主題:租賃契約


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(A)關於 「租賃契約」,為雙務、有償契約 ~正確。 ~解析 : 一、 「租賃契約」在性質上是一種 「雙務契約」,民法第421條第1項就講 :「 租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約」,意思就是 「出租人」(如,房東 )對 「承租人」 承租人 (如,房客 )負有提供合約約定租賃物的義務,而 「承租人」必須對 「出租人」 負支付租金以及保管租賃物的義務,因此在租賃的場合,並不能夠一概的說是權利還是義務,必須就 某一特定問題來說,比如說:支付租金;租賃物修繕...等等。 二、「無償行為」與「有償行為」: (一)「無償行為」:「沒有對價」的關係,如,「贈與」。 (二)「有償行為」:「有對價」的關係,如,「買賣」、「租賃」。 → *依據民法第264條 ( 雙務契約之同時履行抗辯權  ):假設甲跟乙租房子,房子漏水或馬桶不通,乙不修,在乙未修好前甲可以拒付租金。 (B)關於 「租賃契約」,出租人在租賃關係中,係居於直接占有人之地位~錯誤。 ~解析 : 一、依據民法940 (占有人之意義 ):「對於物有事實上管領之力者,為占有人。」 二、「直接占有」指直接對物「有事實上之管理力」,所以例如,「承租人」甲於拿到錄影帶後,為「直接占有人」。 三、依民法941 ( 間接占有人 ):「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人、或基於其他類似之法律關係,對於他人之物為占有者,該他人為間接占有人。」 → *換言之,「出租人」( 如,房東 ) 在「租賃關係」中,是居於「間接占有人」之地位 ;即 「所有物」 ( 如,房子 ) 由「他人」( 房客 ) 管理。 → *總而言之,「出租人」( 如,房東 )是「間接占有人」;而「承租人」( 如,房客 ) 則是 「直接占有人」。 (C)關於 「租賃契約」,租賃標的物之所有權並未移轉給承租人~正確。 ~解析 : 一、「租賃當事人」: (一)「出租人」: 出租物件的「所有者」,擁有租賃物件的「所有權」,將物品租給他人使用,收取報酬。 (二)「承租人」: 出租物件的「使用者」,租用「出租人」物品,向「出租人」支付一定的費用。 (三)「租賃」是指在約定的期間內,「出租人」將資產「使用權」讓與「承租人」,以獲取「租金」的「協議」。在租賃的經濟行為中,「出租人」將自己所擁有的某種物品交與「承租人」使用,「承租人」由此獲得在一段時期內「使用」該物品的「權利」,但物品的「所有權」仍保留在「出租人」手中。「承租人」為其所獲得的「使用權」需向「出租人」支付一定的費用 ( 租金 )。 → *總之,「承租人」對「租賃標的物」並「無所有權」。「租約」是一種「雙方互負履行義務」的合約,若有一方不履行,他方即無履行之義務。 (D)關於 「租賃契約」,為諾成契約~正確。 ~解析 :「租賃契約」何時才算成立 (以「租房」為例 )? 一、「房東」及「房客」只要談妥了,就算成立「房屋租賃契約」了。 二、換言之,「口頭約定」就能產生「房屋租賃契約」成立的「法律效果」;「法律用語」稱之「諾成契約」。 三、「理論」上雖然如此,但這種成立情形,常常是無法在事後被證明的,因此,在房屋租賃的「實務」過程中,也就不被當做真的有那回事了。 四、不過,「房東」若收了「房客」的「定金」,將會被<民法>「推定」成立「房屋租賃契約」,這是因為<民法>第248條 ( 收受定金之效力 )規定:「訂約當事人一方,由他方受有定金時,『推定』其契約成立。」 五、即使有了<民法>的「推定」,「房客」也一定要在「交付定金」同時向「房東」索取「收據」,若沒有收據可供證明定金之交付,一旦被對方否認時,那就真的是「舉證唯艱」了。 六、為了當事人彼此方便的緣故,房客找房屋時最好隨身準備好定金收據及租金收據,把錢跟收據同時交給房東,房東動動手簽個名就好了,房客付錢也比較心安, 這是租屋族一定要堅持實踐的「帝王原則」。否則,日後除了痛斥人性外,也要想想自己為何無法堅持「付錢給人就一定要有收據」的鐵則?唯有想清楚了,才能避 免自己來日再度重蹈覆轍。 [ 資料來源 : 易租網 ]  

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關鍵字:雙務契約承租人出租人同時履行抗辯權有償行為有對價直接占有人租賃契約諾成契約間接占有人