39 甲不動產仲介業向購屋人乙收取斡旋金時，如故意未同時告知乙得選擇採用內政部版要約書，下列敘述 何者不正確？
(A)依個案情形，甲可能受刑法制裁
(B)依個案情形，此可能屬於足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平的行為
(C)依個案情形，甲可能違反公平交易法
(D)依個案情形，乙可能得向甲請求懲罰性賠償

第 25 條 

除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失

公平之行為。

D

第 30 條 （損害賠償責任）

事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。

以下我們逐一分析每個選項：
(A) 依個案情形，甲可能受刑法制裁
* 分析： 這項敘述是不正確的。
* 理由： 房仲業者未告知買方有「要約書」的選擇，此行為違反的是《不動產經紀業管理條例》及《公平交易法》中的行政法規。其法律效果主要是行政罰鍰或民事賠償責任。這種行為本身尚不構成《刑法》中的罪名（例如詐欺罪）。
* 《刑法》的制裁（如徒刑、拘役、罰金）是針對犯罪行為，其構成要件比行政違規行為更為嚴格。單純未告知要約書選項，雖然侵害了消費者的選擇權，但通常不被認為達到了《刑法》詐欺罪中「施用詐術使人陷於錯誤而交付財物」的程度，因此不會受到刑事制裁。
(B) 依個案情形，此可能屬於足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為
* 分析： 這項敘述是正確的。
* 理由： 這句話的用詞「足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」是《公平交易法》第25條的專有名詞。公平交易委員會已有多個處分案例（例如：公處字第 098116 號）認定，不動產仲介業者利用資訊不對稱的優勢，未向購屋者說明斡旋金及要約書的區別與選擇權，屬於足以影響交易秩序的「顯失公平」行為。因為它剝奪了消費者的自由選擇權，可能導致不公平的交易結果。
(C) 依個案情形，甲可能違反公平交易法
* 分析： 這項敘述是正確的。
* 理由： 如同(B)的分析，此行為經公平交易委員會認定違反了《公平交易法》第25條的規定。因此，房仲業者甲會因為這個行為而違反公平交易法，主管機關（公平會）可依法處以罰鍰。
(D) 依個案情形，乙可能得向甲請求懲罰性賠償
* 分析： 這項敘述是正確的。
* 理由： 請求懲罰性賠償的法源依據主要有二：
* 《不動產經紀業管理條例》第26條第2項： 「經紀業或經紀人員因『故意』致交易當事人受損害者，應負賠償責任。」實務上，法院可能根據此條文，判決經紀業需負擔超過實際損害的賠償金額，這就具有懲罰性質。
* 《消費者保護法》第51條： 若此交易被認定為消費關係，業者若因「故意」所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金。
* 由於題目中明確指出房仲業者是「故意」不告知，如果這個故意行為造成了買方乙的實際損害（例如，因無法撤回斡旋而被沒收斡旋金），乙是有可能依據上述法條向甲請求懲罰性賠償的。

結論
房仲業者故意不告知買方有要約書的選擇，此行為會觸犯《不動產經紀業管理條例》和《公平交易法》，可能面臨行政罰鍰和民事上的加重賠償責任。然而，此行為本身並未達到《刑法》所規範的犯罪程度，因此不會受到刑事制裁。
故本題中最不正確的敘述為 (A)。

六、仲介業者應提供消費者公平自由選擇交付「斡旋金」或使用內政部所頒「要約書」之資訊為促進公平合理之購屋交易秩序，行政院公平交易委員會業於九十年五月二十二日以公壹字第０一五二四號令發布「公平交易法對房屋仲
介業之規範說明」，明訂房屋仲介業者如提出斡旋金要求，未同時告知消費者亦得選擇採用內政部版要約書，及斡旋金契約與內政部版「要不動產委託銷售契約書 920626 16約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十五條規定之虞。故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版要約書之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。