【精選】 - 不動產估價概要難度:(176~200)-阿摩線上測驗

阿摩：只要有信心，就沒有過不了的橋

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【精選】 - 不動產估價概要難度:(176~200)

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1(D).

利用比較法進行估價時，若比較標的之個別因素較勘估標的差5%，則個別因素調整率為多少？
(A)100/95
(B)95/100
(C)100/105
(D)105/100

2(D).

有一棟公寓其平均樓層別效用比為 124%，全棟建物成本占全棟房地總價格之 60%，1 樓之樓層別效用比為 150%，1 樓之地價分配率為：
(A)74.4%
(B)75.6%
(C)159%
(D)150%

3(D).

應用直接資本化法估價時，已知獲利率為 5%、收益年增率為 2%，則直接資本化率應採下列何者較佳？
(A)7%
(B)5%
(C)3%
(D)2%

4(D).

22 某甲以1,200萬元將其房屋移轉給弟弟，經判斷正常價格比這價格低二成；於一般不動產估價中，運用此案例進行情況調整後之價格為多少？
(A)1,440萬元
(B)1,400萬元
(C)1,000萬元
(D)960萬元

5(D).

39 假設林乙向王甲租房屋一棟，五年前的實質租金為每年100000 元，其中包含必要經費10000 元。近五年房租指數共上漲5%，今王甲擬調整租金，假設今年的必要經費為12000 元，請問依推算法計算，其合理的租金應該調整為多少？
(A) 94500 元
(B) 105000 元
(C) 106500 元
(D) 117000 元

6(D).

1 特種貨物與勞務稅（俗稱奢侈稅）近日研議之修法動向，對不動產市場之影響，是屬於下列何種因素？
(A)一般因素
(B)區域因素
(C)個別因素
(D)期待因素

7(D).

11 收益資本化率之擇定如採風險溢酬法，下列敘述何者錯誤？
(A)應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素
(B)選擇最具特殊性財貨之投資報酬率為基準
(C)比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異
(D)需就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之

8(D).

21 T 市東區某店面於5 年前出租經營，現到期擬續租，當年簽約契約租金每年新臺幣250 萬元，目前市場經濟租金每年可達新臺幣350 萬元，若分析此租金上漲應有60%歸功於承租經營者，在相關必要費用不增加情況下，最合理之續租租約年租金為何？
(A)新臺幣250 萬元
(B)新臺幣290 萬元
(C)新臺幣310 萬元
(D)新臺幣350 萬元

9(D).

23 請問下列何者非屬區域因素調整的考量項目？
(A)交通條件
(B)樓層別條件
(C)商圈發展條件
(D)學區條件

10(D).

40 依中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報規定，目前住宅用鋼筋混凝土造房屋之經濟耐用年限為多少年？
(A)35 年
(B)40 年
(C)50 年
(D)60 年

11(D).

16 財政部目前正在研擬合理課稅方案，擬將房地合一課稅並納入實價課稅精神。此屬於影響不動產價格之何種因素？
(A)特殊因素
(B)個別因素
(C)區域因素
(D)一般因素

12(D).

23 依路線價法之基本原理，假設其他條件均相同，一宗土地愈接近街道部分，其價值：
(A)愈低
(B)不受接近街道之影響
(C)愈高
(D)不變

13(D).

34 老舊公寓外牆進行更新，該公寓之價格因此增加，此屬於何種估價原則？
(A)供需原則
(B)替代原則
(C)貢獻原則
(D)外部性原則

14(D).

5 下列何者不屬於鄰避設施（NIMBY）？
(A)公園
(B)監獄
(C)變電廠
(D)垃圾掩埋場

15(D).

6 房地合一課稅的相關法案，已經立法院三讀通過，總統公布，並訂於 2016 年 1 月 1 日實施，其對不動產市場之影響是屬於下列何種因素？`
(A)一般因素
(B)個別因素
(C)特殊因素
(D)區域因素

16(D).

11 一比較標的於 102 年 8 月以 1,000 萬元成交，當時的價格指數為 90%；勘估標的價格日期 104 年 8 月當期之價格指數為 95%。假設其他條件相同，試問該勘估標的經價格日期調整後之價格約為多少？
(A)947.37 萬元
(B)950.00 萬元
(C)1,000.00 萬元
(D)l,055.56 萬元

17(D).

18 建物估價以求取重建成本為原則，但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採取下列何種成本替代之？
(A)毛胚成本
(B)比較成本
(C)重置成本
(D)總體成本

18(D).

23 土地開發分析法之資本利息綜合利率，應依不動產估價技術規則第 58 條及第 59 條規定計算資本利息年利率，並參考下列那一項公式計算之？
(A)資本利息年利率 ×（土地價值比率 + 建物價值比率）× 1/2 × 開發年數
(B)資本利息年利率 ×（土地價值比率 + 建物價值比率 × 1/2）× 開發年數
(C)資本利息年利率 ×（土地價值比率 × 1/2+建物價值比率）× 開發年數
(D)資本利息年利率 ×（土地價值比率 + 建物價值比率）× 1/4 × 開發年數

19(D).

28 下列那一個區域比較可能符合不動產估價技術規則中所定義與臺北市信義區的不動產具替代關係，且其價格互為影響之「同一供需圈」？
(A)香港上環
(B)上海徐家匯區
(C)紐約曼哈頓區
(D)臺北市大安區

20(D).

32 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以那些部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之影響？
(A)以所有實際建築使用部分估價
(B)以實際建築使用合法部分再扣除違章建築部分後估價
(C)以實際建築使用合法部分估價
(D)不論是否合法皆以法定容積率部分估價

21(D).

35 依土地開發分析法評估不動產價格時，如果開發後預期總銷售金額為 1 億元，適當之利潤率為 10%，開發所需之直接成本為 5,000 萬元，開發所需之間接成本為 3,000 萬元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為 4%，請問土地開發分析價格為何？（萬元以後四捨五入）
(A)741 萬元
(B)772 萬元
(C)1,091 萬元
(D)1,615 萬元