阿摩：寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來
88分
(2 分15 秒)
模式:自由測驗
科目:不動產估價概要
難度:隨機
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1(C).

不動產估價時，對於土地與建物結合體於市場形成之不動產價格中，扣除土地、建物成本外，其餘部分認為是來自土地與建物之價值，此一原則係指：
(A)土地貢獻原則
(B)建物貢獻原則
(C)土地建物聯合貢獻原則
(D)均衡原則



2(D).

進行不動產估價時，在考量土地集約度方面，以法定集約度與經濟集約度二者取其低者，主要係依據何種原則？

(A)預測原則

(B)適合原則

(C)收益分配原則

(D)最有效使用原則



3(D).

19 下列有關比較法之敘述，何者正確？
(A)經檢討後試算價格之間差距達 15%以下者，應排除該試算價格之適用
(B)進行個別因素調整時，任一單獨項目之價格調整率大於 20%時，不應排除該比較標的之適用
(C)進行區域因素調整時，任一單獨項目之價格調整率大於 30%時，不應排除該比較標的之適用
(D)經檢討後試算價格之間差距達 20%以上者，應排除該試算價格之適用



4(A).

25 下列敘述何者為正確？
(A)具有市場性之不動產，以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的，查估其所形成之價 值，並以貨幣金額表示者，屬「限定價格」
(B)具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者，為「特殊價格」
(C)對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者，為「特定價格」
(D)對不具市場性之不動產，以不動產合併為目的，查估其所形成之價值，並以貨幣金額表示者， 屬「限定價格」



5(D).

26 有一棟 5 層樓公寓，各樓層之建築面積皆相同，其中 4 樓單價為每坪 20,000 元，5 樓單價為每坪 25,000 元，若 4 樓 之樓層別效用比為 100％，請問 5 樓之樓層別效用比為多少？
(A) 150%
(B) 130%
(C) 115%
(D) 125%



6(C).
X


比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍稱之為何？
(A)生活圈
(B)類似地區
(C)近鄰地區
(D)同一供需圈



7(C).

12 政府宣布實施空屋稅政策，此屬於何種影響價格之因素？
(A)個別因素
(B)情況因素
(C)一般因素
(D)區域因素



8(C).

下列有關樓層別效用比之敘述，何者有誤？
(A)不同類型建物之樓層別效用比會不同
(B)不同地區建物之樓層別效用比會不同
(C)同一棟建物中，愈高的樓層其效用比也愈高
(D)主要是因為不同樓層之高度、可及性、寧適性、景觀、避難時效差異所產生



9(A).

不動產估價常用之比較法、成本法與收益法三大評價法之基礎為何？
(A)替代原則
(B)外部性原則
(C)均衡原則
(D)適合原則



10(B).

都市更新權利變換後區分所有建物及其土地應有部分應考量之因素，應以何種價格查估之？
(A)估價當時之新成屋價格
(B)評價基準日當時之新成屋價格
(C)估價當時之預售屋價格
(D)評價基準日當時之預售屋價格



11(D).

16 在成本法中，使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製 建築所需之成本，稱為下列何者？
(A)新建成本
(B)建造成本
(C)重置成本
(D)重建成本



12(B).

28 有關房地估價之說明，下列何者錯誤？
(A)實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以實際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估 值之影響
(B)附有違章建築之房地估價，其違建部分以合法建築物價值之三分之一予以評估
(C)未達最有效使用狀態之房地估價，應先求取其最有效使用狀態之正常價格，再視其低度使用情況進行調整
(D)建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與 建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明



13(C).

兩宗土地合併後整體利用，合併後價格為 1,000 萬元，其合併前價格分別為 300 萬元及 500 萬元，則對於原來 500 萬元之土地，其合併後價格應為：
(A)600 萬元
(B)700 萬元
(C)625 萬元
(D)425 萬元



14(D).

6 不動產估價的查估對象，包括下列何種價值？甲：土地價值；乙：建物價值； 丙：所有權 價值；丁：地上權價值。
(A) 甲丙
(B) 甲乙丙
(C) 甲丙丁
(D) 甲乙丙丁



15(D).

24 將平面地價（基地價格）作立體上下分配到各樓層的比率，稱為：
(A)樓層別效用比
(B)土地持分比率
(C)高度價格比率
(D)地價分配率



16(A).

3 下列何者不屬不動產估價師蒐集比較實例所應依循之原則？
(A)實例之價格屬限定價格、可調整為限定價格或與勘估標的價格種類相同者
(B)與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者
(C)與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者
(D)實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者



17(B).

10 「考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨 勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差 異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。」係指收益資本化率何 種方式？
(A)債務保障比率法
(B)風險溢酬法
(C)市場萃取法
(D)有效總收入乘數法



18(D).

下列何者非屬不動產估價技術規則規定之權利估價種類？
(A)地上權
(B)租賃權
(C)都市更新權利變換
(D)商標權



19(D).

38 土地收益資本化率為4％的土地，表示可以用多少年的淨收益購買此土地？
(A) 10 年
(B) 15 年
(C) 20 年
(D) 25 年



20(D).

根據不動產估價技術規則，下列何者非成本法中估算勘估標的之開發或建築適當利潤應考量之因素？

(A)工程規模

(B)開發年數

(C)經濟景氣

(D)開發機構



21(A).
X


14 依不動產估價技術規則之規定，不動產估價師應經常蒐集何者之相關交易、收益及成本等案例及資料，並詳予求證其可靠性？
(A)勘估標的
(B)比較標的
(C)買賣標的
(D)估價標的



22(D).

29 林乙向王甲租房屋一棟，約定每月租金10000 元，押金兩個月，假設年利率為2%，請問其一年支付之實質租金為多少元？
(A) 10400 元
(B) 122400 元
(C) 120000 元
(D) 120400 元



23(D).

9 依不動產估價技術規則規定，收益法估價程序有六個項目如下：①計算收益價格 ②推算有效總收入③蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料 ④推算總費用 ⑤計算淨收益 ⑥決定收益資本化率或折現率。其估價步驟順序以下何者正確？
(A)⑤③①⑥④②
(B)②①⑤⑥④③
(C)⑥④③①⑤②
(D)③②④⑤⑥①



24(B).
X


9 不動產估價之價格種類，包括下列那些？①一般價格 ②正常價格 ③限定價格 ④特定價格 ⑤特別 價格
(A)②③④
(B)①②③④
(C)①③④⑤
(D)②③④⑤



25(C).

18 王先生手中取得一份不動產估價報告書，比較法推估過程中三個比較案例的價格依序為新臺幣 63 萬元/坪、64.5 萬元/坪、68.5 萬元/坪，所推估之試算價格依序分別為新臺幣 45 萬元/坪、50 萬元/坪、57.5 萬元/坪，下列敘述何者正確？
(A)比較案例一總調整率不符規定
(B)比較案例三總調整率不符規定
(C)比較案例一與比較案例三試算價格之差距不符規定
(D)比較案例一與比較案例二之試算價格較接近，應給予較高之權重



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Peter p剛剛做了阿摩測驗，考了88分