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學習重點 定期會議：每年至少召開一次。「至少」代表最低頻率，並非每年只能開一次。 臨時會議有兩種法定事由：重大事故有及時處理必要，經管理負責人或管理委員會請求；或區分所有權人人數與權利比例均達五分之一，以書面請求。 召集人須注意身分資格：原則上由具有區分所有權人身分的管理負責人、主任委員或管理委員擔任。 一般通知須於開會前十日以書面為之。只有符合急迫情事的臨時會議，才有公告期間不得少於二日的例外。 管理委員選任須預先揭露：應在開會通知中載明並公告，不得以臨時動議提出。 核心觀念 一、第25條：定期會議與臨時會議 區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。題目有時會用「例行性的區分所有權人會議」來指稱定期會議。判斷頻率時，必須把「每年」與「至少一次」一起記住：每季、每半年召開固然可以，但不是條例要求的最低頻率；每兩年才召開一次，則不符規定。 定期會議之外，有下列情形之一者，應召開臨時會議。兩種事由各自獨立，具備其中一種即可，不必同時符合。 法定事由成立要件作答關鍵 重大事故發生重大事故，有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求。須掌握重大事故、及時處理必要及法定主體請求。 區分所有權人共同請求區分所有權人五分之一以上，且其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集。人數與權利比例須同時達標，並具備書面、目的及理由。 共同請求採「雙五分之一」門檻：一方面看請求人占全體區分所有權人的人數比例，另一方面看其區分所有權比例合計。兩者以「及」連接，不能只符合其中一項。例如，全體區分所有權人有100人，須有20人以上共同請求，且這些人的區分所有權比例合計也須達五分之一以上。 書面內容亦屬要件，須載明召集之目的及理由。單純口頭表示希望開會，不能代替此種法定書面請求。 二、第25條：召集人的資格與產生方式 除第28條所定起造人召集的特別情形外，區分所有權人會議原則上由具有區分所有權人身分的管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員擔任召集人。因此，召集人並非只能由主任委員擔任；具區分所有權人身分的管理委員，也可以擔任。上述人員一旦喪失區分所有權人資格，自喪失之日起視同解任，也就失去召集人資格。 遇到未設管理組織或管理職務無人具有區分所有權人身分的情況，應依下列方式處理： 互推召集人：無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人。 申請指定臨時召集人：無法依上述方式互推產生召集人時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人。 主管機關依需要指定：區分所有權人不申請指定時，主管機關得視實際需要，指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任；其任期至互推召集人產生時為止。 申論作答可先列出兩種應召開臨時會議的情形，再說明一般召集人的資格、無適格人選時的互推方式，以及無法產生召集人時的指定機制，避免只寫「由主任委員召集」而遺漏其他法定途徑。 三、第30條：一般開會通知 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日，以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。可拆成四個檢查項目：通知主體是召集人、期限是開會前十日、方式是書面、內容須載明開會內容。 定期會議適用上述一般程序。即使已在社區公布欄張貼公告，也不能因此省略對各區分所有權人的書面通知；公告期間超過二日，亦不會使一般定期會議取得以公告取代書面通知的資格。 四、急迫臨時會議的通知例外 如有急迫情事須召開臨時會議，得以公告為之，但公告期間不得少於二日。此為一般書面通知程序的例外，重點在於「急迫情事」與「臨時會議」，不能看到臨時會議就一律改採公告。 比較項目一般會議程序急迫臨時會議例外 通知方式以書面通知各區分所有權人。得以公告為之。 時間要求開會前十日通知。公告期間不得少於二日。 判斷重點定期會議及無急迫情事的臨時會議，依一般規定辦理。須有急迫情事而需召開臨時會議。 五、管理委員選任的議程要求 開會內容涉及管理委員之選任事項時，應在開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。這裡的「並公告」是額外要求，不能解讀為只須公告即可。定期會議同時辦理管理委員選任時，仍須完成一般書面通知，並將選任事項載明及公告。 常考陷阱 把定期會議寫成每季、每半年或每兩年至少一次：法定最低頻率是每年至少一次；每季、每半年不是法定最低要求，每兩年則不足。 把共同請求門檻寫成雙三分之一或其他比例：正確為人數五分之一以上，且區分所有權比例合計五分之一以上；看到「三分之一」「二分之一、三分之二」「五分之一、五分之三」都是錯的。 將「及」改成「或」：人數與權利比例須同時達標，只符合其中之一不夠。 認為所有臨時會議都須先取得住戶連署：重大事故有及時處理必要，經管理負責人或管理委員會請求，也是獨立的法定事由。 認為只有主任委員能召集：具有區分所有權人身分的管理負責人或管理委員也可以；判斷時須同時核對職務及所有權人身分。 將一般通知期限寫成五日、七日、十五日、二十日或三十日：正確是開會前十日，並須以書面載明開會內容。 認為公告超過二日即可取代定期會議書面通知：二日公告是急迫臨時會議的例外，不能套用到一般定期會議。 認為選任管理委員可臨時提案：選任事項須在通知中載明並公告，不得以臨時動議提出。 記憶口訣 「一年一會，雙五請求；十日前書面，急會公告二日；選任先載明，再公告，禁臨動。」 一年一會指每年至少一次；雙五指人數與權利比例均達五分之一；十日是一般書面通知期限；二日是急迫臨時會議公告期間的最低要求。