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試卷測驗 - 110 年 - 110 專技普考_不動產經紀人:不動產估價概要#104191
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1(B).
1 政府宣布實價登錄 2.0 新制自 110 年 7 月 1 日施行,此為影響不動產價格之何種因素?
(A)情況因素
(B)一般因素
(C)區域因素
(D)個別因素
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2(C).
2 不動產所在地區對外連絡道路為中山路,路寬 30 公尺,並有兩線捷運經過。請問此為影響不動產 價格之何種因素?
(A)情況因素
(B)一般因素
(C)區域因素
(D)個別因素
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3(D).
3 不動產因鄰近殯儀館,造成價格之減損,此屬於何種原則?
(A)競爭原則
(B)供需原則
(C)替代原則
(D)外部性原則
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4(B).
4 公寓因加裝電梯而價格提昇,此屬於何種不動產估價原則?
(A)外部性原則
(B)貢獻原則
(C)替代原則
(D)遞增原則
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5(C).
X
5 建物總成本 1,000 萬元,經濟耐用年數 50 年,建物殘餘價格率 10%。若每年折舊額皆相同,請問 每年折舊率為何?
(A) 1.5%
(B) 1.8%
(C) 2%
(D) 2.2%
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6(D).
X
6 有一 500 坪建地可興建大樓出售,預期新大樓之總銷售金額為 10 億元,若營建施工費為 3 億元、 管理銷售費用等間接成本為 9 千萬元、要求的利潤率為 18%、資本綜合利率為 5%。請問該建地 每坪價格約為多少?
(A) 100.5 萬元
(B) 83.4 萬元
(C) 65.8 萬元
(D) 41.7 萬元
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7(D).
7 對不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額表示者,為何種價格?
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特定價格
(D)特殊價格
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8(D).
8 勘估標的之營造或施工費,依不動產估價技術規則之規定,不包含下列那一項目?
(A)間接材料費
(B)稅捐
(C)資本利息
(D)廣告費
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9(B).
9 就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中,選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物,經比較與 勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整,以求取勘估標的營造或施工費的方法為何?
(A)直接法
(B)間接法
(C)淨計法
(D)單位工程法
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10(B).
10 100 坪之辦公室出租,每月每坪正常租金為 1,000 元,推估該辦公室合理空置率為 8%,每年之地 價稅、房屋稅、保險費、管理費及維修費為 120,000 元,貸款支出為 200,000 元。該辦公室每年之 淨收益為多少?
(A) 1,080,000 元
(B) 984,000 元
(C) 880,000 元
(D) 784,000 元
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11(C).
X
11 依不動產估價技術規則規定,以不動產證券化為估價目的者,其折現現金流量分析法之總費用應 依何種資料加以推算?
(A)市場相關資料
(B)信託計畫資料
(C)類似產品資料
(D)歷史費用資料
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12(B).
X
12 比較標的於 110 年 1 月以 2,000 萬元成交,當時之價格指數為 95;勘估標的之價格日期為 110 年 9 月,價格指數為 101。假設其他條件皆相同,請問勘估標的經價格日期調整後之價格約為多少?
(A) 2,020 萬元
(B) 2,105 萬元
(C) 2,126 萬元
(D) 2,188 萬元
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13(C).
13 依不動產估價技術規則規定,下列有關租金之兩種敘述,何者正確?
(A)不動產租金估計,以估計勘估標的之實質租金為原則;以不動產證券化為估價目的,採折現現 金流量分析法估價時,各期淨收益應以勘估標的之經濟租金計算為原則
(B)不動產租金估計,以估計勘估標的之契約租金為原則;以不動產證券化為估價目的,採折現現 金流量分析法估價時,各期淨收益應以勘估標的之經濟租金計算為原則
(C)不動產租金估計,以估計勘估標的之實質租金為原則;以不動產證券化為估價目的,採折現現 金流量分析法估價時,各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則
(D)不動產租金估計,以估計勘估標的之契約租金為原則;以不動產證券化為估價目的,採折現現 金流量分析法估價時,各期淨收益亦以勘估標的之契約租金計算為原則
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14(B).
X
14 都市更新權利變換前之透天厝(僅有一所有權人)房地總價為 1,500 萬元,房地價值比為 1:9。若 該基地素地價格經評估為 1,300 萬元整,請問該基地之權利價值依不動產估價技術規則規定應為 多少?
(A) 1,500 萬元
(B) 1,400 萬元
(C) 1,350 萬元
(D) 1,300 萬元
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15(A).
X
15 依不動產估價技術規則規定,下列有關特殊宗地之估價,何者敘述錯誤?
(A)公共設施保留地之估價,以比較法估價為原則
(B)林地之估價,以比較法估價為原則
(C)農場之估價,以比較法估價為原則
(D)墓地之估價,以比較法估價為原則
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16(A).
X
16 土地承租人欲購買所承租土地供未來繼續使用,委託不動產估價師進行估價,其價格種類為何?
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特定價格
(D)特殊價格
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17(A).
17 近年受疫情影響,各地商圈人潮減少、店面空置率提高,此屬於何種價格影響因素?
(A)一般因素
(B)區域因素
(C)個別因素
(D)總體因素
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18(D).
18 勘估標的乙之價格日期、勘察日期分別為 110 年 8 月 15 日、110 年 9 月 15 日,若比較標的交易 日期為 110 年 7 月 10 日(經查 110 年 7 至 9 月不動產指數分別為:106%、108%、107%),其價 格日期調整百分率為何?
(A) 98%
(B) 99%
(C) 101%
(D) 102%
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19(A).
X
19 勘估標的若為未完工之建物,應依何種方式估價?
(A)未完工之建物應依比準建物進行估價
(B)未完工之建物應依實際完成部分估價
(C)未完工之建物應待完工後再進行估價
(D)未完工之建物無法產生正常報酬,不予估計
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20(C).
X
20 某房地之淨收益 100 萬元/年,其中建物淨收益 60 萬元/年。假設土地、建物之收益資本化率分別 為 2%、4%,請問土地收益價格為?
(A) 1,000 萬元
(B) 2,000 萬元
(C) 2,500 萬元
(D) 5,000 萬元
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21(A).
X
21 依據不動產估價技術規則第 43 條規定,收益資本化率應考慮之因素不包括下列何者?
(A)貨幣變動之狀況
(B)銀行定期存款利率
(C)不動產投資之損益
(D)不動產價格變動趨勢
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22(B).
X
22 勘估標的丙之市場價格 1,000 萬元,經分析當地同類型不動產之租金收益率 5%,必要費用 20 萬 元/年,租賃所得稅約 2 萬元。若丙為新訂租約,根據上開資料估計之年租金為?
(A) 50 萬元
(B) 52 萬元
(C) 70 萬元
(D) 72 萬元
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23(D).
X
23 續訂租約之租金估計方法中,差額分配法係指下列何種差額?
(A)市場經濟租金與原契約租金之差額
(B)原實質租金與市場經濟租金之差額
(C)市場正常租金與原實質租金之差額
(D)原契約租金與市場正常租金之差額
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24(D).
24 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地,應以何種方式估價?
(A)以原規定之法定容積進行估價
(B)以原規定法定容積的上限進行估價
(C)以實際建築使用部分之現況進行估價
(D)以實際建築使用合法部分之現況估價
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25(B).
X
25 某區分所有建物位於住宅大樓十樓,其樓層別效用比為 110%,平均樓層別效用比為 105%。假設 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為 40%,該區分所有建物之地價分配率為何?
(A) 65%
(B) 66%
(C) 68%
(D) 70%
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【非選題】
一、不動產市場因為世界各國疫情趨緩開始活絡,不動產買賣不論是新屋、 中古屋都出現很特殊的交易案例現象,根據不動產估價技術規則規定, 不動產估價時對於比較標的如果無法有效掌握,應不予採用的情況有那 些?試說明之。(25 分)
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【非選題】
二、社會住宅包租代管的政策讓不動產經紀人投入租賃仲介,根據不動產估 價技術規則規定,不動產經紀人要如何提供租戶租金估計建議?試敘述 分析之。(25 分)
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試卷測驗 - 110 年 - 110 專技普考_不動產經紀人:不動產估價概要#104191-阿摩線上測驗
ken655309剛剛做了阿摩測驗,考了48分