技術規則規範不動產租金沽計,以估計勘估標的之實質租金為原則。有關前項「實質租金」之內容,下列敘述何者正確?
(A)實質租金包含押金、仲介酬金、權利金及保證金
(B)實質租金包含仲介酬金、權利金及保證金
(C)實質租金包含押金、權利金及保證金
(D)實質租金包含押金、仲介酬金及保證金
39.「顯示當若干相似或等量的商品、財貨或服務是可取得的,最低價格者將吸引最大的需求及最廣的分配。」此一敘述係指不動產估價之何種原則?
(A)替代原則
(B)貢獻原則
(C)收益分配原則
(D)均衡原則
40.依不動產估價技術規則之規定,農作改良物距成熟期一年以上,且有期待收穫價值者,得以何種價格為基礎,推估未來收穫價格後,折算為價格日期之價格。
(A)市場價格
(B)生產成本(
(C)政府收購價格
(D)產地價格