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學習重點 掌握普通抵押權「不移轉占有、就抵押物賣得價金優先受償」的本質，以及從屬性、不可分性與追及效力。 區分抵押權對從物、從權利、附合物、附加部分、孳息、殘餘物及代位物的效力，重點在扣押時點與是否具獨立性。 分清「物上代位」（抵押物滅失）與「追及效力」（抵押物出賣）。 會計算抵押權次序讓與、相對拋棄後的分配，並認識共同抵押與後順位優先的例外。 分清最高限額抵押權在原債權確定前後的差異、法定確定事由，以及共有時如何實行。 核心觀念 一、普通抵押權的意義與特性 依民法第860條，普通抵押權是債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保的不動產，得就其賣得價金優先受償的權利，屬於擔保物權。提供抵押物的人稱為抵押人，不一定是債務人，第三人也可以提供（物上保證人）。設定後抵押人仍可繼續占有、使用抵押物，也可以將抵押物出售、移轉給他人。「以房養老」即運用抵押權設定，以房屋擔保取得融資。 土地、建築物可設定抵押權；地上權、農育權及典權亦得為抵押權標的。按發生原因區分，依當事人約定設定的是意定抵押權，與其相對的是依法律規定發生的法定抵押權。 注意與其他擔保物權的區別：質權以動產或權利為標的且須移轉占有；留置權是法定占有他人動產；典權是支付典價占有他人不動產而使用收益的物權，均不符合「不移轉占有、以不動產供擔保」的定義。 從屬性：抵押權不得與債權分離而單獨讓與，也不得單獨作為其他債權的擔保。因此抵押權人不能只把抵押權單獨讓給第三人。 不可分性：抵押不動產分割、讓與一部，或擔保一債權的數不動產以其一讓與他人，抵押權均不受影響；債權分割、部分受清償亦同。債權未全部清償前，各部分抵押物仍擔保全部債權。 追及效力：抵押人可將不動產出售並移轉登記，不須抵押權人同意，抵押權也不因此受影響。債務到期未清償時，抵押權人可直接聲請法院拍賣已登記在受讓人名下的抵押物，就價金優先受償。 二、抵押權效力及於哪些範圍？ 普通抵押權原則上擔保原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權的費用；契約另有約定者，依其約定。得優先受償的利息、遲延利息及一年或不及一年定期給付的違約金，以聲請強制執行前五年內發生及強制執行程序中發生者為限。 標的或利益是否為效力所及與判斷關鍵 從物、從權利及。但第三人於抵押權設定前已就從物取得的權利，不受影響。 附合物及。動產附合於抵押不動產而成為其重要成分，已屬抵押物的一部分。 建築物附加部分不具獨立性者，及；具獨立性者為獨立之物，不及（設定後附加者，抵押權人至多得聲請併付拍賣，但對其價金無優先受償權）。 殘餘物、非依通常用法分離的成分及。抵押物滅失後的殘餘物，或抵押物成分非依物之通常用法分離成為獨立動產者，仍為效力所及；抵押權人得請求占有該物，依質權規定行使權利。 天然孳息抵押物扣押後分離、得由抵押人收取者，及；扣押前已分離者，不及。 法定孳息抵押物扣押後抵押人得收取者，及；但須將扣押情事通知應清償法定孳息的義務人，始得對其主張。 代位物（賠償金、保險金等）及，即物上代位，詳見下段。 三、物上代位：抵押物滅失後，擔保利益轉向何處？ 依民法第881條，抵押權原則上因抵押物滅失而消滅；但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此限。抵押權人對抵押人所得行使的賠償或其他請求權有權利質權，其次序與原抵押權相同。給付義務人因故意或重大過失仍向抵押人給付者，對抵押權人不生效力。抵押物毀損時亦同。 例如房屋因第三人引爆瓦斯而滅失，抵押人對加害人的損害賠償請求權即成為代位物，由抵押權人優先受償。賠償額如未超過擔保債權額，全數由抵押權人取得。抵押人雖曾立遺囑將房屋遺贈他人，受遺贈人也不能優先於抵押權人，僅能取得清償後的剩餘部分。 出售抵押物所得價金不是代位物。抵押物出售後仍然存在，抵押權人應依追及效力，對受讓人名下的抵押物聲請拍賣，而不是對買賣價金主張物上代位。 四、抵押權次序：讓與與拋棄 同一不動產設定數個抵押權，依登記先後定其次序。抵押權人得以讓與或拋棄次序的方式，調整可優先受償的分配額，但其他抵押權人的利益不受影響。次序的讓與或拋棄非經登記不生效力，並應通知債務人、抵押人及共同抵押人。 類型分配方法 次序讓與為特定抵押權人利益讓與。雙方原可分配額合併後，先由受讓人受償，剩餘才歸讓與人。 相對拋棄為特定後次序抵押權人利益拋棄。雙方原可分配額合併後，依各自債權額比例分配。 絕對拋棄為全體後次序抵押權人利益拋棄。後次序抵押權人依序升進，拋棄人退居最後次序。 計算步驟：先依原次序算出每人原可分配額，中間順位的分配額不動，再把讓與（拋棄）雙方的分配額合併重分。 例一（次序讓與）：第一、二、三順位債權分別為180萬、120萬、60萬元，拍得300萬元。原分配為180萬、120萬、0元。第一順位將次序讓與第三順位，兩人合計180萬元，第三順位先取60萬元，第一順位取餘額120萬元；第二順位仍為120萬元。 例二（相對拋棄）：第一、二、三順位債權分別為360萬、240萬、120萬元，拍得600萬元。原分配為360萬、240萬、0元。第一順位對第三順位相對拋棄，兩人合計360萬元，依360：120（即3：1）分配，第一順位得270萬元，第三順位得90萬元。 後順位優先於前順位的情形：次序讓與、次序變更，以及承攬人抵押權（就修繕報酬所登記的抵押權，在工作物因修繕所增加價值的限度內，優先於成立在先的抵押權）。流抵契約是約定清償期屆至未清償時，抵押物所有權移屬抵押權人（非經登記不得對抗第三人，且仍須清算），與次序先後無關，不是後順位優先的情形。 五、共同抵押：數個抵押物擔保同一債權 共同抵押是為同一債權，在數個不動產上設定抵押權。因此抵押物一定是數個，但擔保的債權不一定是數個。當事人得限定各抵押物所負擔的金額；未限定者，抵押權人得就各個不動產賣得價金，受債權全部或一部的清償。當事人也可以設定共同最高限額抵押權。 六、最高限額抵押權與原債權確定 最高限額抵押權是由債務人或第三人提供不動產，在最高限額內擔保債權人對債務人一定範圍內的不特定債權，範圍限於一定法律關係所生的債權或基於票據所生的權利。我國採債權最高限額：原債權連同利息、遲延利息、違約金合計不得逾最高限額，不採「本金最高限額」；也不允許不限法律關係、擔保一切債權的「概括最高限額抵押權」。另外，民法也承認最高限額質權（動產質權準用）。 原債權確定前，從屬性較弱： 擔保的個別債權讓與他人，最高限額抵押權不隨同移轉。 擔保債權一時清償完畢、暫無債權，抵押權不消滅，債權消滅也不是確定事由。 抵押權人、抵押人或債務人死亡，最高限額抵押權不受影響；但經約定為原債權確定事由者除外。 原債權確定後：擔保的原債權固定，除法律另有規定外，擔保效力不及於其後繼續發生的債權或取得的票據上權利；已確定原債權所生的利息、遲延利息、違約金，在最高限額內仍受擔保。最高限額抵押權必須原債權確定後才能行使。 確定期日：當事人可約定確定期日，自設定時起不得逾30年；未約定者，抵押人或抵押權人得隨時請求確定，自請求之日起經15日為確定期日。 法定確定事由： 約定的原債權確定期日屆至。 擔保債權範圍變更或因其他事由，致原債權不繼續發生。 擔保債權所由發生的法律關係經終止或因其他事由而消滅。 債權人拒絕繼續發生債權，債務人請求確定。 最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物，或請求流抵移轉所有權，或與抵押人訂約取得抵押物所有權或以其他方法處分。 抵押物因他債權人聲請強制執行經法院查封，而為最高限額抵押權人所知悉或經執行法院通知（查封撤銷時除外）。 債務人或抵押人經裁定宣告破產（裁定經廢棄確定時除外）。 時效：最高限額抵押權所擔保的債權，其請求權已因時效消滅，抵押權人於時效完成後五年間不實行抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保範圍，抵押權本身並不因此消滅；請求權罹於時效也不是確定事由。普通抵押權的規定則不同：時效完成後五年間不實行，抵押權消滅。 共有：最高限額抵押權為數人共有時，須各共有人的原債權均經確定，或經全體共有人同意，才能實行抵押權，兩者具備其一即可。 常考陷阱 「抵押物僅能為債務人所有」「不得由第三人提供」：錯，第三人可提供抵押物。 「設定後抵押人不得占有」「不得再出賣」「出賣須抵押權人同意」：均錯，抵押權不移轉占有，抵押人仍可讓與。 「抵押物讓與他人，抵押權消滅」「乙只能向甲求償」「乙須先請求塗銷登記」：均錯，抵押權有追及效力，可直接拍賣受讓人名下的抵押物。 「就出賣價金主張物上代位」：錯，物上代位限於滅失、毀損所得的賠償或其他利益。 「抵押權人不得就滅失賠償金取償」：錯，賠償金屬代位物；受遺贈人亦不能優先。 「抵押權人得單獨將抵押權讓與第三人」：錯，違反從屬性。「土地分割，抵押權受影響」則錯在忽略不可分性。 效力範圍選擇題：看到「扣押前分離的天然孳息」「附加於建築物而具獨立性的部分」就是不及；從物、從權利、附合物、代位物、殘餘物、非依通常用法分離的成分都是及。 「次序讓與就是雙方交換順位」：錯，應合併雙方原可分配額，受讓人先取；相對拋棄則按債權比例分，不可混用。 「流抵契約使後順位優先」：錯，流抵與次序無關。 「共同抵押擔保的債權一定為數個」：錯，是同一債權、數個抵押物。 「原債權確定前債權讓與，最高限額抵押權隨同移轉」：錯，不隨同移轉。 「抵押權人死亡，最高限額抵押權當然消滅」：錯，原則上不受影響。 「時效完成後五年不實行，最高限額抵押權消滅」：錯，是該債權不再屬擔保範圍；抵押權消滅是普通抵押權的效果。 確定事由的偷換：「擔保債權消滅」「請求權因時效消滅」「抵押權人破產」「保證人死亡」均不是確定事由；破產須是債務人或抵押人。「債權人拒絕，債權人請求確定」錯，應是債務人請求確定。 「共有最高限額抵押權須全體同意且全部確定才可實行」：錯，兩者擇一即可。 「本金最高限額」「概括最高限額抵押權」「最高限額營業質權」：均非現行民法所採；最高限額動產質權則有規定。 記憶口訣 不移占有、第三人可供；分割不減、轉手仍追。 扣前孳息不及、獨立附加不及；滅失找賠償，出賣找原物。 讓與先給受讓人、相拋按債權比；絕拋退最後。 確定前不隨轉、死亡不受影響；確定後新債不入。 債權人拒絕，債務人請定；破產看債務人與抵押人。 共有實行：全定或全同意，擇一即可。