主題:買賣不破租賃


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所謂「買賣不破租賃」原則,即是當房屋有租約的情形下,買賣無法「打破」租賃關係,新買主是無法過問房屋的使用權,此時租賃權的效力大於買受人效力,反之,若屬「買賣破租賃」者,即表示買受人效力是大於租賃權。  所以,在民法債權編三讀修正之後,今後凡是未定期租約、或訂約期限超過五年以上者,如未經法院公證效力,即「買賣可破租賃」,買受人的效力是大於租賃權的效力。舉一例,如果屋主另訂五年以上或未定期租約,且未經法院公證,則新買主是具備十足的買賣效力,可不必理會租賃權、或房客長期佔有,此為修改之後,對舊房東、新買主都有利之處。  永然律師事務所所長李永然分析指出,在民法修正案中,有關「未定期或期限逾五年之不動產租賃契約未經公證,不適用買賣不破租賃」之解讀,應可分成二部份來解析。一是「未定期租約、未經公證」者,一是「逾五年之租約、未經公證」者,只要符合以上兩種情況之一,一律是「不適用買賣不破租賃」,即表示為買賣「可破」租賃,換言之,買受人效力大於租賃關係,至於,除此之外所產生的其他四種狀況,則一律適用以往的「買賣不破租賃」原則,租賃權效力大於買受人效力,此仍不利於房東、反而對房客有利。因此,該修正案只是針對長期租約、或不當佔用具有強力約制效力,別以在經民法債編修改後,房東都可「一勞永逸」而高枕無憂,其仍屬於「條件式」的約制效力。  而所謂其他四種情況分別是,一、「五年以內租約、未經公證」。二、「五年以內租約、已公證」。三、「五年以內租約、未公證」。四、「未定期租約、已公證」等四種情形,則仍沿用以往的「買賣不破租賃」原則。  緣此,一旦該房屋進入法拍程序時,若是屬「未定期或逾五年之不動產租賃契約未經公證者」,則表示是符合買賣「可破」租賃者,一旦此不良債權成為法拍屋時,「點交」情形會較多,不當侵佔的效力會盡失,產權較單純,對拍定人較有利,但仍要防止「海蟑螂」故意強佔、或敲詐等。  反之,若非屬於上述二種情況(其他四種情形),則仍適用以往「買賣不破租賃」原則,一旦此不良債權成為法拍屋時,則「不點交」機率會增多,對民眾標售法拍屋而言,風險即大,除此之外,民眾在標售法拍屋之前,最好能先了解屋況,檢視屋內是否有第三人或不明物品佔用,以降低風險。

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關鍵字:買賣不破租賃一、「五年以內租約、未經公證」三、「五年以內租約、未公證」二、「五年以內租約、已公證」四、「未定期租約、已公證」未定期租約法院公證訂約期限超過五年以上者