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學習重點 掌握「先簽訂委託契約書，後刊登廣告及銷售」的順序，並辨明委託契約的當事人是委託人與經紀業。 區分經紀業、經紀人及經紀營業員：廣告標示、文件簽章與說明書解說，各由不同主體負責。 熟記仲介業同時接受買賣或租賃雙方委託的前提（雙方書面同意），以及取得同意後應辦理的法定事項，並能完整寫成申論答案。 辨別合法報酬與禁止收取的差價，掌握報酬標準的訂定機關、計算基礎及違規返還方式。 注意代銷成交資訊申報的修法，不能把委託代銷契約屆滿或終止當成現行申報期限的起算點。 核心觀念 一、委託契約書：先有書面委託，才能廣告及銷售 依不動產經紀業管理條例第21條，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。僅有口頭約定或口頭同意，不符合本條規範；法律也沒有要求必須先口頭約定，再簽書面契約。換言之，「言詞或書面擇一即可」與「一定要先口頭約定」都是錯誤說法。 屋主透過房仲公司所屬營業員委託售屋，委託契約的當事人是屋主與經紀業（房仲公司），不能因為由營業員接洽，就把營業員個人當成受託人。 廣告及銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱。法條不是要求「大致相符」，也沒有要求標示經紀人員或營業員姓名。 二、同時接受雙方委託：書面同意是必要前提 民法原則上禁止雙方代理，但不動產經紀業管理條例第24條之2設有特別規定：經營仲介業務者，經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託。因此不能以民法原則推論仲介業「一律不得」接受雙方委託；本制度適用於買賣及租賃，同意必須是雙方、且須以書面為之，單方同意或口頭同意均不足。 取得書面同意後，並非即可任意為之，仍應依下列規定辦理： 公平提供交易價格：公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。 公平說明契約：公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。 提供必要資訊：提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。 告知瑕疵：告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產瑕疵。 協助檢查：協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。 其他規定：其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。 前兩項的對象是雙方當事人，強調「公平」；第三至五項的對象是買受人或承租人，因其通常處於資訊弱勢。申論作答可依「一、立法目的與民法雙方代理之例外；二、適用主體（仲介業）與交易類型（買賣、租賃）；三、要件：雙方當事人書面同意；四、應辦理事項六款；五、結論」依序鋪陳。 三、文件簽章與不動產說明書解說 「經紀人員」包括經紀人及經紀營業員，但法律要求由經紀人簽章的文件，不能概括改成由經紀人員簽章。依第22條，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章： 不動產出租、出售委託契約書。 不動產承租、承購要約書。 定金收據。 不動產廣告稿。 不動產說明書。 不動產租賃、買賣契約書。 依第23條，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；說明書於提供解說前，應經委託人簽章。 依第24條，雙方簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在說明書上簽章；該說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。 事項負責主體／判斷重點 法定文件之專業簽章經紀業指派之經紀人 以不動產說明書解說經紀人員向與委託人交易之相對人解說 說明書解說前應經委託人簽章 簽約時交付說明書經紀人交付，相對人簽章，視為契約一部分 廣告應標示名稱經紀業名稱 四、報酬、差價與返還責任 依第19條，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬。經營仲介業務者，應依實際成交價金或租金，按中央主管機關規定之報酬標準計收。不能改以開價、委託價格為計算基礎，也不能把報酬標準的訂定者改成同業公會全國聯合會。 禁止的是差價或其他報酬，不是禁止依法計收仲介報酬。例如屋主只要求取得一定金額，仲介將超過部分的成交款自行留下，即屬收取差價。 違反規定者，已收取之差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人。只返還原額、只加利息不加倍，或返還對象寫錯，都是錯誤說法。 五、代銷成交資訊申報：辨認新舊制度 舊制規定代銷業對起造人或建築業委託代銷之案件，應於「委託代銷契約屆滿或終止30日內」申報登錄成交資訊；此作法因資訊揭露延遲而修正。現行制度下，代銷預售屋者應於簽訂買賣契約書之日起30日內申報登錄資訊，不能等整份委託代銷契約屆滿或終止才申報。 判斷時要分清委託代銷契約（建商與代銷業之間的業務關係）與預售屋買賣契約（個別成交的買賣關係）。看到「30日」不能立即判對，必須核對起算事件。 常考陷阱 「以言詞或書面約定後即可刊登廣告」：錯在容許言詞；須簽訂委託契約書後才能廣告及銷售。 「一定要先口頭約定委託事宜」：法律無此要求，重點是書面委託契約書。 「營業員與屋主簽約」：委託契約當事人是經紀業與委託人。 「廣告內容與事實大致相符即可」：法定要求是「相符」，不能放寬。 「廣告須註明經紀人員（營業員）名稱」：只要求註明經紀業名稱。 「說明書由經紀業指派經紀人員簽章」：簽章者是經紀人；解說者才是經紀人員。 「仲介依民法禁止雙方代理，不得同時接受雙方委託」：忽略第24條之2特別規定，經雙方書面同意即得為之。 「雙方同意即可，不限形式」或「只限買賣」：同意須採書面，且買賣、租賃均適用。 「報酬依公會規定之標準計收」：報酬標準由中央主管機關規定，並以實際成交價金或租金計算。 「差價返還原額或僅加計利息」：應加計利息後加倍返還支付人。 「代銷契約屆滿或終止30日內申報」：屬舊制，現行以簽訂買賣契約書之日起算。 記憶口訣 「先簽再廣，內容求真，廣告標業名。」委託契約書在先，廣告內容與事實相符，只標經紀業名稱。 「雙方書面，兩公平、一資訊、告瑕疵、助檢查。」雙方委託先取得書面同意，再公平提供價格與契約說明，並向買受人或承租人提供資訊、告知瑕疵、協助檢查，另加主管機關其他規定。 「簽章找經紀人，解說看經紀人員；差價加息再加倍。」分清人員資格與返還責任。