三、政府近年來積極推動都市更新以改善都市環境及促進土地利用效率。請問，依據 都市更新地區環境的差異，有那幾種更新處理方式？又，更新實施主體包括政府 主辦或民間自辦，其對於更新事業分別有何優劣的影響？（25 分）