四、依據我國「都市更新條例」與「都市更新權利變換實施辦法」之規定，我國都市更新權利變換包括有那些主要規範的內涵？請列點陳述並說明之。（25 分）

二、台灣都市計畫地區劃設面積常常超過實際發展需求甚多。造成此一現象的原因有許多，其中包括了諸如土地使用變更與開發的高額利得、利益團體的影響力甚大等等。然而都市及區域制度設計的妥適性亦需負相當程度的責任。請問台灣現存的都市計畫（供給）面積與發展需求面積之間平衡的制度大致為何？又在追求土地有效使用目標下，請問台灣的土地使用面積劃設制度可以加強那些方面的改善？請分別闡述之。（25 分）