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學習重點 掌握「差價」的意義：實際買賣交易價格與委託銷售價格的差額，不要與課稅評定價格、實價登錄價格或「買賣契約價格」混淆。 區分合法仲介報酬與禁止收取的差價或其他報酬；仲介報酬應依實際成交價金或租金，按中央主管機關規定的報酬標準計收。 牢記違法收取款項的處理：加計利息後，加倍返還支付人。 分清經紀業與經紀人員的責任：收取差價屬於經紀業與經紀人員雙方都有處罰的違規，經紀業受罰鍰處分，經紀人員受停止執行業務的懲戒。 連結營業處所的揭示義務，辨別證照、加盟經營標示，以及仲介報酬標準與收取方式。 核心觀念 一、禁止收取差價的對象與意義 依不動產經紀業管理條例第19條第1項，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬。規範對象同時包含經紀業與經紀人員，並非只有公司、商號受限制，也不是只有實際承辦的經紀人員不得收取。 依施行細則的定義，「差價」是指實際買賣交易價格與委託銷售價格的差額。作答時應抓住這兩個比較基準，不能任意替換成買賣契約價格、課稅評定價格或實價登錄價格。特別注意，選項中「買賣契約價格與委託銷售價格之差額」只差一個詞，字面與正解極為相似，但法定用語是「實際買賣交易價格」，應選完整符合法定用語者。 例如，屋主委託以1,000萬元出售，實際買賣交易價格為1,100萬元，兩者差額為100萬元。經紀業或經紀人員不得將此差額收為自己的利益。重點在於不得收取差額，不能因屋主已取得其原先期待的售價，就認為經紀業可以保留其餘款項。 二、合法仲介報酬的計收方式 禁止收取差價，不代表仲介服務一律不得收費。第19條第1項另規定，經營仲介業務者，應依實際成交價金或租金，按中央主管機關規定的報酬標準計收。 因此，應將依法計收的仲介報酬，與禁止收取的差價或其他報酬分開理解。不能把「不得收取其他報酬」解讀成仲介完全不得收取服務報酬，也不能把依法收取仲介報酬的規定，當成另外收取交易差額的依據。 比較事項判斷基準法律重點 差價實際買賣交易價格與委託銷售價格的差額經紀業或經紀人員不得收取 仲介報酬實際成交價金或租金按中央主管機關規定的報酬標準計收 課稅評定價格、實價登錄價格、買賣契約價格不是差價定義的法定用語不可替代「實際買賣交易價格」或「委託銷售價格」 三、已收取款項：加計利息後加倍返還 依第19條第2項，違反禁止收取差價或其他報酬規定者，其已收取的差價或其他報酬，應於加計利息後，加倍返還支付人。 完整答案包含四個部分：返還標的是已收取的差價或其他報酬；先加計利息；再加倍返還；返還對象是支付人。只寫「返還」「全額返還」「加倍返還」或「加計利息後返還」，都沒有完整表達法定效果。 尤其要注意，加計利息的對象是違法收取的款項，並不是整筆房屋成交價金；支付人也不必然就是屋主，應依實際支付該款項的人判斷。 四、經紀業與經紀人員的處罰 違法收取差價或其他報酬，除了款項返還外，還涉及對經紀業的行政處罰，以及對經紀人員的懲戒。這是本單元申論作答必須分開交代的兩個層次。 對象法律依據法律效果 經紀業第29條（經紀業罰則）處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰 經紀人員第31條（經紀人員懲戒）予以6個月以上3年以下停止執行業務的懲戒 因為第19條的禁止對象本來就是「經紀業或經紀人員」，所以經紀人員收取差價或其他報酬時，不僅經紀人員應受懲戒，經紀業亦將受罰，不能認為只處理個人即可。考題問「經紀人員違反哪一規定，不僅應懲戒，經紀業亦將處罰」時，應優先想到收取差價或其他報酬。 另一方面，返還支付人的款項與向國家繳納的罰鍰，性質及對象不同，不能互相抵充或混為一談。 申論題可依「差價定義→禁止規範→款項返還→經紀業罰鍰→經紀人員懲戒」的順序作答，避免只寫出加倍返還，卻漏掉處罰種類與數額、期間。 五、營業處所的相關揭示義務 依第18條，經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件，連同經紀人證書，揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應併標明之。 此外，條例另規定經營仲介業務者，應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處。應同時記住「標準」與「方式」，不能只揭示其中一項，也不能將報酬標準的揭示與第19條的合法計收要求混為一事。這些揭示義務的敘述常與差價規定放在同一題混合出題，本身都是正確敘述。 常考陷阱 「實際交易價格與課稅評定價格之差額」：混入稅務價格。差價定義應比較實際買賣交易價格與委託銷售價格。 「買賣契約價格與委託銷售價格之差額」：與正解只差一詞，法定用語是「實際買賣交易價格」，不是「買賣契約價格」。 「買賣契約價格與實價登錄價格之差額」：把登錄資訊混入差價定義，並非法定判斷基準。 「全額加計利息後返還」：看似完整，實際仍漏了「加倍」；看到「全額」不能直接判為正確。 「加倍返還已收取款項」：仍漏掉加計利息。完整文字必須是「加計利息後加倍返還支付人」。 「加計利息後返還，並負損害賠償責任」：不能用加入損害賠償文字，替代第19條明定的加倍返還效果。 「人員收取差價，只懲戒人員」：忽略經紀業亦有處罰規定。反過來，只寫經紀業罰鍰，也漏掉人員的懲戒。 「收取差價僅予申誡」：處分種類錯誤；本項違規對經紀人員的懲戒為停止執行業務6個月以上3年以下。 把其他違規與收取差價一概而論：未專任一經紀業、未以不動產說明書向交易相對人解說、無故洩漏業務秘密，各有其規範，不能直接套用收取差價「業與人雙罰」的結論。 記憶口訣 「實售比委售，先息再加倍；業罰六到三十，人停六月到三年。」 「實售比委售」記差價的比較基準（實際買賣交易價格對委託銷售價格）；「先息再加倍」記返還方式；「業罰」的單位是萬元，「人停」的期間則是6個月至3年，兩者都要寫，才是業與人雙罰。