一、A 建地面積 130 坪，乙為 A 地所有權人，於民國（下同）101 年 7 月 26 日委由甲不 動產經紀人代為尋找買主，甲乙簽訂專任委託銷售契約約定：「……二、委託底價： 每坪 20 萬元（合計 2,600 萬元）；三、服務費：超過每坪 20 萬元以上，均算為 『服務費』予甲；四、委託期限：自 101 年 7 月 26 日至 101 年 10 月 25 日止……」 甲於 101 年 8 月 26 日找到丙願意以每坪 21 萬元購買，乙丙雙方碰面後，乙表示要 先塗銷 A 地原有的抵押權登記，再與丙約期簽約。之後，一直到 101 年 10 月 25 日前止，乙均以抵押權登記尚未塗銷為理由，拒絕簽約。102 年 2 月 25 日後乙丙 雙方合意辦理 A 地所有權移轉登記完畢，而買賣價格即為每坪 21 萬元。甲發現後 即起訴，請求乙給付 130 萬元服務費，請問有無理由？（25 分）

一、爭點分析
1. 專任委託銷售契約的效力
乙與甲簽訂專任委託銷售契約，約定甲代為尋找買主，委託底價為每坪20萬元，超過底價的部分作為甲的服務費，委託期限為101年7月26日至101年10月25日。依據《民法》第565條，委託契約為雙務契約，乙有支付服務費的義務，甲則有尋找買主的義務。契約內容明確，符合法律規定，應為有效。
2. 甲是否履行契約義務
甲於101年8月26日找到丙，丙願以每坪21萬元購買A地，符合契約約定的底價（每坪20萬元）及服務費計算標準（超過底價部分）。甲已完成尋找買主並促成交易機會的義務，符合《民法》第567條關於居間契約報酬請求權的要件。
3. 乙是否違反契約義務
乙在丙願意購買後，以A地抵押權未塗銷為由，拒絕在委託期限內（101年10月25日前）與丙簽約。此行為可能構成《民法》第230條的履行遲延或拒絕履行。抵押權塗銷屬於乙的義務（賣方應提供無瑕疵的標的物，依《民法》第348條），乙未積極處理抵押權塗銷，導致交易延宕，違反誠信原則（《民法》第148條）。
4. 交易最終完成與服務費請求權的關係
102年2月25日，乙與丙完成A地所有權移轉登記，買賣價格為每坪21萬元，與甲促成的交易條件一致。雖然交易完成時間晚於委託期限，但甲在委託期限內已促成丙的購買意願，且最終交易價格與甲促成的條件相同，顯示甲的居間行為對交易完成具有因果關係。
5. 服務費請求權是否成立
依據契約約定，服務費為每坪超過20萬元的1萬元（即21萬-20萬），總計130坪×1萬元=130萬元。甲主張130萬元服務費，符合契約約定。乙雖以抵押權未塗銷為由延遲簽約，但最終交易的實現，與甲在委託期限內的居間行為直接相關。依《民法》第567條，居間人促成契約成立，即有報酬請求權。乙不得以自身原因（抵押權未塗銷）免除服務費義務。
6. 委託期限的影響
專任委託契約的期限至101年10月25日止，乙在期限內未與丙簽約，但甲已在期限內完成居間義務。依據契約性質及誠信原則，乙不得因自身原因（未塗銷抵押權）而免除支付服務費的義務。況且，乙與丙最終交易的條件與甲促成的條件一致，甲的居間成果未因期限屆滿而喪失。
二、可能反對意見
乙可能主張：
1. 交易未在委託期限內完成：乙可能認為，交易於102年2月25日完成，已超出委託期限，甲無權請求服務費。

想請問樓上各位大大  

那假如最後乙丙成交20萬/坪

因為沒有達成20萬以上 沒有報酬

但是甲前面找丙的時候 丙已經同意以21萬購買

那這樣的狀況甲有辦法要到服務費呢

回六樓，個人見解僅供參考

你的問題應該是新買賣契約與委託期間訂立之原買賣契約不同，能不能有報酬

如果不考慮可不可以，單純你的問題20萬成交答案一定是不行，因為委託契約已明訂報酬條件

那回到這題要考的內容，買賣雙方若已簽訂新約，只需探討其合意訂立契約之時間及是否滿足報酬條件（超於20萬）即可，若為委託期間內簽訂，應仍受委託契約之規範