二、依「都市更新條例」之規定，有哪些情形，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定或變更為更新地區並訂定或變更都市更新計畫？又有哪些情形，各級主管機關得視實際需要，劃定或變更策略性更新地區，並訂定或變更都市更新計畫？(25分)