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學習重點 重建原則：應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人同意。抵押權人、全體住戶都不在名單內，不能替換。 第13條但書有三種例外，不受全體同意限制：配合都市更新、嚴重毀損傾頹朽壞而有危害公共安全之虞、地震等重大事變肇致危害公共安全。 第14條訴請出讓限於第13條第二款或第三款情形，並以區分所有權人會議已決議重建為前提。對象有兩種：不同意決議又不出讓者，以及同意後不依決議履行義務者。 訴請出讓由管理負責人或管理委員會向法院提起，標的為區分所有權及其基地所有權應有部分。 出讓後受讓人視為同意重建；建造執照申請名義以區分所有權人會議之決議為之。 核心觀念 一、重建原則：哪些人有同意權？ 依公寓大廈管理條例第13條，公寓大廈的重建原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人同意。重建會讓建物滅失後重新建造，影響每位所有人與基地權利人的權利，所以法律原則上要求全體同意，而不是一般的多數決。 同意權人可分兩組記憶： 建物部分：全體區分所有權人。 基地部分：基地所有權人、地上權人或典權人。 考題最常做兩種替換。一是把「典權人」換成「抵押權人」，二是把「全體區分所有權人」換成「全體住戶」。這兩種寫法都不符合法條文字。 身分是否為第13條所列重建同意權人說明 區分所有權人是須「全體」同意。 基地所有權人、地上權人、典權人是基地上的用益或所有權利人。 抵押權人否屬擔保物權人，不是法條所列的同意權人。 住戶否住戶包含承租人等使用人，與所有權人身分不同，不能取代區分所有權人。 二、第13條但書：不受全體同意限制的三種情形 有下列情形之一者，重建不受前述全體同意原則的限制： 配合都市更新計畫而實施重建者。 嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。 因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。 第二款著重建物本身的危險狀態，法條用語是「有危害公共安全之虞」。第三款則以地震等重大事變為原因，用語是「肇致危害公共安全」。單純屋齡老舊或曾經發生地震，都不足以符合例外，仍須具備毀損或危害公共安全的要件。 符合例外只代表不必取得全體同意，並不代表可以省略程序。第二、三款的重建仍須經區分所有權人會議依第30條、第31條規定合法召集並決議。題目若已說明會議符合這兩條規定且已決議重建，就應以合法決議為前提，接著判斷反對者如何處理。此時不能再以「有人反對、未經全體同意」為理由，認定不得重建。 三、第14條出讓機制：適用範圍與兩種對象 第14條的適用前提有兩個： 公寓大廈有第13條第二款或第三款的情形，也就是危險毀損或重大事變。 已經區分所有權人會議決議重建。 配合都市更新的第一款不在第14條明文範圍內，不要把三款例外一律套用。 對象成立要件判斷關鍵 反對重建者不同意決議，又不出讓區分所有權「不同意」與「不出讓」兩個要件都要具備。自始反對、會中投反對票而事後也不出讓的人，就是典型對象。 同意後不履行者同意後，不依決議履行其義務原本贊成重建的人，事後不配合決議，也可能被訴請出讓。 四、由誰起訴？請求出讓什麼？ 符合上述要件時，管理負責人或管理委員會得訴請法院，命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。作答時抓三個重點： 起訴主體：管理負責人或管理委員會。 程序：須經法院，不能由管委會依決議自行處分他人產權。 標的：建物的區分所有權與基地持分一併出讓。 第14條的法律效果是「命出讓產權」，不是「強制遷離」，也不是「請求主管機關為必要之處置」。強制遷離是條例針對住戶違反義務、經促請改善仍不改善時另外設計的制裁手段，與重建的出讓機制不同，不要混用。 五、出讓後的效果與建造執照申請 依第14條，前述出讓的受讓人視為同意重建。「視為」是法律直接擬制的效果，不需要再徵詢受讓人意見，受讓人也不能重新表示反對。否則出讓機制排除重建障礙的目的就會落空。 重建的建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。也就是說，由誰具名申請是依會議決議決定，法律並未規定須經全體所有權人共同具名。 常考陷阱 「未經全體區分所有權人同意，就不得重建」：這是錯的。遇到第13條第二款或第三款的情形，又已合法決議時，不需全體同意。反對者的處理方式是由管委會訴請法院命其出讓。 「重大事變所致的重建，不須經全體同意」：這是對的，屬於第13條第三款的例外。 「同意權人為全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或抵押權人」，或寫成「全體住戶」：都是錯的。正確是典權人與區分所有權人。 「受讓人仍應徵詢其意見，不當然視為同意重建」：這是錯的。受讓人視為同意重建。 「訴請法院將反對者強制遷離」、「請求主管機關為必要處置」：都偷換了法律效果。正確是訴請法院命出讓區分所有權及基地所有權應有部分。 「已同意重建者不可能被訴請出讓」：這是錯的。同意後不依決議履行義務者，也是法定對象。 「只須出讓房屋，不含基地持分」：這是錯的。區分所有權及基地所有權應有部分須一併出讓。 「建造執照之申請名義以區分所有權人會議之決議為之」：這是對的，為法條原文。 「屋齡老舊即可排除全體同意」：這是錯的。仍須達到嚴重毀損、傾頹或朽壞而有危害公共安全之虞等要件。 記憶口訣 「重建全體同意：區權人，加基地『所、地、典』，沒有抵押、沒有住戶。」 「都更、危損、大災變，三種例外免全體。」 「危損大災經決議，反對不讓、同意不做，管委訴請法院判，房地一起讓，受讓視同意，建照依決議。」