阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 先辨識行為類型，再判斷主管機關：經紀業受託刊登的廣告或銷售內容與事實不符、預售屋違規銷售、散布不實資訊或虛偽交易等炒作行為，屬內政部主管法規範圍；對服務品質、企業形象、行銷策略等內容的不實或引人錯誤廣告，由公平交易委員會依公平交易法處理。 掌握公平交易法第21條：禁止虛偽不實或引人錯誤的表示或表徵，載有此類表示的商品不得販賣、運送、輸出或輸入。 違反第21條的行政罰鍰為新臺幣5萬元以上2,500萬元以下；逾期未改正，按次處10萬元以上5,000萬元以下。 廣告代理業、廣告媒體業、廣告薦證者，在「明知或可得而知」時，與廣告主負連帶損害賠償責任；非屬知名公眾人物、專業人士或機構的薦證者，以所受報酬10倍為限。 核心觀念 一、不動產經紀業廣告的意義與經紀條例的要求 依內政部訂頒的「不動產經紀業廣告處理原則」，不動產經紀業廣告是指經紀業為受託居間或代理銷售、租賃不動產，利用傳播媒體或其他方法，使不特定多數人知悉其宣傳內容的行為。報紙、雜誌、傳單、看板、廣播、電視及網路等，都可能是廣告媒介。社群貼文或網頁同樣受廣告規範，不能因形式不同而排除。 不動產經紀業管理條例第21條規定： 經紀業應先與委託人簽訂委託契約書，才能刊登廣告及銷售。 廣告及銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱。 廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。 本條例的中央主管機關為內政部，地方主管機關為直轄市、縣（市）政府，由地方政府依權責查處經紀業違規。 二、不實廣告與不當銷售行為的權責分工 判斷關鍵是：這個行為落在哪一部法規的規範範圍。不動產業者炒作房地產涉及的不實廣告與不當銷售，凡是內政部主管法規已有規範的，就由內政部體系處理。法規沒有涵蓋的一般性不實廣告，則回到公平交易法，由公平交易委員會處理。 行為或案件類型處理機關與法規 經紀業簽訂委託契約後，刊登廣告及銷售內容與事實不符內政部主管的不動產經紀業管理條例（由地方主管機關依權責查處） 散布不實成交價格、市場成交行情、銷售量，影響不動產交易價格內政部主管法規（平均地權條例禁止的炒作行為） 違規潛銷預售屋（未領得建造執照即廣告銷售）內政部主管法規 利用人頭排隊、假客戶付訂金、簽訂虛假購屋預約單或買賣契約書等通謀或虛偽交易，營造交易活絡表象內政部主管法規（平均地權條例禁止的炒作行為） 對服務品質、企業形象、行銷策略等內容的廣告，有虛偽不實或引人錯誤非屬內政部主管法規所及，由公平交易委員會依公平交易法處理 作答方式如下： 題目問「經紀業刊登之廣告及銷售內容與事實不符，由何機關依何法處理」，應選內政部依不動產經紀業管理條例處理。 「直轄市、縣（市）政府依公平交易法」是錯誤組合，因為公平交易法由公平會主管，不由地方政府執行。 「行政院依消費者保護法」也不是本題的權責分工。 三、公平交易法第21條的禁止內容 事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知的方法，對與商品相關而足以影響交易決定的事項，為虛偽不實或引人錯誤的表示或表徵。這些事項包括： 價格、數量、品質、內容 製造方法、使用方法、用途 原產地、製造者 其他具有招徠效果的相關事項 上述規定於事業的服務準用之。 「虛偽不實」或「引人錯誤」符合其一即可能違法。即使部分文字屬實，只要整體呈現使一般交易相對人產生錯誤認知，仍可能違法。此外，事業對於載有虛偽不實或引人錯誤表示的商品，不得販賣、運送、輸出或輸入。 不動產廣告要注意能否合法使用。舉例來說，使用執照登載為「梯間、水箱及機械室」的空間，未辦理變更使用執照，卻在廣告中宣傳為三溫暖、健身房，導致買受人交屋後無法合法享有該公共設施，即構成虛偽不實或引人錯誤的廣告。 「開車到市中心只要五分鐘」屬於可驗證的交通時間資訊，會影響購屋者的交易決定，不是單純的誇大推銷用語。若依一般交通狀況無法達成，即屬虛偽不實或引人錯誤的表示。 四、行政責任：限期改正與罰鍰 違反公平交易法第21條者，公平交易委員會得限期令其停止、改正行為或採取必要更正措施，並得處罰鍰： 情形罰鍰 違反第21條（首次處分）新臺幣5萬元以上2,500萬元以下 逾期仍不停止、改正或採取必要更正措施繼續限期令其履行，並按次處新臺幣10萬元以上5,000萬元以下，至改正為止 五、民事責任：損害賠償與連帶責任 事業違反公平交易法，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。罰鍰繳交國家，損害賠償則填補受害人的損失，兩者可以並存。 廣告主的認定：依實際參與及利益關係判斷。代銷（經紀）業者若與建商共同具名製作廣告，並收取建案底價或總銷售金額一定成數的銷售服務費，與建商共同獲有利益，兩者都可認定為廣告主。代銷業者不能只以「受託銷售」為由免責。 參與者與廣告主負連帶損害賠償責任的要件 廣告代理業（如廣告設計公司）明知或可得知，仍製作或設計有引人錯誤的廣告 廣告媒體業明知或可得知其傳播或刊載的廣告有引人錯誤之虞，仍予傳播或刊載 廣告薦證者（代言人）明知或可得而知其薦證有引人錯誤之虞，仍為薦證。屬知名公眾人物、專業人士或機構者：全額連帶。非屬上述身分者：僅在所受報酬10倍範圍內連帶 薦證者責任要分兩步驟判斷： 先看是否「明知或可得而知」。若都不是，薦證者不負連帶賠償責任，不是只賠報酬10倍。 符合認知要件後，再看身分。只有非知名人士才適用10倍上限，知名女星等公眾人物沒有這個上限。 六、申論題作答架構 以「代銷公司要求廣告公司刊登『開車到市中心五分鐘』」為例： 代銷公司（廣告主）：對影響交易決定的事項為虛偽不實或引人錯誤的表示，違反第21條。行政上，公平會得限期令其停止、改正或採取必要更正措施，並處5萬元以上2,500萬元以下罰鍰；逾期未改正，按次處10萬元以上5,000萬元以下。民事上，致侵害購屋者權益的，應負損害賠償責任。 廣告公司（廣告代理業）：在明知或可得知情況下仍製作、設計引人錯誤的廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。不能僅以「依委託人要求製作」免責。 如另涉及媒體刊載或代言人薦證，依前表要件分別說明。 若題目問經紀業廣告的意義與權責分工，作答順序為： 定義經紀業廣告。 說明經紀條例的要求：簽約後才能刊登、內容與事實相符、註明經紀業名稱、不符者負損害賠償責任。 說明分工：廣告及銷售內容與事實不符，由主管機關依不動產經紀業管理條例處理；服務品質、企業形象、行銷策略等不實廣告，由公平交易委員會依公平交易法處理。 常考陷阱 「違反第21條得處20萬元以上5,000萬元以下罰鍰」：錯。首次為5萬元以上2,500萬元以下；10萬元以上5,000萬元以下是逾期未改正時的按次處罰。 「得處2,500萬元以下罰鍰」：正確，這是首次處分的上限。 「廣告媒體業知曉廣告有引人錯誤之虞仍刊載，損害賠償責任在廣告主，媒體無須連帶」：錯。明知或可得知仍刊載，媒體就與廣告主負連帶損害賠償責任。 「廣告代理業明知或可得知仍製作，與廣告主負連帶責任」：正確。 「薦證者非明知或非可得而知時，僅需就報酬十倍內負責」：錯。欠缺認知要件就不負連帶責任。10倍上限是在符合認知要件後，針對非知名人士的限制。 「載有引人錯誤表示的商品不得運送」：正確。這類商品不得販賣、運送、輸出或輸入。 「代銷業者只是受託，不是廣告主」：錯。共同具名製作廣告，並依底價或總銷售金額成數收費、共同獲利的，可認定為廣告主。 「服務品質、企業形象、行銷策略的不實廣告屬內政部主管」：錯。這類廣告非屬內政部主管法規所及，由公平交易委員會依公平交易法處理。 「散布不實成交行情、潛銷預售屋、人頭排隊假交易應交公平會」：錯。這些都屬內政部主管法規所及。 「經紀業廣告與事實不符，由地方政府依公平交易法處理」或「由公平會依公平交易法處理」：錯。應由內政部依不動產經紀業管理條例處理。 「公共設施現場已設置，就不算不實」：錯。要看使用執照登載的用途，以及買受人能否合法享有。 記憶口訣 「首五至二五，逾十至五千」：首次罰5萬至2,500萬；逾期未改正按次罰10萬至5,000萬。 「製作、刊播、薦證，明知可知就連帶；不知不賠，素人十倍」：廣告代理業、媒體業、薦證者都要先看認知要件；薦證者再看身分，非知名人士才有10倍上限。 「炒作潛銷與不符，內政管；形象品質策略，公平會」：炒作、潛銷預售屋、經紀業廣告與事實不符歸內政部；服務品質、企業形象、行銷策略的不實廣告歸公平會。