不動產估價概要題庫下載題庫

(一)供需原則：

不動產有其自然與人文特性，雖不能單獨依供需均衡法則決定其價格，但仍深受供需法則之影響。故在不動產供給減少或需求增加時，不動產價格上揚；反之，則呈下跌或停滯。故進行不動產估價時，應斟酌不動產供需情形，並考量景氣過熱或投機嚴重之回跌修正。

(二)變動原則：

形成不動產價格之因素眾多，由於該形成因素經常變動，造成不動產價格亦非一成不變。故進行不動產估價時，必須分析造成該不動產效用、稀少性及有效需要變動之各項因素，以正確掌握不動產價格日期之估價。

(三)替代原則：

人類之經濟行為，對於具同等效用之一種以上財貨加以選擇時，必定選擇價格便宜者；價格相同時，必定選擇效用較大者。不動產間雖具異質性，但其價格...

(一)供需原則：

不動產有其自然與人文特性，雖不能單獨依供需均衡法則決定其價格，但仍深受供需法則之影響。故在不動產供給減少或需求增加時，不動產價格上揚；反之，則呈下跌或停滯。故進行不動產估價時，應斟酌不動產供需情形，並考量景氣過熱或投機嚴重之回跌修正。

(二)變動原則：

形成不動產價格之因素眾多，由於該形成因素經常變動，造成不動產價格亦非一成不變。故進行不動產估價時，必須分析造成該不動產效用、稀少性及有效需要變動之各項因素，以正確掌握不動產價格日期之估價。

(三)替代原則：

人類之經濟行為，對於具同等效用之一種以上財貨加以選擇時，必定選擇價格便宜者；價格相同時，必定選擇效用較大者。不動產間雖具異質性，但其價格深受與其相同效用且具替代可能之其他不動產價格影響。故從事不動產估價時，應瞭解購買者為取得某一不動產，其所支付之價格不會超過另一相同不動產之價格。

(四)最有效使用原則(D)：

不動產價格，是以能使該不動產之效用作最高發揮之使用方法為前提所能把握之價格為準。故進行不動產估價時，應以該不動產在客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用為估價原則下，所求取之價格。

(五)均衡原則：

指當對立、相反或交互作用之各因素間處於均衡之狀態下，可創造與維持不動產價值。故從事不動產估價時，應注意不動產內部構成要素間是否達至均衡，以判定不動產之效用是否高度發揮，藉以正確估計不動產價格。

(六)收益遞增遞減原則：

指增加生產因素之一單位投資量時，收益隨之增加；但當到達某一點後，如再追加投資，則收益不會與追加投資比例增加謂之。故從事不動產估價時，即是將此經濟原則適用於不動產，並以構成要素之一個數量逐次增加或減少，以發現收益之邊際點。

(七)收益分配原則（又稱剩餘生產力原則、最大生產力分析）：

指將生產所得之收益分配於勞動、資本、經營等三種生產因素之中，最後再分配給土地。故從事不動產估價時，將不動產生之收益，扣除勞動工資、資本利息、經營報酬，所剩下之收益即為土地之地租，如此部分為最大者，則可認該不動產為最有效使用。

(八)貢獻原則：

指不動產之部分對該不動產全體之收益有某種程度之貢獻者，將影響該不動產全體之價格。故從事不動產某部分之估價時，應以其對整體之貢獻而定，屬部分與全體之關係，亦屬部分之收益遞增遞減原則之適用。

(九)適合原則：

不動產需與其所處地區保持協調一致之利用，才能發揮最大效用。故從事不動產估價時，應評估該不動產是否適合其環境，則該不動產之收益性或舒適性方能發揮最大限度，方屬最有效使用。

(十)競爭原則：

不動產因具有不增性、位置不變及個別性等特性，故在供給方面較無彈性，較不易引起競爭；而在需求方面，當該不動產價格顯著低於其收益時，則有較強之競爭。故替代性愈低之不動產愈易引起競爭，而競爭性愈強，其價格愈高。

(十一)預測原則：

財貨之價格是反應該財貨將來收益性之預測；而對有收益性不動產之投資，亦是在預測該不動產將來所能獲得之收益所進行之投資。故不動產價格可藉預測未來之收益而進行投資之估價，用以估定其價額。

(十二)外部性原則：

不動產之外在環境因素，對其價值有極深遠之影響。外在環境不經濟，則對不動產價值有明顯之負效益，例如：攤販流竄、違章林立、野塚孤墳等嫌惡設施；反之外在環境經濟，例如：綠地、文教設施、郵政、捷運車站等，則不動產價值將因其便利、舒適而有正面提昇。

(十三)機會成本原則

機會成本係選擇一項投資之投資者，放棄其他可投資之機會。一般而言，投資者會選擇最符合其投資期望之投資，故如有相似風險水準之替代投資方案，比已選擇之投資方案表現更好者，該投資即有潛在之機會成本。從事不動產估價時，經由分析與比較替代投資機會之預期報酬率，可估計勘估標的之報酬率，在瞭解投資者其報酬期望值後，考量通貨膨脹、市場成長率等假設後，可為勘估標的之報酬率提供市場支撐，並使其估計值更令人信賴。