第二題：不動產投資業常運用之方法，如內部報酬率(Internal Rate of Return, IRR)、修正後內部報酬率(Modified Internal Rate of Return, MIRR)，請問何謂內部報酬率？何謂修正後內部報酬率？並請說明一般情況下兩者數值的大小關係。【25 分】

第三題： A 先生擬投資購買某商業不動產，售價為 2,000 萬元。若自備款 3 成，銀行貸款 7 成，貸款年利率 6%，15 年內按月本息攤還。該銀行要求之最低債務保障比率(Debt Coverage Ratio, DCR)為 1.2，自備款之稅前要求報酬率為 7%，貸款常數(Mortgage Constant, MC)如下表，則 A 先生購入此商業不動產每年之淨營運收益至少應為多少方能使此投資案可行？【25 分；請註明運算過程，計算至元】