20.依我國房地合一稅新制規定，個人房屋、土地交易所得或損失之計算，下列何者不得列為 成本費用減除？
(A)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公 證費、仲介費等)
(B)向金融機構借款之利息，包括房屋、土地所有權移轉登記完成後之貸款利息
(C)取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良 或修繕費
(D)繼承房地時，如併同繼承被繼承人所遺貸款餘額，該貸款餘額超過繼承時之房地現值部 分

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統計： A(6), B(113), C(11), D(24), E(0) #3843265

詳解 (共 3 筆)

#7398894
正確答案為 (B)。
依據我國所得稅法及房地合一稅相關規定，在計算個人房屋、土地交易所得或損失時，取得房屋所有權「前」向金融機構借款的利息可以列為成本費用減除；但在取得房屋所有權「後」繳納的貸款利息，屬使用期間的相對代價，不得列為成本減除。
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#7594345
正確答案是 (B) 向金融機構借款之利息，包括房屋、土地所有權移轉登記完成後之貸款利息。
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? 答案解析與核心觀念
依據我國房地合一稅新制（所得稅法及房地合一課徵所得稅申報作業要點）規定：

  1. (B) 為什麼「不得」列為成本費用減除？

    • 關鍵在於「時間點」：在房屋、土地所有權移轉登記完成前的貸款利息，屬於取得房地前的必要支出，可以列為成本。

    • 但在移轉登記完成後（即取得所有權後）所支付的貸款利息，國稅局認定其性質屬於「使用期間之相對代價」或持有期間的財務費用，不得列為房地交易的成本費用減除。

  2. 其他選項為什麼「可以」減除？

    • (A) 可以減除：購入房地達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、公證費、仲介費等），屬於法定的原始取得成本/必要費用。

    • (C) 可以減除：取得房屋後，裝潢修繕若能「增加房屋價值或效能」，且「非二年內所能耗竭」，在能提示憑證的情況下，屬於法定的改良、修繕費。

    • (D) 可以減除：根據財政部特別解釋令，繼承人繼承房地時，若一併繼承了超過「繼承時房地時價（房屋評定現值＋土地公告現值）」的額外貸款餘額，該超過時價部分的貸款餘額，在未來出售房地時，可以視為繼承取得房地的額外實際成本，准予減除。

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#7594355
仲介費可以列為成本費用減除！
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不論是您當初買進時支付的仲介費，還是這次賣出時支付的仲介費，在計算房地合一稅時都可以依法扣除。具體規定如下：

  • 買進時的仲介費： 列為房地的「原始取得成本」。

  • 賣出時的仲介費： 列為移轉房地所支付的「移轉費用」。

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⚠️ 重要提醒（國稅局查核重點）：
不論是買或賣的仲介費，申報時都必須檢附合法的憑證（例如：仲介公司開立的發票、收據、或是載明仲介費金額的買賣契約書與簽收紀錄），且必須有實際支付的證明，國稅局才會核實認列！
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