阿摩：沒有目標的人，永遠為有目標的人努力。
84分
(2 分)
模式:自由測驗
科目:不動產估價概要
難度:隨機
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1(A).

依不動產估價技術規則之規定，收益法估價蒐集勘估標的及比較標的總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料，應涵蓋多久期間？
(A)最近三年間
(B)最近半年間
(C)最近兩年間
(D)最近一年間



2(A).

下列何者不屬於營造或施工費應考量之項目？
(A)銷售費
(B)稅捐
(C)資本利息
(D)利潤



3(D).
X


19 下列不動產權利估價之相關敘述，何者錯誤？
(A)地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素
(B)抵押權估價，應直接以實際債權額為基礎，考慮其他順位抵押權設定狀況、流通性、風險性、增值性及執行上之難易程度等因素調整
(C)租賃權估價，應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素
(D)容積移轉估價，應考慮容積送出基地、接受基地及其他影響不動產價格及相關法令等因素



4(D).

37 在不考慮時間、高風險或不便利等因素下，審慎者不會支付高於財貨或勞務成本之代價，以取得一相同 滿意度的替代性財貨或勞務。是指何種不動產價格形成原則？
(A)預測原則
(B)競爭原則
(C)供需原則
(D)替代原則



5(C).

23 不動產估價師在收集比較標的相關交易等案例及資料時，得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、 不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公地管理機關、司法機關、媒體或有關單位收 集之。請問：到實價登錄系統查詢交易案例相關資訊，屬向何者收集資料？
(A)不動產經紀人
(B)地政士
(C)地政機關
(D)媒體



6(D).
X


17. 應用收益法時，若勘估標的包含建築物，其總費用如何計算？
(A) 應加計建築物之折舊提存費
(B) 僅計算建築物折舊提存費以外之各項費用
(C) 僅計算建築物以外之各項費用
(D) 應加計該建築物之契稅



7(D).

請問下列公告土地現值之相關日期，何者屬於不動產估價技術規則所定義之價格日期？
(A)評議委員會審定之日
(B)赴現場勘察之日
(C)1 月 1 日公告土地現值之日
(D)公告土地現值之價格基準日



8(D).

附建物的土地，視建物不存在而評估其價值，稱為何種估價？
(A)個別估價
(B)部份估價
(C)分割估價
(D)獨立估價



9(A).
X


擬訂估價計畫時不包括下列那一事項？ (A預估作業經費
(B)預估所需人力與時間
(C)確定作業步驟與擬定作業進度表
(D)確定勘估標的價格



10(A).

9 不動產估價之價格種類，包括下列那些？①一般價格 ②正常價格 ③限定價格 ④特定價格 ⑤特別 價格
(A)②③④
(B)①②③④
(C)①③④⑤
(D)②③④⑤



11(C).

20 下列有關建物殘餘價格率之敘述，何者正確？
(A)建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之二十為原則
(B)建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時應酌予推估提列
(C)殘餘價格率計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本
(D)殘餘價格率指建物於物理耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備預定出售之價格占建物總 成本之比率



12(D).

以不動產證券化為目的，採折現現金流量分析估價時，各期淨收益採勘估標的之何種租金計算為原則？
(A)預期租金
(B)歷史租金
(C)市場租金
(D)契約租金



13(A).
X


11.有關比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異，並就其中差異進行價格調整時，下列敘述何者正確？
(A)其調整以比較法為原則，並得以計量模型分析法調整
(B)其調整以差額法為原則，並得以百分率法調整
(C)其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整
(D)其調整以百分率法為原則，並得以比較法調整



14(A).

1. 臨街寬度是屬於影響不動產價格之何種因素？
(A) 個別因素
(B) 一般因素
(C) 單獨因素
(D) 區域因素



15(B).

34 對房地結合所產生之超額利潤之歸屬，採土地貢獻說者，主要係基於下列何者？
(A)土地經營管理之貢獻
(B)土地區位特性之貢獻
(C)土地取得成本之貢獻
(D)土地開發投資之貢獻



16(C).

9 同一供需圈內，勘估標的與比較標的間，能成立什麼關係？
(A)供需關係
(B)適合關係
(C)替代關係
(D)預測關係



17(A).

23 甲公司於A市擁有商業區土地一宗，擬將其分割為兩筆土地，一筆做為辦公大樓使用，另一筆做為百貨公司使用，以符合商業區土地的經濟效益。今如就前述兩筆土地進行估價，則價格種類為下列何者？
(A)正常價格
(B)特殊價格
(C)限定價格
(D)特定價格



18(D).

10. 根據不動產估價技術規則規定，應用計量模型分析法進行不動產估價時，在比較標的數量之要求為何？
(A) 至少三件以上之比較標的
(B) 至少三十件以上之比較標的
(C) 計量模型分析關係式自變數個數三倍以上之比較標的
(D) 計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的



19(D).

下列何者非屬不動產估價技術規則規定之權利估價種類？
(A)地上權
(B)租賃權
(C)都市更新權利變換
(D)商標權



20(B).

14 決定收益資本化率之方法中，選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格 後，以所得之商數加以比較決定之方法為何？
(A)風險溢酬法
(B)市場萃取法
(C)債務保障比率法
(D)折現現金流量分析法



21(C).

根據不動產估價技術規則，下列有關收益資本化率或折現率的計算式，何者正確？

(A)淨收益／總收入乘數

(B)淨收益／有效總收入乘數

(C)債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率

(D)利息保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率



22(C).

10 不動產估價應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較,視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異,考量價格形成因素之相近程度,決定勘估標的價格。若以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者,何種方法 應視前項情形賦予相對較大之權重?
(A)比較法
(B)直接資本化法之收益價格
(C)折現現金流量分析法之收益價格
(D)成本法



23(B).

16 有關計量模型分析法之敘述，下列何者錯誤？
(A)計量模型分析法截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得 大於百分之五
(B)計量模型分析法只能用以推算各主要影響價格因素之調整率
(C)計量模型分析法可求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式
(D)計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七



24(C).

21 依據不動產估價技術規則第 43 條規定，收益資本化率應考慮之因素不包括下列何者？
(A)貨幣變動之狀況
(B)銀行定期存款利率
(C)不動產投資之損益
(D)不動產價格變動趨勢



25(D).

24 如果一開發案開發後預期總銷售金額為新臺幣 10 億元，適當之利潤率為 10%，開發所需之直接成本為新臺幣 6 億元，開發所需之間接成本為新臺幣 2 億元，開發所需總成本之資本利息綜合利 率為 5%。請問下列何者最接近此一開發案之土地開發分析價格？
(A)新臺幣 2 億元
(B)新臺幣 1.5 億元
(C)新臺幣 1.091 億元
(D)新臺幣 0.658 億元



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Peter p剛剛做了阿摩測驗，考了84分