初等/五等/佐級◆土地法大意題庫下載題庫

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找了網路資料後有種說法是說：假設小明和小華共有一戶不動產，應有部分分別為四分之一與四分之三，小明可以直接把自己的那部份賣給小華之外的第三人。理論上應該要先通知小華是否要依相同條件優先購買。但若小明直接和第三人成立買賣契約而沒有事先通知小華的話，小華只能提出損害賠償，無法主張買賣契約無效。也就是說買賣契約是成立的。

而原條文中的「應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」應該是指如果小明要賣的是整戶不動產就必須經過上述門檻也就是還要經過小華的同意才可以進行整戶不動產的買賣；而對小華來說其應有部分已經超過三分之二，所以小華可以直接進行整戶不動產的買賣而不需詢問小明的意見。

(A)乙得出賣 A 地之持分予第三人=乙出賣其A地應有部分予第三人

應適用民法819條第一項:各共有人得自由處分其應有部分

(B)甲未得其他共有人之同意不得處分其應有部分 (X)

甲依民法819條第一項:各共有人得自由處分其應有部分

(C)甲乙丙三人合意以 A 地設定地上權時，仍應得丁之同意 (X)

(D)A 地之處分須得甲乙丙丁全體同意後始得為之 (X)

以A地設定地上權指於A地全部 並非指A地應有部分設定地上權,故不適用民法819條第一項

雖民法819條第二項規定(共有物(全部)處分 變更 設定負擔應得共有人全體同意) 但土地法34-1條是特別法,因此優先適用

34-1條第一項共有物(全部)多數決規定

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。