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主題:「公同共有」、「分別共有」、「區分所有」


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甲、乙、丙三人共同居住於四合院的祖宅,每人各有一間單獨所有的房間,並共同使用正廳部分,此種所有之方式稱為: (A)公同共有 (B)分別共有 (C)區分所有 (D)共同總有 民法物權就只有「公同共有」、「分別共有」、「區分所有」三種 其中「共有」的常態就是「分別共有」,除非有共同關係,才會被歸類為「公同共有」。「共同關係」 如<遺產>、<信託>、<夫妻財產制>、<祭祀公業>。「分別共有」 如<合資購買廠房>、<埋藏物的發現>、因<附合事實>或<混同事實>的發生而形成「分別共有」。「區分所有」 如<公寓>、<大廈>。   總之這三種的區分,先看標的是不是<建築物>;若不是<建築物>直接無視「區分所有」,往「分別共有」,再看有無「共同關係」,有則是「公同共有」。 若是<建築物>,則再看是否需要<共有樓梯>、<共有隔壁>、<共有走廊>、<共有廁所>,若需要則是「區分所有」,若無往「分別共有」,再看有無「共同關係」,有則是「公同共有」。 以下是法條依據: 分別共有: 乃數人按其應有部份,對於一物共享其所有權之謂。此種共有為共有之常態,故亦成「通常共有」 法條如下: 民法第817條(分別共有-共有人及應有部分)數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。 各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。   公同共有: 乃數人基於公同關係,而共享一物之所有權之謂。 「公同共有」既基於「公同關係」,即缺此關係即不得謂之「公同共有」,惟此關係究竟如何才發生呢?依據我國民法之規定, 原因有二: (1)法律規定者:如數繼承人對於未分割之遺產(民法1151)。 (2)契約訂定者,如合夥契約。此外亦有由單獨行為(遺囑)或習慣而生者,如我國之祠堂。 民法第1151條(遺產之公同共有) 繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。   區分所有(799): 所有者即數人區分一 <建築物>而各有其一部。其所有權之行使,僅能及於所分有之部分,而不能達於全部,此有與「分別共有」相同;但如<樓梯>、<隔壁>、<走廊>、<廁所>則是為「共有」。 民法第799條(建築物之區分所有)稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。 專有部分得經其所有人之同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用;共有部分除法律另有規定外,得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。 區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分,依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者,從其約定。 專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。  

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