出租人修繕與承租人費用

MoAI - 您的AI助手

建立於 2026年10月18日

學習重點 掌握出租人應維持租賃物合於約定使用、收益的義務，包括修繕、負擔稅捐、物之瑕疵與權利瑕疵擔保；並區分承租人的保管責任。 熟記修繕救濟程序：須定相當期限催告，出租人逾期未修，承租人才可以終止契約，或自行修繕後請求償還費用、從租金中扣除。 區分房屋全部轉租與一部轉租，理解違法轉租的效力，以及次承租人造成損害時由誰負責。 辨認欠租、不當使用、違法轉租、擅取留置物等出租人終止事由，並了解出租人留置權的範圍。 記住不動產租賃的書面要求、二十年最長期限，以及租地建屋的例外與優先承買權。 核心觀念 一、租賃成立、書面與最長期限 租賃是當事人約定一方提供租賃物給他方使用、收益，他方支付租金的契約。租賃原則上不以書面為成立要件。但依民法第422條，不動產租賃期限逾一年，應以字據訂立；未以字據訂立，視為不定期限租賃。契約並非無效、效力未定，也不是縮短為一年。 依第449條，租賃期限不得逾二十年；約定超過二十年，契約仍然有效，期限縮短為二十年。期限屆滿時，當事人可以更新契約。租用基地建築房屋，不受二十年限制，租期可以超過二十年。 二、出租人的基本義務與修繕責任 依第423條，出租人應交付合於約定使用、收益的租賃物，並在租賃關係存續中維持這種狀態。出租人除了交付義務，也負物之瑕疵擔保及權利瑕疵擔保責任。依第427條，租賃物應納的稅捐由出租人負擔，例如房屋稅。 依第429條，修繕原則上由出租人負擔，但契約另有訂定或另有習慣者除外。例如地震造成水管漏水，雙方沒有約定，也沒有習慣，就由出租人修繕；房屋供營業使用時也一樣。同條另規定，出租人為保存租賃物所為的必要行為，承租人不得拒絕。 租賃物有應由出租人修繕的必要時，承租人依第437條應即通知出租人；出租人已經知道的，不必通知。若要行使第430條的救濟，承租人須定相當期限，催告出租人修繕。出租人在期限內不修繕，承租人可以選擇： 終止租賃契約。 自行修繕，請求出租人償還費用。 自行修繕，從租金中扣除修繕費用。 單純通知與定期催告不同。承租人不通知就直接找人修繕，不符合法定要件；只通知而未定期限催告，出租人「沒有立即修理」，承租人也還不能主張自行修繕後請求償還或扣租。 三、承租人的費用與保管責任 類型判斷標準與法律效果 修繕費用修繕應由出租人負擔時，依第430條定期催告，出租人逾期未修，承租人得自行修繕，請求償還或從租金中扣除。 有益費用依第431條，承租人支出費用使租賃物價值增加，且出租人知情而不反對，租賃關係終止時可以請求償還，但以現存的增價額為限。 增設工作物承租人可以取回自己增設的工作物，但應回復租賃物原狀。 房屋裝潢得再漂亮，出租人也不必照單全付。要看是否增加租賃物價值、出租人是否知情而不反對，以及租約終止時還剩多少增價。承租人不能直接請求當初支出的全部裝潢費用。 承租人應支付租金，並以善良管理人的注意保管租賃物。失火另有特別規定：依第434條，承租人因重大過失致租賃物失火而毀損、滅失，才對出租人負賠償責任；只有輕過失，不負責任。這是失火的特例，其他損害仍依善良管理人注意義務判斷。 四、轉租的限制、效力與責任 依第443條，承租人原則上非經出租人承諾，不得轉租，所以「承租人一定可以轉租」是錯的。例外是租賃物為房屋，除有反對約定外，承租人可以將一部分轉租；土地沒有這項例外。不論房屋用途是住家、營業或辦公，都適用同一規則。 轉租情形判斷 房屋全部轉租須經出租人承諾；經承諾就屬合法。 房屋一部轉租沒有反對約定時屬合法轉租，出租人不得以此終止租約。 土地轉租原則上須經出租人承諾，不能套用房屋例外。 違反規定轉租出租人得終止自己與承租人間的原租約；承租人與次承租人間的轉租契約仍然有效。 依第444條，合法轉租後，原出租人與承租人的租賃關係仍然繼續，不會因轉租而終了；次承租人應負責的事由造成損害，由承租人負賠償責任。違法轉租時，承租人同樣不能免責。 原租約與轉租契約是兩個各自獨立的契約。轉租契約是承租人與次承租人間的債權契約，即使未經出租人承諾仍然有效，出租人也不是當事人，不能終止轉租契約。合法轉租且原租約仍有效時： 出租人不能請求承租人返還房屋，因為租約仍在存續中。 次承租人有合法占有的依據，出租人不得請求次承租人返還房屋。 出租人與次承租人間沒有租約，不能直接向次承租人收租，也不能要求承租人交出向次承租人收取的租金。 五、終止事由與出售租賃物 出租人可以終止租約的常見事由： 欠租：依第440條，須定相當期限催告，承租人逾期仍不支付，出租人才可以終止。房屋租賃另有限制：遲付租金總額須達二個月的租額；如果租金約定在每期開始時支付，還須遲延給付逾二個月。 不當使用：承租人違反約定方法或租賃物性質所定方法使用、收益，經出租人阻止仍繼續，出租人可以終止。 違法轉租：出租人可以終止原租約。 擅取留置物：承租人不顧出租人異議，取走依法留置的物品，出租人可以終止。 依第435條，租賃物因不可歸責於承租人的事由一部滅失，承租人可以按滅失部分請求減少租金；剩餘部分不能達成租賃目的時，承租人可以終止契約。這是承租人的權利，出租人不能以一部滅失為由終止。 依第425條，租賃物交付後、承租人占有中，出租人即使把所有權讓與第三人，租約對受讓人仍繼續存在（買賣不破租賃）。所以出售租賃物不是出租人終止租約的理由。但未經公證的不動產租約，期限逾五年或未定期限者，不適用這項規定。 六、不動產出租人的留置權與基地優先承買權 依第445條，不動產出租人就租賃契約所生的債權，對承租人放置在該不動產內的物品有留置權。但禁止扣押的物品不能留置，而且只能在已得請求的損害賠償及本期與以前未付租金的限度內取償。所以留置權有三項限制：須是因不動產租賃契約所生的債權、須是放置於該不動產的承租人之物、須非禁止扣押之物。並非承租人的所有財產都可以留置。 依第447條，出租人有異議權時，可以不聲請法院，直接阻止承租人取走留置物。依第448條，承租人可以提出擔保，免除出租人行使留置權。 租用基地建築房屋時，出租人出賣基地，承租人有依同樣條件優先承買的權利；承租人出賣房屋，基地所有人也有依同樣條件優先承買的權利。出賣人未以書面通知優先承買權人就辦理所有權移轉登記，只是不得對抗優先承買權人，出賣人與第三人的買賣契約並非無效。租用基地建屋的租約也可以超過二十年。 常考陷阱 「修繕應由承租人負責」：錯。沒有約定或習慣時，由出租人修繕，天災造成的損壞也一樣。 「出租人為保存租賃物所為的必要行為，承租人可以拒絕」：錯。承租人不得拒絕。 「不用通知就直接修繕再請求償還或扣租」「通知後出租人沒有立即修理就可以自行修繕」：錯。關鍵字是定相當期限催告，且出租人逾期未修。 「催告後出租人仍不修繕，承租人不得終止」「不得從租金中扣除」：錯。終止、自行修繕請求償還、扣租都可以。 「出租人無權利瑕疵擔保責任」：錯。出租人負物之瑕疵及權利瑕疵擔保，也負擔稅捐。 「租約終止時可請求全部裝潢費」：錯。有益費用以出租人知情不反對為前提，並以現存增價額為限。 「承租人因輕過失失火，不負責任」：正確。失火只有重大過失才負賠償責任，不要誤判成錯誤選項。 「承租人一定可以轉租」「房屋可全部轉租」：錯。房屋例外只限一部，且須沒有反對約定；全部轉租須經出租人承諾。 「房屋一部轉租，出租人得終止租約」：錯。沒有反對約定時，房屋一部轉租屬合法轉租。 「違法轉租，轉租契約無效」「出租人得終止轉租契約」「出租人得向次承租人請求租金」：均錯。轉租契約有效，出租人只能終止自己與承租人的原租約。 「轉租後原租賃關係終了」「次承租人造成的損害，承租人不負責」：均錯。原租約繼續，承租人須負賠償責任。 「合法轉租後，出租人可向承租人或次承租人請求返還房屋」：錯。原租約仍有效，次承租人有合法占有的依據。 「租賃物一部滅失、剩餘部分不影響目的，出租人可終止」「出租人出售房屋可終止租約」：均錯。前者連承租人都不能終止，後者適用買賣不破租賃。 「不動產出租人的權利是地上權、撤銷權」：錯。法定權利是留置權。 「承租人所有財產均得留置」「出租人須聲請法院才能阻止取走留置物」：均錯。題幹若寫成「承租人法定留置權」，實際上指的是出租人的留置權，不要被帶偏。 「逾一年未以字據訂立，契約無效或視為一年」：錯，應視為不定期限租賃。「超過二十年無效或得撤銷」：錯，契約有效，期限縮短為二十年。 「租地建屋，房屋出賣未通知基地所有人，買賣契約無效」：錯。只是不得對抗優先承買權人；租地建屋的租期也可以超過二十年。 記憶口訣 修繕歸出租，定期催告才能終、修、扣； 房屋可分租，全租要承諾，違轉契約仍有效、只終原租約； 轉租不脫身，次租闖禍我來賠； 一年無字不定期，超過二十縮二十，租地建屋不受限； 失火重過才要賠，買賣不破租賃。