阿摩：成功和失敗最大的差別在於想法。
100分
(1 分29 秒)
模式:自由測驗
科目:不動產估價概要
難度:隨機
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1(C).

4 土地開發分析中，係以何者推估營建費用？
(A)建物殘餘法
(B)收益資本化法
(C)成本法
(D)分配法



2(D).

12 下列有關成本法耐用年數之敘述，何者正確？
(A)建物折舊額計算應以物理耐用年數為主
(B)物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數
(C)經濟耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數
(D)建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數



3(D).

1 運用成本法估計建築物價格時，如採定額法折舊，則求取建築物累積折舊之公式為： Dn=C ×{(1-s)/N}×n，其中n 代表下列何者？
(A) 物理耐用年數
(B) 殘餘年數
(C) 經濟耐用年數
(D) 已經歷年數



4(A).

20 內政部近年積極試辦電腦輔助大量估價(CAMA)，於應用計量模型分析法應符合之條件，下列敘 述何者錯誤？
(A)計量模型分析採迴歸分析者，相關係數不得低於零點八
(B)須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的
(C)計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七
(D)截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五



5(C).

25 依不動產估價技術規則規定，承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其 他相關運用收益之總數，稱為：
(A)純租金
(B)支付租金
(C)實質租金
(D)經濟租金



6(B).

「以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之。」此一勘估標的營造或施工費之求取方法稱為：
(A)單位面積比較法
(B) 單位工程法
(C)工程造價比較法
(D) 間接法



7(B).

10 「考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨 勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差 異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。」係指收益資本化率何 種方式？
(A)債務保障比率法
(B)風險溢酬法
(C)市場萃取法
(D)有效總收入乘數法



8(C).

16 依不動產估價技術規則規定，以成本法推估建物折舊前之價格時，以求取何種成本為原則？
(A)重製成本
(B)重置成本
(C)重建成本
(D)營造成本



9(D).

11 請問下列何者不是正常價格的形成條件？
(A) 具有市場性之不動產
(B) 有意願之買賣雙方依專業知識謹慎行動
(C) 經適當市場行銷
(D) 特定條件下形成之價值



10(D).

20 甲以 2000 萬元（比市場行情低二成的價格）買了一戶公寓，請問該公寓之市場行情是多少？
(A) 1600 萬元
(B) 2200 萬元
(C) 2400 萬元
(D) 2500 萬元



11(A).

14. 依不動產估價技術規則規定，下列何者與推估比較價格最不具直接關係？
(A) 定額法
(B) 差額法
(C) 百分率法
(D) 計量模型分析法



12(A).

建物耐用年數有①物理耐用年數②經濟耐用年數，通常情況下，二者關係如何？
(A)①>②
(B)①=②
(C)不一定
(D)①<②



13(A).

16 某開發商擬於新開發區開發建築,預計興建樓板面積2,000坪。若推定銷售單價平均60萬元/坪,利潤率20%、資本利息綜合利率5%、直接成本2億元、間接成本4千萬元,請問土地開發分析 價格多少萬元?
(A)71,238
(B) 69,526
(C)64,878
(D) 62,106



14(D).

2 較高價值的建築物座落於較低價值的社區，將較座落於其相似社區更無價值，此係下列何種現象的表現？
(A) 適合現象
(B) 外部現象
(C) 進化現象
(D) 退化現象



15(A).

19 下列對不動產估價師蒐集比較實例原則之陳述，何者較不正確？
(A) 與勘估標的位於同一街廓者
(B) 與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者
(C) 與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者
(D) 比較標的價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者



16(C).

主張聯合貢獻說之大樓估價，需運用下列何項比率求之？
(A)共同部分價值比率
(B)地價分配率
(C)樓層別效用比率
(D)專有部分價值比率



17(C).

22. 於運用成本法時，下列何者非估計勘估標的之營造或施工費時，應該包括之成本或費用？
(A) 間接人工費
(B) 營造或施工利潤
(C) 廣告費
(D) 間接材料費



18(C).

以過去的案例價格資料推估現在之價格時，如果近來市場行情有明顯變化，應進行之調整為：
(A)區域因素調整
(B)一般因素調整
(C)價格日期調整
(D)情況調整



19(A).

7 經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討後試算價格差距如下，何者應排除該試算價格之適用？
(A)百分之二十五
(B)百分之十五
(C)百分之十
(D)百分之五



20(D).

因接近行動電話基地臺而引起之價值減損，屬於下列何種因素？
(A)物理的因素
(B)功能的因素
(C)特殊的因素
(D)經濟的因素



21(D).

某棟十二層樓辦公大樓之第五層，面積250坪 ，於2007年7月交易價格每坪25萬元，其有效總收益乘數為14.62，合理費用比率為20%，請問其資本化率為多少？
(A)11.70%
(B)2.92%
(C)6.84%
(D)5.47%



22(C).

18 王先生手中取得一份不動產估價報告書，比較法推估過程中三個比較案例的價格依序為新臺幣 63 萬元/坪、64.5 萬元/坪、68.5 萬元/坪，所推估之試算價格依序分別為新臺幣 45 萬元/坪、50 萬元/坪、57.5 萬元/坪，下列敘述何者正確？
(A)比較案例一總調整率不符規定
(B)比較案例三總調整率不符規定
(C)比較案例一與比較案例三試算價格之差距不符規定
(D)比較案例一與比較案例二之試算價格較接近，應給予較高之權重



23(A).

雙併公寓同層打通之住宅，其市場出售價格應以何種價格評估？
(A)正常價格
(B)特定價格
(C)限定價格
(D)特殊價格



24(D).

30 下列那幾項條件違反不動產估價技術規則中對應用計量模型分析法之要求？①須蒐集應用計量模型分析 關係式應變數個數五倍以上之比較標的 ②計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得高於零 點七 ③截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得小於百分之五
(A)僅①②
(B)僅①③
(C)僅②③
(D)①②③



25(C).

下列有關成本法中折舊之敘述何者正確？

(A)以不動產取得價格，進行減值修正

(B)目的通常和會計上的提列折舊相同

(C)成本法中的折舊應具有市場導向

(D)不容許以觀察法，進行減值修正



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