阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 掌握契約及其附件的審閱期間：不得少於三日。這是最低保障，不是最長期限。 區分委託銷售價格與委託銷售期間漏未記載的效果：價格未載金額，契約無效；期間未載，委託人得隨時以書面終止。 了解受託人的義務：以善良管理人之注意處理仲介事務，簽約前據實提供近三個月成交行情，並及時轉交要約書。 買方簽立要約書時，受託人應於二十四小時內轉交委託人，不得隱瞞或扣留。 地政士原則上由委託人與買方共同或協商指定；未約明時，由委託人指定。 核心觀念 一、契約及附件的審閱期間 定型化契約通常由企業經營者預先擬定，消費者未必能逐條協商。為此，消費者保護法設有契約審閱期間制度，讓消費者在締約前有合理時間了解條款。不動產委託銷售定型化契約的契約及其附件，審閱期間不得少於三日。 作答時要拆開兩個關鍵： 「不得少於」：三日是最低標準，約定較長的審閱期間並不違反規定。 「契約及其附件」：審閱範圍包含附件。只讓委託人看契約本文，不能算已完整提供審閱。 審閱期間發生在簽約前，目的是讓委託人理解權利義務。「委託銷售期間」則是簽約後受託人可以銷售多久，兩者是不同概念，應分別記憶。 二、委託銷售價格與期間：漏填效果不同 委託銷售價格與委託銷售期間都是重要約定，但漏未記載時，法律效果並不相同。考試常把兩者的效果對調，必須能直接辨認。 事項未記載時的效果判斷重點 委託銷售價格未記載金額者，契約無效關鍵在售價金額未記載，不能套用隨時終止的規定。 委託銷售期間委託人得隨時以書面終止不是一律無效；終止權屬於委託人，並須以書面行使。 「無效」與「終止」不能混用： 價格未記載，規定直接賦予契約無效的效果。 期間未記載，委託人取得隨時以書面終止的權利，契約並不會自動終止。 看到「未記載期間，所以契約無效」或「委託人須經受託人同意才能終止」的敘述，都應判為錯誤。 三、受託人的注意義務與成交行情提供義務 受託人受託處理仲介事務，應以善良管理人之注意為之。這是依仲介事務性質所要求的客觀注意標準，受託人不能以「自己平常就是這樣處理」主張已盡義務。 受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。這項規定要一起記住四個要素： 提供時點：簽約前。 資料內容：該公司（或商號）的成交行情。 資料期間：近三個月。 用途：供委託人訂定售價參考。 成交行情只是訂定售價的參考資訊，不代表受託人可以自行決定委託銷售價格。若敘述把期間寫成「近一個月」，即使其他文字都正確，整段仍屬錯誤。 四、買方要約書的轉交時限 依內政部不動產委託銷售契約書範本，買方簽立要約書時，受託人應於二十四小時內將要約書轉交委託人，並且不得隱瞞或扣留。 這項義務讓委託人能及時得知買方提出的價格與交易條件。受託人不能因認為條件不理想就自行壓下要約書，也不能以尚在協調其他買方為由扣留。作答時把握三個關鍵：要約書、二十四小時、轉交委託人。不要與契約審閱的三日期間混淆。 五、另訂買賣契約與地政士指定 買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交的買方另行簽訂不動產買賣契約書。委託銷售契約處理的是委託人與受託人間的仲介委託關係；後續的買賣關係，則由委託人與買方另訂契約。 辦理所有權移轉登記及相關手續的地政士，依下列順序決定： 有約定時，由委託人及買方共同或協商指定。 未約明時，由委託人指定。 這裡的委託人是委託出售不動產的一方，受託人是接受委託辦理仲介事務的一方。不要因為受託人熟悉交易流程，就推論地政士當然由受託人指定。 常考陷阱 把審閱期間寫成五日、七日，或「不得超過十日」：應記住「不得少於三日」。「不得超過」是上限用語，與法定最低審閱保障的方向相反。 只讓契約本文接受審閱：審閱範圍包含契約及其附件，附件同樣涉及交易權利義務。 把漏填價格與漏填期間都判為無效：只有價格未載金額才是契約無效；期間未載，則由委託人隨時以書面終止。 把書面終止改成口頭終止，或把終止權人換成受託人：判斷漏載委託銷售期間的效果時，「委託人」與「書面」兩個要件都不能漏掉。 成交行情整段看似正確，只改一個數字：正確為簽約前提供近三個月成交行情，「近一個月」是常見錯誤。不要因後段「隱匿不實應負賠償責任」正確，就忽略前段的期間。 把受託人的注意標準降為處理自己事務之注意：應認明「善良管理人之注意」。 把要約書轉交時限寫成十二、三十六或四十八小時：正確為二十四小時內，而且不得隱瞞或扣留。 未約明地政士時，改由受託人、買方或主管機關指定：補充規則是由委託人指定；有約定時，才依共同或協商指定。 記憶口訣 「審閱至少三，行情近三月；要約二十四，未約委託指。」契約及附件至少審閱三日；簽約前提供近三個月成交行情；要約書二十四小時內轉交；地政士未約明，由委託人指定。 「價漏無效，期漏書終；受託注意，善管為準。」價格金額未載，契約無效；期間未載，委託人得隨時以書面終止；受託人應盡善良管理人之注意。