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試卷測驗 - 96 年 - 96-2 專技普考_不動產經紀人:不動產估價概要#10749
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1(A).
1. 臨街寬度是屬於影響不動產價格之何種因素?
(A) 個別因素
(B) 一般因素
(C) 單獨因素
(D) 區域因素
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2(C).
2. 下列因素中屬於影響不動產價格之個別因素為何?
(A) 當地的治安
(B) 焚化爐的設置
(C) 臨路情形
(D) 當地交通設施
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3(D).
3. 下列因素中屬於影響不動產價格之一般因素為何?
(A) 位置
(B) 道路寬度
(C) 土地形狀
(D) 土地政策
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4(B).
4. 下列相關原則的陳述,何者有誤?
(A) 殯儀館對地價的影響,係基於外部性原則
(B) 豪宅座落於破落地區而不能反映其高價值,係導因於進化原則
(C) 選擇相同報酬率的辦公大樓作為比較標的,係基於替代原則
(D) 在偏遠地區興建大廈卻無法創造利潤,係導因於未掌握最有效使用原則
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5(A).
5. 比較標的價格因交易人關係特殊而明顯低於一般市場行情時,應進行之調整為:
(A) 情況調整
(B) 價格日期調整
(C) 區域因素調整
(D) 一般因素調整
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6(D).
6. 運用標準營造單價表配合勘估標的之個別條件差異進行調整,以求得勘估標的營造費用之方法,稱之為:
(A) 淨計法
(B) 工程造價比較法
(C) 單位工程法
(D) 單位面積比較法
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7(A).
7. 下列何者屬於特殊價格?
(A) 對不具市場性之不動產所估計之價值
(B) 以不動產合併為目的所估計之價值
(C) 限定條件下所形成之價值
(D) 特定條件下所形成之價值
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8(B).
8. 下列何種折舊方式比較適合運用於直接資本化法中的折舊提列?
(A) 定率法
(B) 定額法
(C) 償還基金法
(D) 觀察法
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9(D).
9. 加油站的設置是屬於影響不動產價格之何種因素?
(A) 個別因素
(B) 一般因素
(C) 單獨因素
(D) 區域因素
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10(B).
10. 土地增值稅減半徵收是屬於影響不動產價格之何種因素?
(A) 個別因素
(B) 一般因素
(C) 單獨因素
(D) 區域因素
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11(B).
11. 人口結構的改變是屬於影響不動產價格之何種因素?
(A) 個別因素
(B) 一般因素
(C) 單獨因素
(D) 區域因素
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12(A).
12. 依不動產估價技術規則規定,應至現場勘察之事項包括? 1 確認影響價格之因素 2 確認勘估標的之權利狀態 3 調查比較標的之使用現況 4 攝製必要之照片 5 決定勘估標的之價格
(A) 1234
(B) 1235
(C) 1245
(D) 2345
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13(B).
13. 重置成本成立之依據為下列那一原則?
(A) 變動原則
(B) 替代原則
(C) 最有效使用原則
(D) 預期原則
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14(A).
14. 依不動產估價技術規則規定,下列何者與推估比較價格最不具直接關係?
(A) 定額法
(B) 差額法
(C) 百分率法
(D) 計量模型分析法
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15(D).
15. 以不動產總價扣除建物價格求得地價的方法,稱為:
(A) 土地殘餘法
(B) 建築物殘餘法
(C) 推算法
(D) 抽取法
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16(A).
16. 不動產估價技術規則規定,每年折舊提存率=折舊率/(1-累積折舊率)。請問此種方式係採何種折舊方式?
(A) 定額法
(B) 定率法
(C) 償還基金法
(D) 年數合計法
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17(D).
17. 不動產估價報告中重視價格日期的確定,此係下列何種原則的考量?
(A) 最有效使用原則
(B) 競爭原則
(C) 預期原則
(D) 變動原則
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18(A).
18. 土地殘餘法之觀念,立基於下列何種原則?
(A) 剩餘生產力原則
(B) 最有效使用原則
(C) 預期原則
(D) 變動原則
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19(C).
19. 下列對於不動產市場之描述,何者錯誤?
(A) 不動產市場為區域性市場
(B) 不動產產品具異質性
(C) 不動產市場屬完全競爭市場
(D) 不動產市場缺乏透明度
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20(B).
20. 較低價值不動產如果座落於較高價值之鄰里地區,將較座落於其相似鄰里地區更有價值,此係下列何種原則的考量?
(A) 貢獻原則
(B) 適合原則
(C) 外部性原則
(D) 均衡原則
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21(B).
21. 不動產估價作業程序,依序為何?1 確定估價基本事項 2確認勘估標的狀態 3 擬定估價計畫 4 整理、比較、分析資料 5 運用估價方法推算勘估標的價格
(A) 12345
(B) 13245
(C) 21345
(D) 31245
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22(C).
22. 如欲評估三峽祖師廟的價格,請問其價格屬於下列那一價格種類?
(A) 正常價格
(B) 限定價格
(C) 特殊價格
(D) 特定價格
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23(B).
23. 請問下列公告土地現值之相關日期,何者屬於不動產估價技術規則所定義之價格日期?
(A) 赴現場勘察之日
(B) 公告土地現值之價格基準日
(C) 1 月1 日公告土地現值之日
(D) 評議委員會審定之日
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24(A).
24. 因都市計畫將公園變更為住宅用地之土地出售時,其出售價格之評估屬於下列那一價格種類?
(A) 正常價格
(B) 限定價格
(C) 特殊價格
(D) 特定價格
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25(B).
25. 以土地租賃權與出租地合併為目的所形成之價格,屬於下列那一價格種類?
(A) 正常價格
(B) 限定價格
(C) 特殊價格
(D) 特定價格
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26(B).
26. 附有建物之宗地,考慮建物對宗地價格影響下所為之土地估價,稱為:
(A) 獨立估價
(B) 部分估價
(C) 合併估價
(D) 分割估價
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27(D).
27. 運用估價方法從事不動產估價時,應避免:
(A) 客觀公正
(B) 運用邏輯方法
(C) 運用經驗法則
(D) 直接取用未經檢核之案例
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28(D).
28. 比較法運用其他比較標的推估勘估標的價格,主要係依據何種原則?
(A) 競爭原則
(B) 貢獻原則
(C) 預測原則
(D) 替代原則
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29(A).
29. 直接資本化法之基本原則為:
(A) 未來期待收益之現值總和
(B) 未來期待收益之終值總和
(C) 過去租金收益之現值總和
(D) 過去租金收益之終值總和
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30(C).
30. 下列何種價格不具有市場性?
(A) 正常價格
(B) 限定價格
(C) 特殊價格
(D) 特定價格
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31(D).
31. 依不動產估價技術規則規定,直接資本化法係以勘估標的何期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法?
(A) 過去1 年
(B) 現在1 年
(C) 未來1 年
(D) 未來平均1 年
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32(C).
32. 建物估價,以下列何種方法估價為原則?
(A) 比較法
(B) 收益法
(C) 成本法
(D) 土地開發分析
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33(A).
33. 依不動產估價技術規則之規定,採成本法評估建物價格時,以求取何種成本為原則?
(A) 重建成本
(B) 重置成本
(C) 興建成本
(D) 營造成本
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34(C).
34. 運用成本法估價時,下列何者不包括在計算勘估標的之總成本中?
(A) 規劃設計費
(B) 廣告費
(C) 折舊費
(D) 開發利潤
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35(B).
35. 依不動產估價技術規則規定,採成本法評估不動產價格時,下列何者不包含於營造施工費項下?
(A) 材料費
(B) 規劃設計費
(C) 管理費
(D) 資本利息
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36(A).
36. 下列何種方法求算之重建成本最為詳實?
(A) 淨計法
(B) 單位工程法
(C) 工程造價比率法
(D) 單位面積法
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37(A).
37. 建物耐用年數有1物理耐用年數2經濟耐用年數,通常情況下,二者關係如何?
(A) 1>2
(B) 1=2
(C) 1<2
(D) 不一定
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38(C).
38. 土地開發分析價格之計算公式V=[S /(1+R)/(1+i)–(C+M)]中,V 為下列何者?
(A) 營建成本
(B) 預期銷售金額
(C) 開發前土地價格
(D) 開發後土地價格
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39(E).
39. 進行土地開發分析估價時,廣告費、銷售費在全聯會未公告前,應按總銷售金額之多少比率推估?
(A) 3%~7%
(B) 3%~4%
(C) 2%~3%
(D) 0.5%~1.2%
(E)相關費率應由全聯會定期公告之
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40(B).
40. 以過去的案例價格資料推估現在之價格時,如果近來市場行情有明顯變化,應進行之調整為:
(A) 情況調整
(B) 價格日期調整
(C) 區域因素調整
(D) 一般因素調整
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【非選題】
一、⑴何謂限定價格?其與正常價格的關係為何?(10 分)
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【非選題】
⑵依據不動產估價技術規則之規定,收益資本化率(或折現率)如何決定?(15 分)
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【非選題】
二、⑴何謂現金流量分析?(10 分)
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【非選題】
⑵何謂重置成本(replacement cost)?在何情況下可以使用重置成本進行估價?(15 分)
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試卷測驗 - 96 年 - 96-2 專技普考_不動產經紀人:不動產估價概要#10749-阿摩線上測驗
煜頭冰剛剛做了阿摩測驗,考了100分