阿摩：相信是成功的開始，堅持是成功的終點。
96分
(3 分7 秒)
模式:自由測驗
科目:不動產估價概要
難度:隨機
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1(D).

9 請問下列何者是針對不具市場性不動產所評估的價格？
(A) 正常價格
(B) 限定價格
(C) 特定價格
(D) 特殊價格



2(B).

2 不動產估價師受託評估總統府價值，此屬於何種價格種類？
(A)申報價格
(B)特殊價格
(C)特定價格
(D)限定價格



3(C).

19 某建商擬開發建地，預計興建樓板面積 1,000 坪，若推定銷售單價平均 80 萬元/坪，利潤率 20%、資本利 息綜合利率 5%、直接成本 3 億元、間接成本 6 千萬元，則土地開發分析價格為何？
(A)26,582 萬元
(B)27 ,215 萬元
(C)27,492 萬元
(D)28,200 萬元



4(C).

32 蒐集市場上僅有的 5 個交易案例之資本化率分別為 10%、1%、5%、4.5%、4.9%，經估價師判斷應去掉差 距過大之異常值，試問若依市場萃取法，勘估標的之資本化率應為：
(A)3.85%
(B)4.5%
(C)4.8%
(D)5.04%



5(B).

12 依不動產估價技術規則之規定，運用比較法時，不動產估價師應至少採用多少個比較標 的？
(A) 二件
(B) 三件
(C) 五件
(D) 十件



6(A).

土地增值稅減半徵收是屬於影響不動產價格之何種因素？
(A)一般因素
(B)區域因素
(C)個別因素
(D)單獨因素



7(A).

11 下列那一項不屬於土地建築開發之間接成本？
(A)施工費
(B)規劃設計費
(C)銷售費
(D)管理費



8(A).

1. 臨街寬度是屬於影響不動產價格之何種因素？
(A) 個別因素
(B) 一般因素
(C) 單獨因素
(D) 區域因素



9(B).

5. 下列有關直接資本化法之敘述何者有誤？
(A) 屬於收益法之一種
(B) 應以勘估標的過去平均一年之客觀淨收益為基礎
(C) 應使用價格日期當時適當之收益資本化率
(D) 求得之價格稱為收益價格



10(C).

下列何者為建物興建之間接成本？
(A)營造或施工費
(B)建築利潤
(C)規劃設計費
(D)人工成本



11(D).

不動產於市場上以最有效利用方式利用所能產生的收益，稱為：
(A)支付租金
(B)實質租金
(C)差額租金
(D)經濟租金



12(B).

19 有關直接資本化法的敘述，下列何者錯誤？
(A)直接資本化法所求得之價格為收益價格
(B)指勘估標的過去平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價 格之方法
(C)直接資本化法之收益資本化率可由加權平均資金成本法求取
(D)直接資本化法之客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產 在最有效使用情況下之收益推算之



13(C).

以過去的案例價格資料推估現在之價格時，如果近來市場行情有明顯變化，應進行之調整為：
(A)區域因素調整
(B)一般因素調整
(C)價格日期調整
(D)情況調整



14(C).
X


26 勘估標的距離變電所遠近為以下何種影響因素？
(A)特殊因素
(B)個別因素
(C)區域因素
(D)一般因素



15(C).

下列關於收益資本化率的敘述何者有誤？
(A)流通性較高的資產，其收益資本化率較低
(B)風險性較高的資產，其收益資本化率較高
(C)增值性較高的資產，其收益資本化率較高
(D)管理較難的資產，其收益資本化率較高28



16(C).

1 比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以那 一種方法為原則？
(A)比較法
(B)差額法
(C)百分率法
(D)計量模型分析法



17(C).

34. 運用成本法估價時，下列何者不包括在計算勘估標的之總成本中？
(A) 規劃設計費
(B) 廣告費
(C) 折舊費
(D) 開發利潤



18(A).

37 當比較標的收益價格為 500 萬元，勘估標的收益價格為 800 萬元，比較標的未來平均一年期間之客觀淨 收益為 48 萬元，勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益為 40 萬元，此時其收益資本化率為何？
(A)5%
(B) 6%
(C)8%
(D)9.6%



19(B).

21 T 市東區某店面於5 年前出租經營，現到期擬續租，當年簽約契約租金每年新臺幣250 萬元，目前市場經濟租金每年可達新臺幣350 萬元，若分析此租金上漲應有60%歸功於承租經營者，在相關必要費用不增加情況下，最合理之續租租約年租金為何？
(A)新臺幣250 萬元
(B)新臺幣290 萬元
(C)新臺幣310 萬元
(D)新臺幣350 萬元



20(D).

14 某不動產之總收益為 200 萬元，若總費用為總收益的 30%，資本化率為 5%，則該不動產之純收益應為多 少？
(A)60 萬元
(B)70 萬元
(C)130 萬元
(D)140 萬元



21(C).

33 續訂租約之租金估計，得採下列那些方式為之？①以續訂租約之租賃實例為標的，運用收益法估計之 ②勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用 ③以勘估標的原契約租金之淨收益， 就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用 ④分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間 內之淨收益，再加計必要費用。
(A)①②④
(B)①③
(C)僅③
(D)③④



22(B).

34 下列有關永佃權估價之敘述，何者正確？
(A)應考慮設定目的估計之
(B)應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素估計之
(C)應考慮權利存續期間、權利讓與之限制等因素，以典價為基礎估計之
(D)應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低估計之



23(A).

下列有關成本法中重置成本之敘述何者有誤？

(A)包括勘估標的所存在之功能性退化

(B)著重在效用、效能等經濟上的相同

(C)可以是以新的施工方法，建築勘估標的所需的成本

(D)通常較重建成本低



24(D).

40 下列何者最適合用來推估不動產租金？
(A)殘餘法
(B)資本化率法
(C)還原利率法
(D)差額分配法



25(C).

22 勘估標的丙之市場價格 1,000 萬元，經分析當地同類型不動產之租金收益率 5%，必要費用 20 萬 元/年，租賃所得稅約 2 萬元。若丙為新訂租約，根據上開資料估計之年租金為？
(A) 50 萬元
(B) 52 萬元
(C) 70 萬元
(D) 72 萬元



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