主題:租賃契約

(A)關於 「租賃契約」，為雙務、有償契約 ~正確。 ~解析 : 一、 「租賃契約」在性質上是一種 「雙務契約」，民法第421條第1項就講 :「 租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約」，意思就是 「出租人」(如，房東 )對 「承租人」 承租人 (如，房客 )負有提供合約約定租賃物的義務，而 「承租人」必須對 「出租人」 負支付租金以及保管租賃物的義務，因此在租賃的場合，並不能夠一概的說是權利還是義務，必須就 某一特定問題來說，比如說：支付租金；租賃物修繕．．．等等。 二、「無償行為」與「有償行為」: (一)「無償行為」:「沒有對價」的關係，如，「贈與」。 (二)「有償行為」:「有對價」的關係，如，「買賣」、「租賃」。 → ＊依據民法第264條 ( 雙務契約之同時履行抗辯權  )：假設甲跟乙租房子，房子漏水或馬桶不通，乙不修，在乙未修好前甲可以拒付租金。 (B)關於 「租賃契約」，出租人在租賃關係中，係居於直接占有人之地位~錯誤。 ~解析 : 一、依據民法940 (占有人之意義 )：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」 二、「直接占有」指直接對物「有事實上之管理力」，所以例如，「承租人」甲於拿到錄影帶後，為「直接占有人」。 三、依民法941 ( 間接占有人 )：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人、或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」 → ＊換言之，「出租人」( 如，房東 ) 在「租賃關係」中，是居於「間接占有人」之地位 ；即 「所有物」 ( 如，房子 ) 由「他人」( 房客 ) 管理。 → ＊總而言之，「出租人」( 如，房東 )是「間接占有人」；而「承租人」( 如，房客 ) 則是 「直接占有人」。 (C)關於 「租賃契約」，租賃標的物之所有權並未移轉給承租人~正確。 ~解析 : 一、「租賃當事人」: (一)「出租人」: 出租物件的「所有者」，擁有租賃物件的「所有權」，將物品租給他人使用，收取報酬。 (二)「承租人」: 出租物件的「使用者」，租用「出租人」物品，向「出租人」支付一定的費用。 (三)「租賃」是指在約定的期間內，「出租人」將資產「使用權」讓與「承租人」，以獲取「租金」的「協議」。在租賃的經濟行為中，「出租人」將自己所擁有的某種物品交與「承租人」使用，「承租人」由此獲得在一段時期內「使用」該物品的「權利」，但物品的「所有權」仍保留在「出租人」手中。「承租人」為其所獲得的「使用權」需向「出租人」支付一定的費用 ( 租金 )。 → ＊總之，「承租人」對「租賃標的物」並「無所有權」。「租約」是一種「雙方互負履行義務」的合約，若有一方不履行，他方即無履行之義務。 (D)關於 「租賃契約」，為諾成契約~正確。 ~解析 :「租賃契約」何時才算成立 (以「租房」為例 )？ 一、「房東」及「房客」只要談妥了，就算成立「房屋租賃契約」了。 二、換言之，「口頭約定」就能產生「房屋租賃契約」成立的「法律效果」；「法律用語」稱之「諾成契約」。 三、「理論」上雖然如此，但這種成立情形，常常是無法在事後被證明的，因此，在房屋租賃的「實務」過程中，也就不被當做真的有那回事了。 四、不過，「房東」若收了「房客」的「定金」，將會被<民法>「推定」成立「房屋租賃契約」，這是因為<民法>第248條 ( 收受定金之效力 )規定：「訂約當事人一方，由他方受有定金時，『推定』其契約成立。」 五、即使有了<民法>的「推定」，「房客」也一定要在「交付定金」同時向「房東」索取「收據」，若沒有收據可供證明定金之交付，一旦被對方否認時，那就真的是「舉證唯艱」了。 六、為了當事人彼此方便的緣故，房客找房屋時最好隨身準備好定金收據及租金收據，把錢跟收據同時交給房東，房東動動手簽個名就好了，房客付錢也比較心安， 這是租屋族一定要堅持實踐的「帝王原則」。否則，日後除了痛斥人性外，也要想想自己為何無法堅持「付錢給人就一定要有收據」的鐵則？唯有想清楚了，才能避 免自己來日再度重蹈覆轍。 [ 資料來源 : 易租網 ]