二、數筆土地合併開發利用，應如何估價？應採用何種估價方法？請詳述 之。 （25 分）

詳解 (共 2 筆)

詳解 提供者：YUN

一、第84條1項：

數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。

二、第87條：
對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額。



1.
(1)第70條：土地開發分析法
指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
 

(2)第71條：土地開發分析法之估價程序
一、確定土地開發內容及預期開發時間。
二、調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。
三、現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。
四、估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。
五、估算開發或建築後總銷售金額。
六、估算各項成本及相關費用。
七、選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。
八、計算土地開發分析價格。
 

 
(3)第81條：土地開發分析法價格之計算公式
土地開發分析價格 = 
開發或建築後預期總銷售金額 ÷ (1 + 適當之利潤率)
 ÷ (1 + 開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率)
 - 開發或建築所需之直接成本 - 開發或建築所需之間接成本
 



2.
(1)第18條1項：比較法
指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。

(2)第21條：比較法估價之程序
一、蒐集並查證比較標的相關資料。
二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
五、計算勘估標的之試算價格。
六、決定勘估標的之比較價格。



3.
(1)第29條：直接資本化法(收益法)
指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。

(2)第34條：收益法估價之程序
一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。
二、推算有效總收入。
三、推算總費用。
四、計算淨收益。
五、決定收益資本化率或折現率。
六、計算收益價格。

(3)第30條：直接資本化法之計算公式
收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷ 收益資本化率
詳解 提供者：SUNGWEI
二、數筆土地合併開發利用，應如何估價？應採用何種估價方法？請詳述 之。 （25 分）
 
（一）數筆土地合併開發利用，應以合併後之土地估價，並依合併前之土地價值比例分算，所估之價格為限定價格
　　　１．所有權以外之權利與所有權合併為目的
　　　２．不動產所有權合併為目的
　　　３．違反經紀合理性之分割為前提
（二）不動產估價師應採用二種以上之估價方法
　　　１．尚未開發之土地得採用土地開發分析法進行估價：
　　　　　土地開發分析法指依土地法定管制、使用強度進行開發或改良使土地效益發生變化，估算開發後或建築　　
　　　　　後之銷售總金額扣除開發中所需之直接成本、間接成本、資本利息、利潤，計算開發前或建築前之土地　　　
　　　　　開發分析價格
　　　　　（１）土地開發分析法公式：Ｖ＝Ｓ／（１＋Ｒ）／（１＋ｉ）－（Ｃ＋Ｍ）
　　　　　（２）土地開發分析法程序：
　　　　　　　　Ａ．確定土地開發內容及預期開發時間
　　　　　　　　Ｂ．調查各項成本及各項費用並蒐集市場行情等資料
　　　　　　　　Ｃ．現況勘察並對周圍環境進行發展程度調查及分析
　　　　　　　　Ｄ．估算開發後或建築後土地、建物面積
　　　　　　　　Ｅ．估算開發後或建築後銷售總金額
　　　　　　　　Ｆ．估算各項成本或相關費用
　　　　　　　　Ｇ．選擇適當利潤率及資本利息綜合利率
　　　　　　　　Ｈ．計算土地開發分析價格
　　　　　（３）土地開發分析法應蒐集之資料：　　　　　　
　　　　　　　　Ａ．開發構想計畫書
　　　　　　　　Ｂ．建物設計圖說或土地開發配置圖說
　　　　　　　　Ｃ．建造執照申請書或建造執照
　　　　　　　　Ｄ．營造或施工費資料
　　　　　　　　Ｅ．規劃、設計、廣告、銷售、管理、稅捐等費用資料
　　　　　　　　Ｆ．資本利率
　　　　　　　　Ｇ．開發或建築利潤率　　　　　
　　　２．得使用比較法進行估價，蒐集三件以上比較標的，依比較標的價格為基礎進行情況調整、價格日期調
　　　　　整、區域因素調整、個別因素調整後之試算價格加權平均求得比較價格。
　　　　　區域因素調整、個別因素調整或區域因素、個別因素個小項調整率不得大於百分之十五
　　　　　情況調整、價格日期調整、區域因素、個別因素總調整率不得大於百分之三十
　　　　　試算價格間兩者差距超過百分之二十以上應排除該試算價格適用
　　　　　（１）比較法程序：
　　　　　　　　Ａ．蒐集並調查比較標的相關資料
　　　　　　　　Ｂ．選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的
　　　　　　　　Ｃ．對比較標的進行情況調整、價格日期調整
　　　　　　　　Ｄ．整理、比較、分析勘估標的及比較標的間區域因素及個別因素之差異並求取其調整率或調　　　
　　　　　　　　　　整額
　　　　　　　　Ｅ．計算勘估標的試算價格
　　　　　　　　Ｆ．決定開估標的比較價格
　　　　　（２）比較法蒐集資料
　　　　　　　　Ａ．實例價格屬於正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者
　　　　　　　　Ｂ．實例價格形成日期與勘估標的價格日期接近者
　　　　　　　　Ｃ．比較標的與勘估標的位於同一供需圈內類似地區或近鄰地區
　　　　　　　　Ｄ．勘估標的與比較標的使用管制、使用性質相同或相似者
　　　３．收益法：收益法指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，再以價格日期當時適當的收益資本化率還
　　　　　原勘估標的價格之方法，前項方法求得之價格稱為收益價格
　　　　　（１）收益法程序
　　　　　　　　Ａ．蒐集總收入、總費用、收益資本化率或折現率等資料
　　　　　　　　Ｂ．推算有效總收入
　　　　　　　　Ｃ．推算總費用
　　　　　　　　Ｄ．計算淨收益
　　　　　　　　Ｅ．決定收益資本化率或折現率
　　　　　　　　Ｆ．計算收益價格
　　　　　（２）收益法應蒐集之資料
　　　　　　　　Ａ．蒐集與勘估標的特性相同或相似之比較標的三年內總收入、總費用、收益資本化率或折現率　　　　　
　　　　　　　　　　等資料，蒐集三年內資料有困難者於報告書中敘明
　　　　　　　　Ｂ．蒐集前項資料，應就其合理性進行綜合研判，已確定資料的可用性，並依其持續性、穩定　
　　　　　　　　　　性、成長情形加以調整
　　　　　　　　Ｃ．蒐集總收入資料得就勘估標的之租金估計之，以確認總收入資料之合理性