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學習重點 公司與人員分開判斷：管理維護公司須經許可、辦理公司登記並申領登記證；管理服務人員則須領得認可證。 主管機關不能混淆：公司之許可、登記證，以及人員之認可證，都由中央主管機關辦理或核發；無證執業的勒令停業與罰鍰，則由直轄市、縣（市）主管機關處理。 受僱人員有兼聘限制：受僱於管理維護公司之管理服務人員，不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。 無證受任仍屬違法：未領得登記證或認可證，而營業或接受管理委員會、管理負責人委任執行業務者，應勒令停止營業或執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。 連帶掌握組織權限：共同事務的「決議」屬區分所有權人會議；管理委員會負責執行決議及提出興革「建議」，且不得拒絕利害關係人依法請求閱覽或影印文件。 核心觀念 一、管理維護公司的執業資格：三項程序缺一不可 依《公寓大廈管理條例》第42條，公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。作答時須將「許可」「公司登記」「登記證」分開辨識，不能只看到已成立公司，就認為可以經營公寓大廈管理維護業務。 本項最常測驗的是兩個主管機關位置：許可找中央，申領登記證也找中央。選項若將其中任何一處改成直轄市、縣（市）政府，即屬錯誤。四個選項常以「中央／地方」排列組合出題，只有「中央許可＋中央登記證」的組合正確。 二、管理服務人員的執業資格：須領認可證 管理服務人員應領得中央主管機關核發之認可證，始得執業。管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之管理維護公司或管理服務人員，執行管理維護事務。公司的登記證與人員的認可證，是不同主體各自應具備的資格；公司合法設立，不能取代人員本身應有的資格。 比較項目管理維護公司管理服務人員 資格重點經許可、辦理公司登記並申領登記證領得認可證 證件名稱登記證認可證 許可及發證機關中央主管機關中央主管機關 判斷原則不能僅憑公司登記即執業不能僅憑公司聘僱或管理委員會委任即執業 因此，遇到「已由合法公司聘用」「已獲管理委員會同意」等敘述，仍須確認人員是否領有認可證。聘僱關係、委任關係與法定執業資格，必須分別成立。 三、受僱人員不得同時受聘於二家以上公司 第42條另規定，受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。其中「二家以上」包含二家，並非任職三家才違反規定。 判斷時應抓住「同時受聘」與「管理維護公司」兩個要素。限制對象是同時受聘於不同管理維護公司，不要把服務的社區數量當成公司數量。即使人員已領認可證，仍須遵守兼聘限制；具備資格不代表可以同時接受多家公司聘僱。 四、未領證執業的法律效果 從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員，未領得登記證、認可證（或證照經廢止）而營業，或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人委任執行業務者，由直轄市、縣（市）主管機關勒令其停止營業或執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；拒不遵從者，得按次處罰。 此處是「勒令停止」與「罰鍰」併行，不是二者擇一，也不是停止後就免罰。經管理委員會委任，仍不能補足證照的欠缺。另須分清機關角色：證照由中央主管機關核發，違法執業由地方主管機關處罰。 選項中的其他金額，多半是本條例其他罰則的級距（例如三千元以上一萬五千元以下、一千元以上五千元以下），用來混淆。本單元只要記住：無證從事管理維護業務＝四萬元以上二十萬元以下。 五、共同事務的決議與建議應分清楚 區分所有權人會議，是區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行的會議，屬於決議機關。依第36條，管理委員會的職務包括區分所有權人會議決議事項之執行，以及住戶共同事務應興革事項之「建議」。 因此，「住戶共同事務應興革事項之決議」並非管理委員會的職務；管理委員會只負責提出建議。作答重點在動詞：決議歸區分所有權人會議，建議與執行歸管理委員會。 六、文件閱覽與非所有權人住戶的任職資格 依第35條，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。「必要時」是請求閱覽或影印的條件，不是管理端得拒絕的理由；條文也沒有「應召集區分所有權人會議臨時會議」的程序。 依第29條，住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，「得」被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。原則是「得」任職，另有決議或規約時才依其規定，不能把所有權人身分當成一律必要的資格。 常考陷阱 將公司的許可或登記證改成地方政府辦理：許可機關及登記證申領機關，均為中央主管機關；只要出現「直轄市、縣（市）政府許可」或「向直轄市、縣（市）政府申領登記證」即錯。 以公司登記取代完整執業程序：公司登記只是要件之一，尚須許可及登記證。 將公司證件與人員證件互換：公司領「登記證」，人員領「認可證」，兩者不能相互替代。 認為二家公司仍可兼任：「二家以上」包含二家；同時受聘於二家即違反規定。 以管理委員會委任作為無證執業的理由：委任不會使欠缺證照者取得合法執業資格。 罰鍰金額張冠李戴：無證從事管理維護業務為四萬元以上二十萬元以下，二萬至十萬、三千至一萬五千、一千至五千都是干擾選項。 只記罰鍰，漏掉停止業務：應勒令停止營業或執行業務，並處罰鍰，二者併行。 把「建議」改寫為「決議」：管理委員會職務是共同事務應興革事項之「建議」，決議屬區分所有權人會議。 把「不得拒絕」改成「必要時得拒絕」：必要時是利害關係人提出請求的條件，並非管理端的拒絕權，也不須召集臨時會議。 把非所有權人住戶的任職原則倒置：原則上「得」被選任，選項寫成「不得」即錯。 記憶口訣 「公司登記證，人員認可證；許可發證找中央，違法執業地方罰。」 「同聘兩家不可行，無證四萬到二十；會議決議委會建（議），閱覽不得任意擋。」