申論題

（一）適法之方式：
1.不動產經紀業管理條例第16條規定:「經紀人員應專任一經紀業，並不得為自 己或他經紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業 務者，不在此限。」
2.不動產經紀業管理條例第21條規定:「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方 得刊登廣告及銷售。廣告及銷售內容應與事項相符，並註明經紀業名稱。廣 告及銷售內容與事實不符者，應負賠償責任。」

（二）違法之原因：
若不動產經紀人甲，擅自銷售房屋並未經其所屬A經紀業同意，損及公司權 益，除面臨民事刑事追訴，經紀人員亦違反第16條規定，應予申誡。
另外日後 若有糾紛，依不動產經紀業管理條例第26條規定A公司需負連帶損害賠償任。 故不動產經紀業管理條例第16條立法理由，在於建立不動產經紀人員專任制度， 以提升經紀業者之服務品質，確實保障交易者權益，及兼顧業務責任之履行， 原則上設立「競業禁止條款」。 

(一)1.不動產經紀業管理條例第二十一條規定:「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登 廣告及銷售。 前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。 廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」。 2.應由 A不動產經紀公司與甲之好友簽訂委託銷售契約後，方得刊登廣告及銷售，方為 適法。 (二)1.條例規定應由經紀業與委託人簽訂委託銷售契約，基於仲介銷售房屋專屬不動產經紀業 之務，且經營者應經地方主管機關許可，辦妥公司或營業登記後，加入同業公會及繳 存營業保證金，仲介業委託銷售契約應指派經紀人簽章。 2.甲未以 A不動產經紀公司簽約與銷售，其行為違法，又不受不動產經紀業管理條例相 關保障。

此為私賣行為,依不動產經紀業管理條例規定,應把案件提供給仲介公司,廣告內容需註明為Ａ不動產經紀公司及公司電話及地址,

不動產經紀條例第十六條規定經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務，但所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者不在此限。 因此，甲若是在未經A公司的同意下私下接受好友請託銷售房屋，就是違反了本項規定，屬於違法行為。甲應該採取以下作法較為適當： 一、可以幫忙刊登廣告，但僅刊登好友的聯絡電話，不能刊登自己的聯絡電話。可以提供好友在銷售房屋上的顧問諮詢，但不能帶看或代替銷售。 二、透過A公司來接受好友的委託，也就是好友委託A公司銷售房屋，但可指定由甲來為他服務，如此一來甲就可以名正言順的幫好友銷售房屋了。

(一)依不動產經紀管理條例第16條經紀人員應專任一不動產經紀業不得為他人或自己委託或銷售不動產，但經所屬經紀業同意不在此限。 本題不動產經紀人甲應依A 不動產經紀公司之同意方為適法，如未經A 不動產經紀公司同意依不動產經紀業管理條例第39條規定記申誡一次。經申誡達3次應予停止執行業務處分。

(一) 廣告刊登與銷售之內容與責任 1. 廣告及銷售時機： 經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。 2. 註明經紀業名稱： 廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。 3. 損害賠償責任： 廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。 4. 加盟經營之規定： A經紀業倘若係為加盟經營者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣。 經紀業應確保廣告內容之真實性，避免經紀業以不實之交易資訊誤導消費者，以維護不動產交易秩序。

應先簽委託銷售書後才可以光廣告銷售 提供相動產之交易價格與委託人參考 令其改正而不改正者罰款6-30萬

甲應與其好友先簽定不動產委託銷售契約書後， 以及房屋況說明書應經經紀人人簽章後 ，方可進行廣告銷售行為。 違反經紀人管理條例之處罰行為人6-30萬元罰款