專技◆民法概要題庫下載題庫

◎不當然由現出租人(受讓人) 繼受說：實務界見解自28年院字1909號解釋後，即改採此說(如最高法院51年台上字1248號、51年台上字2858號、51年台上字6886號及65年台上字156號判例)。該號解釋略謂：「民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言。若因擔保承租人之債務而收受押金，則為別一契約，並不包含在內。此項押金，雖因其所擔保之債權業已移轉，應隨同移轉於受讓人，但押金契約，為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押金權之移轉自亦須交付金錢，始生效力。……。出租人未將押金交付受讓人時，受讓人既未受押金權之移轉，對於承租人自不負返還押金之義務。……。此為本會議最近之見解，所有以前關於此問題之解釋，應予變更。」意即押租金契約為要物契約，受讓人須自讓與人受有押租金之交付，始負有返還於承租人之義務。職是，租賃契約終了後，承租人應向現實際占有押租金之人請求返還。

第425條
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。 

(B)若甲、乙之間的房屋租賃契約未經公證且超過 5 年者，丙可以要求乙房客搬遷 
➜ 甲乙間的房屋租賃契約未經公證且超過五年，已不適用民法第 425 條買賣不破租賃，故甲乙間之契約效力不及受讓人丙，乙對於丙為無權占有，丙可要求乙房客搬遷。

(C)若甲、乙之間的房屋租賃契約未定期限者，丙可主張隨時終止租賃契約，要求乙房客搬遷
➜ 若甲乙間的房屋租賃契約是經公證之不定期契約，對丙為有效存在，適用土地法 100 條不定期租約之收回限制，亦即丙要終止租賃契約，須符合土地法第 100 條所述的情形。
若甲乙間的房屋租賃契約是未公證之不定期契約，其效力僅存於甲乙間，並不及丙，乙對於丙為無權占有，丙可要求乙房客搬遷。

D 爭議多多

https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=85568 

但是 C 直接是條文，建議就接受 C 選項為答案

主張 買賣不破租賃，其租期之關係
1. 不動產租賃契約，其期限低於五年 => 免公證得主張
2. 不動產租賃契約，其期限超過五年 => 需公證得主張
3. 不動產租賃契約，未定期限 => => 需公證得主張

概念主要是如果是超過五年的租賃契約，都可以隨意主張買賣不破租賃，
這樣承租人的權限擴張到太多，所以做一定程度限制 => 公證