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試卷測驗 - 100 年 - 100-2 專技普考_不動產經紀人：不動產估價概要#8952		 繼續測驗
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1(D).

政策宣示不動產交易將採實價登錄，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？
(A)特殊因素
(B)個別因素
(C)區域因素
(D)一般因素



2(C).

飛航管制對於建築高度之限制，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？
(A)特殊因素
(B)個別因素
(C)區域因素
(D)一般因素



3(B).

不動產座北朝南，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？
(A)特殊因素
(B)個別因素
(C)區域因素
(D)一般因素



4(C).

下列因素那些屬於影響地價之一般因素？①利率 ②位置 ③道路寬度 ④土地形狀 ⑤土地政策
(A)①③
(B)②④
(C)①⑤
(D)①②③④⑤



5(B).

勘估標的距離捷運車站之遠近為下列何種影響因素？
(A)區域因素
(B)個別因素
(C)特別因素
(D)一般因素



6(A).

公寓新增電梯設備，提高了該棟建物之價值，屬於：
(A)貢獻原則
(B)外部性原則
(C)預測原則
(D)適合原則



7(C).

下列何者為成本法重置成本之成立依據？
(A)最有效使用原則
(B)競爭原則
(C)替代原則
(D)均衡原則



8(B).

不動產之特性與其外部環境達成協調一致，是為何種原則？
(A)外部性原則
(B)適合原則
(C)貢獻原則
(D)最有效使用原則



9(A).

不動產估價之價格種類，包括下列那些？①一般價格 ②正常價格 ③限定價格 ④特定價格 ⑤特別價格
(A)②③④
(B)①②③④
(C)①③④⑤
(D)②③④⑤



10(A).

下列何者屬於限定價格？①租賃權與租賃地合併之買賣 ②企業資產重估 ③違反經濟合理性之不動產分割買賣 ④學校或公益使用之不動產估價
(A)①③
(B)①②③
(C)①③④
(D)①②③④



11(D).

運用成本法進行不動產估價，下列何者不需納入計算？
(A)土地總成本
(B)建物總成本
(C)建物累積折舊額
(D)土地增值



12(B).

依不動產估價技術規則之規定，計算建物折舊額時應以何種年數為主？
(A)物理耐用年數
(B)經濟耐用年數
(C)資本使用年數
(D)調整耐用年數



13(A).

雙併公寓同層打通之住宅，其市場出售價格應以何種價格評估？
(A)正常價格
(B)特定價格
(C)限定價格
(D)特殊價格



14(C).

計量模型分析法為何種估價方法之應用？
(A)成本法
(B)原價法
(C)比較法
(D)收益法



15(D).

林君將其所有不動產賣給女兒，成交價格為 2,000 萬元，經判斷此一價格較正常價格便宜 2 成。請問在其他條件不變下，該不動產之正常價格為多少？
(A)1,600 萬元
(B)1,666 萬元
(C)2,400 萬元
(D)2,500 萬元



16(C).

依不動產估價技術規則規定，以成本法推估建物折舊前之價格時，以求取何種成本為原則？
(A)重製成本
(B)重置成本
(C)重建成本
(D)營造成本



17(D).

因接近行動電話基地臺而引起之價值減損，屬於下列何種因素？
(A)物理的因素
(B)功能的因素
(C)特殊的因素
(D)經濟的因素



18(A).

下列何者不屬於營造或施工費應考量之項目？
(A)銷售費
(B)稅捐
(C)資本利息
(D)利潤



19(D).

下列有關比較法之敘述，何者正確？
(A)經檢討後試算價格之間差距達 15%以下者，應排除該試算價格之適用
(B)進行個別因素調整時，任一單獨項目之價格調整率大於 20%時，不應排除該比較標的之適用
(C)進行區域因素調整時，任一單獨項目之價格調整率大於 30%時，不應排除該比較標的之適用
(D)經檢討後試算價格之間差距達 20%以上者，應排除該試算價格之適用



20(C).

有一土地平均每年之淨收益為 50 萬元整，而土地的資本化率皆為年利率 5%，請問該土地之價格？
(A)2,100 萬元
(B)900 萬元
(C)1,000 萬元
(D)1,800 萬元



21(B).

下列那些價格不宜直接視為正常交易價格，於無法掌握調整時，應不予採用。①親友間之買賣 ②法院拍賣 ③賣方支付土地增值稅之交易 ④期待變更之價格
(A)①②③
(B)①②④
(C)②③④
(D)①②③④



22(A).

勘估標的與比較標的若因樓層之不同，而有 100 萬元的價格調整。此調整屬於下列何種方法之運用？
(A)差額法
(B)定額法
(C)定率法
(D)百分率法



23(A).

某店面每月租金 8 萬元，押金為 3 個月租金額，銀行定存年利率 3%，空置損失約占總收入之 8%，該不動產之有效總收入為：
(A)88.98 萬元／年
(B)96 萬元／年
(C)96.72 萬元／年
(D)120 萬元／年



24(C).

某一不動產之土地價格為 600 萬元，建築物價格為 400 萬元，已知土地之個別資本化率為 5%，建築物之個別資本化率為 8%，請問該不動產之綜合資本化率為：
(A)13%
(B)3%
(C)6.2%
(D)7.2%



25(B).

下列何者不宜列入收益法中總費用之項目？
(A)地租
(B)貸款利息
(C)保險費
(D)維修費



26(C).

依不動產估價技術規則之規定，下列何者非以比較法估價為原則？
(A)公共設施保留地
(B)池沼
(C)建物
(D)墓地



27(B).

對具永續性固定收益之土地，以直接資本化法評估其價值，如於第 0 年年初評得其價值為 A、第 5 年年初評得其價值為 B，則兩者關係如何？
(A)A＞B
(B)A＝B
(C)A＜B
(D)不一定



28(D).

直接資本化法之資本化率為下列何者間關係？
(A)自有資金與貸款額
(B)有效收益與價值
(C)毛收益與價值
(D)淨收益與價值



29(B).

都市更新權利變換後區分所有建物及其土地應有部分應考量之因素，應以何種價格查估之？
(A)估價當時之新成屋價格
(B)評價基準日當時之新成屋價格
(C)估價當時之預售屋價格
(D)評價基準日當時之預售屋價格



30(D).

不動產估價報告中常表明評估價格適用的有效期間，此係下列何種原則的具體考量？
(A)替代原則
(B)競爭原則
(C)最有效使用原則
(D)變動原則



31(C).

應用直接資本化法推算不動產淨收益時，下列那些項目不應列入費用項？①地價稅及房屋稅 ②房屋貸款的利息 ③改良性資本支出 ④土地增值稅 ⑤租金收入所產生的所得稅
(A)②③⑤
(B)③④⑤
(C)②③④⑤
(D)①②③④⑤



32(B).

不動產估價技術規則規定：「建物已不具備使用價值，將其基地視為素地估價」，此為：
(A)部分估價
(B)獨立估價
(C)限制估價
(D)特殊估價



33(D).

不動產於市場上以最有效利用方式利用所能產生的收益，稱為：
(A)支付租金
(B)實質租金
(C)差額租金
(D)經濟租金



34(A).

樓層別效用比係以何種學說為基礎？
(A)土地與建物聯合貢獻說
(B)土地貢獻說
(C)建物貢獻說
(D)最有效使用原則



35(B).

有一棟公寓其平均樓層別效用比為 124%，全棟建物成本占全棟房地總價格之 60%，1 樓之樓層別效用比為 150%，1 樓之地價分配率為：
(A)74.4%
(B)75.6%
(C)159%
(D)150%



36(C).

應用直接資本化法估價時，已知獲利率為 5%、收益年增率為 2%，則直接資本化率應採下列何者較佳？
(A)7%
(B)5%
(C)3%
(D)2%



37(D).

以差額租金還原法所得出之價格為：
(A)所有權價格
(B)經濟租金
(C)實質租金
(D)租賃權價格



38(C).

兩宗土地合併後整體利用，合併後價格為 1,000 萬元，其合併前價格分別為 300 萬元及 500 萬元，則對於原來 500 萬元之土地，其合併後價格應為：
(A)600 萬元
(B)700 萬元
(C)625 萬元
(D)425 萬元



39(B).

林乙向王甲承租房屋，每月支付的實質租金為10,000元，這棟房屋如於市場上重新出租，合理租金為16,000元。假設王甲、林乙對該租金增加的貢獻各半，請問於王甲考慮續約的情況下，其合理的租金應該調整為多少？
(A)10,000 元
(B)13,000 元
(C)16,000 元
(D)19,000 元



40(C).

依不動產估價技術規則規定，承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數，稱為？
(A)純租金
(B)支付租金
(C)實質租金
(D)經濟租金



【非選題】
一、運用土地開發分析法進行估價，除了必須確定開發計畫之可銷售土地與建築面積， 同時估算總銷售金額與各項成本及相關費用，還有更重要的是如何有效選擇適當之 利潤率及資本利息綜合利率，試說明利潤率及資本利息綜合利率計算依據與方法？ （25 分）



【非選題】
二、替代原則為三大估價法（成本法、比較法與收益法）之基礎，試說明該原則於三大估 價法運用時之基本考量，以及實務上如何觀察並掌握不動產相互間的替代性？（25 分）



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