阿摩：身處何地並不重要，重要的是未來的方向。
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【精選】 - 不動產估價概要難度:(201~225)
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1(A).

抵押權估價，應估計價格日期當時勘估標的正常價格，且應以何種債權額為基礎進行估價呢？
(A)以實際債權額為基礎
(B)以銀行認定為基礎
(C)以抵押權人信用為基礎
(D)以債權人信用為基礎



2(B).

當估價師進行不動產估價時，對於附有違章建築之房地估價，有關違建部分是否需要評估呢？
(A)違建部分一定要評估。並需就合法建物及違建部分於估價報告書中合併計算其價值
(B)違建部分不予以評估。但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限
(C)違建部分一定要評估。但委託人要求評估其價值，可就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者
(D)違建部分不予以評估。但受託人可自行斟酌其價值



3(C).

不動產估價技術規則規範不動產租金沽計，以估計勘估標的之實質租金為原則。有關前項「實質租金」之內容，下列敘述何者正確？
(A)實質租金包含押金、仲介酬金、權利金及保證金
(B)實質租金包含仲介酬金、權利金及保證金
(C)實質租金包含押金、權利金及保證金
(D)實質租金包含押金、仲介酬金及保證金



4(C).

目前法定土地使用分區為住宅區，若委託者要瞭解變更為商業區後之價格，則委託評估的價格屬於：

(A)正常價格

(B)限定價格

(C)特定價格

(D)特殊價格



5(A).

以法拍屋作為比較標的，評估勘估標的之正常價格時，應進行的調整為：

(A)情況調整

(B)價格日期調整

(C)區域因素調整

(D)個別因素調整



6(D).

不動產估價報告中常表明評估價格適用的有效期間，此係下列何種原則的具體考量？
(A)替代原則
(B)競爭原則
(C)最有效使用原則
(D)變動原則



7(A).

7 土地徵收補償市價查估與區段式公告土地現值查估相較，兩者主要的差異在於下列那一影響不動產價格因素調整的考量？
(A)個別因素
(B)區域因素
(C)一般因素
(D)特別因素



8(D).有疑問

14. 以不動產證券化為目的，採折現現金流量分析估價時，各期淨收益以勘估標的之何種租金計算為原則？
(A) 市場租金
(B) 預期租金
(C) 限定租金
(D) 契約租金



9(A).有疑問

17. 應用收益法時，若勘估標的包含建築物，其總費用如何計算？
(A) 應加計建築物之折舊提存費
(B) 僅計算建築物折舊提存費以外之各項費用
(C) 僅計算建築物以外之各項費用
(D) 應加計該建築物之契稅



10(C).

20. 土地開發分析估價，在不動產估價技術規則中屬於何種方法？
(A) 比較法
(B) 收益法
(C) 成本法
(D) 推算法



11(B).有疑問

23. 以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，藉以估計勘估標的之營造或施工費，此方法稱為：
(A) 淨計法
(B) 單位工程法
(C) 單位面積法
(D) 工程造價比較法



12(B).

30. 在蒐集比較標的時，下列何者屬於應進行情況調整之情況？
(A) 接近鄰里公園之遠近
(B) 親友關係人之交易
(C) 有鄰避性公共設施
(D) 有樓層差異時



13(B).

7 建物之殘餘價格率應由何者公告之？
(A)內政部地政司
(B)不動產估價師公會全國聯合會
(C)全國建築師公會
(D)內政部營建署



14(D).

11 請問計算建物累積折舊額，下列何者不屬於不動產估價技術規則規範之折舊路徑？
(A)等速折舊
(B)初期加速折舊
(C)初期減速折舊
(D)後期減速折舊



15(C).

9 如果同一勘估標的運用比較法估價，所得三個試算價格有相當差距時，下列何者是決定其比較價格最好 的方法？
(A)取中間值
(B)取平均值
(C)就價格偏高或偏低者重新檢討
(D)賦予 45%、30%、25%加權決定



16(C).

32 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以那些部分之現況估價，並敘明法定容積對估值 之影響？
(A)以所有實際建築使用部分估價
(B)以實際建築使用合法部分再扣除違章建築部分後估價
(C)以實際建築使用合法部分估價
(D)不論是否合法皆以法定容積率部分估價



17(C).有疑問

14 下列何種估價方式，係以未來期望利益來計算不動產價值？
(A)比較方式
(B)成本方式
(C)收益方式
(D)預期開發法



18(B).

29 以土地殘餘法推估基地價格，為何種學說之主張？
(A)建物貢獻說
(B)土地貢獻說
(C)聯合貢獻說
(D)土地與建物合併貢獻說



19(B).

37 依不動產估價技術規則第 26 條規定，檢討後試算價格之間差距達多少以上者，應排除該試算價格之適用？
(A) 30%
(B)20%  
(C) 15%
(D)10%



20(D).

40 某一住宅用地，面積 1000 坪，建蔽率 50%，容積率 225%，擬規劃地上 7 層地下 2 層之集合住宅。假設 本案完工後總銷售金額為 80000 萬元，資本利息綜合利率為 12%、利潤率為 20%、開發或建築所需之直 接成本為 20000 萬元、開發或建築所需之間接成本為 8400 萬元，以土地開發分析法估計本住宅用地的價 格，請問下列何者最接近？
(A) 46267 萬元
(B)  42859萬元  
(C) 38393萬元  
(D) 31124萬元



21(D).

4 如您於捷運地下街承租營運中，隔壁店家因故不與捷運局續租，此時您打算一併承租擴大經營，所承租 之租金屬性應屬下列何者？
(A)市場租金
(B)正常租金
(C)經濟租金
(D)限定租金



22(B).

10 「考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨 勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差 異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。」係指收益資本化率何 種方式？
(A)債務保障比率法
(B)風險溢酬法
(C)市場萃取法
(D)有效總收入乘數法



23(D).

12 當某土地開發後預期總銷售金額為 1000 萬元，適當之利潤率為 12%，開發所需之直接成本為 300 萬元，開發所需之間接成本為 250 萬元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為 4%時，請問土 地開發分析法價格大約為何？
(A) 433 萬元
(B) 402 萬元
(C) 386 萬元
(D) 309 萬元



24(C).

16 勘估標的是一都市邊緣之農地，未來極有可能變更為建地，今依委託人要求針對勘估標的未來可 能變更為建地情況進行估價，其價格種類為何？
(A)正常價格
(B)限定價格
(C)特定價格
(D)特殊價格



25(B).

5 建物總成本 1,000 萬元，經濟耐用年數 50 年，建物殘餘價格率 10%。若每年折舊額皆相同，請問 每年折舊率為何？
(A) 1.5%
(B) 1.8%
(C) 2%
(D) 2.2%



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楊承儒剛剛做了阿摩測驗，考了100分