阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 掌握斡旋金的用途：買方中意某房屋、欲與屋主議價時，仲介業者常要求買方交付一定金額，作為斡旋差價之用。 區分兩種替代方式：交付斡旋金，或採用內政部所訂定的要約書；使用要約書無須支付斡旋費用。 記住仲介的義務：收取斡旋金前，應主動以書面告知兩者的區別與替代關係；買方選擇交付斡旋金時，應以書面明定交付目的，並明確告知權利義務。 辨識法律責任：未依公平交易委員會規範揭露，構成欺罔或顯失公平且足以影響交易秩序時，違反公平交易法第25條；故意行為另可能有懲罰性賠償，但不等於刑法制裁。 核心觀念 一、斡旋金的意義與功能 消費者看中某間房屋，欲透過仲介與屋主議價時，仲介業者常要求買方交付一定金額，作為向屋主斡旋價格、彌補雙方出價差距之用，這筆款項即通常所稱的斡旋金。題目中「斡旋金是當消費者中意某房屋，欲與屋主進行議價時，仲介業常要求消費者支付一定金額，作為斡旋差價之用」的說法是正確的。 斡旋金的交付目的、如何處理，以及買方與仲介各自的權利義務，均應看具體書面約定。文件即使冠上「不動產購買意願書」等名稱，也不能因此省略應有的告知；業務員口頭宣稱「先付就能保留優先購買」，也不能取代書面上對目的與權利義務的明確說明。 二、斡旋金與內政部版要約書具有替代關係 買方透過仲介表達購買條件時，並非一定要先交斡旋金。仲介業者提出斡旋金要求時，應主動告知消費者，也可以選擇採用內政部所訂定的要約書。這項資訊應在收取斡旋金前提供，使買方能在充分理解後作出選擇。 比較事項斡旋金方式內政部版要約書方式 主要作法交付一定金額，委由仲介向屋主斡旋議價以書面要約表達購買條件，由仲介轉交屋主 是否須付款須交付斡旋金，並應以書面明定交付目的及權利義務無須支付斡旋費用 兩者關係屬於可供買方選擇的替代方式，由買方自行決定採用哪一種 仲介應盡義務收取斡旋金前，主動以書面告知兩者的區別及替代關係，保障買方選擇權 要約書無須付費，係指採用要約書不必支付斡旋費用，這正是它與斡旋金最大的不同；不能擴張理解為整個不動產交易一律不必負擔任何費用。此外，要約書仍是表達購買條件的文件，不能因為沒有交錢，就認為簽署後必然沒有任何拘束。 三、收取斡旋金前的書面與主動告知義務 公平交易委員會對不動產經紀業訂有規範，仲介應揭露的重點可以分成兩個層次：先讓買方知道可以選擇不交斡旋金、改用內政部版要約書；買方若選擇交付斡旋金，再以書面明定交付目的，並明確告知相關權利義務。 時間：應於收取斡旋金前告知，不能先收款再補充說明。 方式：應以書面為之，不能僅以業務員曾口頭提及作為充分告知。 內容：包括斡旋金契約與內政部版要約書的區別、替代關係，以及交付斡旋金的目的與權利義務。 主動性：仲介應主動說明，不能等買方自行發現或追問後，才告知另有要約書可供選擇。 四、公平交易法第25條的判斷 公平交易法第25條規定，除該法另有規定外，事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為。斡旋金與要約書的替代關係，會影響買方是否交付款項及如何進行交易，屬於重要交易資訊。 仲介收取斡旋金前，未以書面告知斡旋金契約與內政部版要約書的區別及替代關係，或故意隱匿買方得選擇要約書的事實，依個案情形，可能構成欺罔或顯失公平的行為；如足以影響交易秩序，即違反第25條。仲介未遵行公平交易委員會對斡旋金的規範而有欺罔或顯失公平情事，就是落入第25條。 此類考點的核心是隱匿重要交易資訊，妨礙交易相對人的選擇，應與公平交易法其他條文區分： 條文規範行為是否為本考點 第21條虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵否 第22條致與他人營業或服務之設施或活動混淆否 第23條以不當方法爭取交易之機會否 第25條足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為是 五、行政、民事與刑事責任應分開判斷 行政責任：違反第25條者，由公平交易委員會依公平交易法處理，可命停止、改正並處以罰鍰，屬行政責任。 民事責任：仲介違反公平交易法，致侵害買方權益並造成損害時，買方得請求損害賠償；若屬故意行為，法院得依侵害情節，酌定高於實際損害的賠償，但不得超過已證明損害額的三倍，此即懲罰性賠償。因此「乙可能得向甲請求懲罰性賠償」是正確敘述。 刑事責任：違反第25條本身並無刑罰規定，故意未告知可採用要約書，也不會因此受刑法制裁。題目若稱「依個案情形，甲可能受刑法制裁」，屬不正確的敘述。 常考陷阱 「應告知可採用要約書，並需支付斡旋費用」：前半句正確，後半句錯誤。內政部版要約書是無須支付斡旋費用的替代選擇，看到「要約書＋需付費」就是錯誤選項。 「斡旋金是議價時作為斡旋差價之用」：這是正確的定義，不要誤判為錯誤選項。 「選擇交付斡旋金，應以書面明定交付目的並告知權利義務」：正確敘述。 「買方沒有詢問，仲介就不必告知」：錯在忽略主動告知義務。 「收了錢以後再說明即可」、「口頭說過就好」：錯在告知時點與方式，應於收取前以書面告知。 未告知替代關係套用第21條、第22條或第23條：皆錯。未揭露斡旋金與要約書區別，判斷關鍵字是「欺罔」「足以影響交易秩序」，應選第25條。 「故意隱瞞，可能受刑法制裁」：錯誤。違反第25條是行政責任與民事賠償問題，無刑罰。 「故意隱瞞，可能得請求懲罰性賠償」：正確。故意行為可酌定最高三倍的賠償；三倍是上限，並非固定倍數。 記憶口訣 「收前書面主動告，要約免費斡旋要錢；欺罔失公看二五，故意三倍無刑罰。」先記告知時點、方式與選擇權，再記違反第25條；責任只有行政罰鍰與民事（含懲罰性）賠償，沒有刑事制裁。