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學習重點 分清專有部分與共用部分：區分所有權人對專有部分可自由使用、收益、處分並排除他人干涉，但利用時不得妨害建築物正常使用或違反共同利益。共用部分則按應有部分比例使用收益，並須依設置目的及通常使用方法使用。 掌握修繕的三種情境。他住戶必須進入你的專有部分時，你不得拒絕。管理組織必須進入你的專有部分時，你也不得拒絕。住戶必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會同意。三種情境都應擇損害最少的處所及方法，並修復或補償損害。 區分共用部分的一般修繕與拆除、重大修繕或改良。一般修繕由管理組織執行，拆除、重大修繕或改良須依區分所有權人會議決議。費用原則上共同分擔，可歸責者則自行負擔。 熟記公共空間的禁止行為，以及開放空間、退縮空地的營業例外。住戶修繕時，未經主管建築機關核准，不得破壞或變更主要構造。 核心觀念 一、專有部分的權利與利用限制 依《公寓大廈管理條例》第4條，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。這項規定的客體是專有部分，不能改成「共有部分」或「共用部分」。 專有部分不得與其所屬建築物共用部分的應有部分，以及基地所有權或地上權的應有部分分離。限制的範圍包括分離移轉與分離設定負擔。因此不只出售時須一併移轉，設定抵押權等負擔時也不能拆開分別為之。 依第5條，區分所有權人對專有部分的利用，不得有妨害建築物正常使用的行為，也不得違反區分所有權人的共同利益。換句話說，專有部分雖然可以自由使用，但仍受這兩項限制。 二、共用部分的使用、修繕及費用 共用部分，是指專有部分以外的其他部分，以及不屬專有的附屬建築物，而供共同使用者。依第9條，各區分所有權人按其共有應有部分比例，對建築物共用部分及基地有使用收益權；但另有約定者，從其約定。住戶使用共用部分時，應依其設置目的及通常使用方法為之。所以「共有」不代表可以任意占用，也不代表可以排除其他住戶使用。 事項執行或決定者費用原則 專有部分、約定專用部分的修繕、管理、維護各該區分所有權人或約定專用部分使用人由其自行負擔 共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護管理負責人或管理委員會由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔 共用部分及其相關設施的拆除、重大修繕或改良應依區分所有權人會議之決議為之由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔 共用部分的修繕費如果是因為可歸責於區分所有權人或住戶的事由所致，由該區分所有權人或住戶負擔；若區分所有權人會議或規約另有規定，從其規定。答題時要分清楚「一般共同分擔」與「可歸責者自行負擔」這兩種情形。 另外要注意：管委會只負責共用部分的一般修繕、管理、維護。拆除不是管委會可以自行決定的事項，必須經區分所有權人會議決議。 三、修繕進入與使用：先看使用的是誰的空間 依第6條，住戶在維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶的安寧、安全及衛生。至於修繕時需要進入或使用他人空間，依下列情境判斷： 情境法定規則 他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用某住戶的專有部分、約定專用部分該住戶不得拒絕（法條未要求須經管委會同意） 管理負責人或管委會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用住戶的專有部分、約定專用部分該住戶不得拒絕 住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分應經管理負責人或管理委員會同意後為之 「須經管理負責人或管委會同意」只適用於住戶必須使用共用部分的情形，不能套用到進入他住戶專有部分的情形。同意者也不是管理服務人，不是區分所有權人會議，更不是住戶可以自由使用。 上述進入或使用，都應選擇損害最少的處所及方法，並應修復或補償所生損害。舉例來說，一樓住戶為了修繕漏水管線必須進入二樓室內時，二樓住戶不能以「室內是我的專有部分」為理由拒絕。一樓住戶則應選擇損害最少的方法，造成損害時要修復或補償。如果修繕過程還必須使用共用部分，就要另外取得管委會同意。 四、住戶禁止行為與公共空間使用例外 依第16條，住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質，也不得發生喧囂、振動及其他類似行為。繳了管理費，不代表就可以這樣做。公共密閉處所也不得吸菸，以免影響其他住戶健康。 住戶不得在下列處所堆置雜物、設置柵欄或門扇，或作營業使用： 私設通路、防火間隔、防火巷弄 開放空間、退縮空地 樓梯間、共同走廊 防空避難設備 住戶也不得違規設置廣告物，或私設路障及停車位，侵占巷道而妨礙出入。這些限制涉及公共通行與消防安全，所以住戶之間互相協議同意，或依規約、區分所有權人會議決議，都不能讓住戶在樓梯間放雜物，或在公共走道加設鐵門。 開放空間及退縮空地的例外：在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用。這個例外要同時符合兩個條件： 在地方政府核准範圍內。 有規約或區分所有權人會議決議。 此外，例外的內容只有「營業使用」，不包括設置廣告物，所以「經管委會核准即可設置廣告物」是錯的。另外，防空避難設備得為原核准範圍的使用。 主要構造的保護：住戶為維護、修繕、裝修或其他類似工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物的主要構造。管委會同意、住戶協議或規約，都不能取代主管建築機關的核准。 飼養動物：住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全；但法令或規約另有禁止飼養規定時，從其規定。 公共意外責任保險：住戶在公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業，或存放有爆炸性、易燃性物品時，應依中央主管機關所定保險金額，投保公共意外責任保險。 常考陷阱 把「專有」換成「共有」：「自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」是專有部分的規定。共用部分是按應有部分比例使用收益，並須依設置目的使用。 「設定負擔可分別為之」：錯。分離移轉與分離設定負擔都受禁止。 「進入他住戶專有部分，應經管委會同意」：錯。這種情形的規則是屋主不得拒絕，修繕者應擇損害最少的方法並修復或補償。只有使用共用部分時，才須經管理負責人或管委會同意。 「專有部分是自己的產權，得拒絕」：錯。不論是他住戶修繕所必須，還是管理組織修繕共用部分所必須，住戶都不得拒絕。 使用共用部分「不需同意」「得自由使用但應補償」「應經管理服務人或區分所有權人會議同意」：都錯。正確答案是應經管理負責人或管理委員會同意。 「共用部分拆除由管委會決定」：錯。拆除、重大修繕或改良應依區分所有權人會議決議。 可歸責事由的修繕費：由可歸責的區分所有權人或住戶負擔，若區分所有權人會議或規約另有規定，從其規定。這是正確敘述，不要誤判為錯。 「住戶協議同意就能在樓梯間放雜物」「依規約就能在公共走道加設鐵門」：錯。這些處所的禁止規定，不能以私人合意或規約排除。 「退縮空地不得依規約供營業使用」「開放空間縱經規約許可亦不得營業」：錯。在地方政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用。 「開放空間經管委會核准後，得自行設置廣告物」：錯。法定例外只有營業使用，而且條件是政府核准範圍加上規約或區分所有權人會議決議，不是管委會核准。 「修繕主要構造只需管委會同意」：錯。應經主管建築機關核准。 「繳了管理費就能棄置垃圾」：錯。棄置垃圾、排放惡臭物質一律禁止。 記憶口訣 「進私有，不得拒；用共用，管委同意；損害最少，修復補償。」 「一般修繕管委辦，拆除重大會議決；主要構造建管准。」 「開放退縮能營業：政府核准加規約；樓梯走廊不能放，管委核准不算數。」