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學習重點 掌握「約定專用部分」的定義：本質仍為共用部分，只是經約定供特定區分所有權人使用。 熟記《公寓大廈管理條例》第7條五款不得約定專用的共用部分，尤其是基地、建築結構及公共通行空間。 分辨「屋頂之構造」與「樓頂平臺」、「連通數個專有部分」與「非連通數個專有部分」、「共用部分」與「專用部分」的文字差異。 理解約定專用的範圍及使用主體須載明於規約才生效力。起造人依第56條第1項成立的約定專用部分，變更時須經使用該部分的區分所有權人同意。 分清維護、修繕時必須使用共用部分的同意機關（管理負責人或管理委員會），不要與區分所有權人會議混淆。 核心觀念 一、約定專用是使用安排，不是所有權變更 依《公寓大廈管理條例》第3條，約定專用部分是指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。判斷時抓住三個要素： 標的是共用部分。 必須有約定。 使用者是特定區分所有權人。 約定專用成立後，該部分仍屬共用部分，不會變成使用人的專有部分。第7條本文規定「共用部分不得獨立使用供做專有部分」，接著再列出「並不得為約定專用部分」的特定情形，兩者是不同層次的限制。因此，不能因為共用部分不得變成專有部分，就推論所有共用部分都不得約定專用。未列入禁止範圍的共用部分，原則上得為約定專用。 二、第7條五款不得約定專用的共用部分 共用部分如屬下列各款，即不得為約定專用部分。這是法律限制，不能以規約或區分所有權人會議決議排除。 款次法定範圍判斷關鍵 一、建物占地公寓大廈本身所占之地面。明文禁止，不是「視情況得約定專用」。 二、公共通行空間連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。走廊、樓梯限於「連通數個專有部分」才當然禁止；社區巷道、防火巷弄一律禁止。 三、建築結構公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。保護的是「構造」，不要與樓頂平臺的使用空間混為一談。 四、違反法令使用限制約定專用有違法令使用限制之規定者。即使不屬於其他各款，仍要檢查是否違反其他法令的使用限制。 五、生活必需的共用部分其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。兩項要件須同時具備：「有固定使用方法」及「生活利用上不可或缺」。條文末尾是「共用部分」，不是「專用部分」。 不要把「公寓大廈本身所占之地面」擴大解釋為基地內所有空地都不得約定專用。建物以外的空間，仍須依其性質及有無法令限制判斷。 三、得約定專用的判斷：反面推論 選擇題常問「何者得為約定專用」或「何者非屬不得約定專用之情形」。解題方法是先對照第7條五款，不在五款之內的，就是得約定專用的選項。 不得約定專用（法定禁止）得約定專用（未落入禁止範圍） 屋頂之構造（屬建築結構）樓頂平臺（使用空間，不是結構本身） 連通數個專有部分之走廊或樓梯非連通數個專有部分之走廊或樓梯 有固定使用方法，並屬生活利用上不可或缺之共用部分無固定使用方法，非屬生活利用上不可或缺之共用部分 公寓大廈本身所占之地面（不得任意擴大到基地內所有空地） 樓頂平臺與屋頂構造應分開判斷。屋頂之構造是第7條第3款明文禁止的標的。樓頂平臺不在列舉範圍內，得約定專用，但仍不得違反法令使用限制，例如避難、消防相關規定。 「得約定專用」只表示法律容許，不表示已經成立有效約定。仍須符合規約記載等要件。 四、約定專用須載明於規約 依第23條，規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分的範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。也就是說，既要寫清楚「哪一塊空間」，也要寫清楚「由誰使用」，不能以長期占用的事實取代。 規約的記載要求與第7條的禁止規定必須同時遵守。即使把範圍及使用主體寫入規約，也不能讓依法不得約定專用的建築結構、公共通路等變成合法的約定專用部分。 五、起造人成立之約定專用部分的變更 依第56條第1項，公寓大廈起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。依此成立的約定專用部分，在第33條有特別保護： 原則：變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。區分所有權人會議的決議未經其同意者，不生效力。 例外：該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。 例外的三個要素要完整記住：「顯已違反公共利益」、「由管理委員會或管理負責人起訴」、「法院判決確定」。不能只憑管委會自行認定或會議決議。 申論作答架構： 先依第3條說明約定專用部分的定義，並指出其性質仍為共用部分。 說明起造人於申請建造執照時，依第56條第1項檢附圖說及規約草約而成立約定專用部分。 結論：區分所有權人會議得決議變更，但依第33條，須經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則決議不生效力。所以不是單憑多數決就能變更，也不是永遠不能變更。 補充例外：約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不須該使用人同意。 六、維護、修繕時使用共用部分的同意機關 依第6條，住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。這是施工、維修時「使用」共用部分的程序，與變更約定專用的歸屬安排無關，不須經區分所有權人會議同意。 常考陷阱 把「共用部分」偷換成「專用部分」：第7條第5款是「有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。選項寫成「專用部分」，就不是法定的禁止情形。 把要件反轉：「無固定使用方法，非屬生活利用上不可或缺之共用部分」不在禁止範圍，得約定專用。 把明文禁止改成「視情況得約定」：公寓大廈本身所占之地面、主要樑柱及屋頂構造等，都是明文禁止，凡寫「視情況得為約定專用」即錯誤。 把所有走廊、樓梯都判為禁止：只有「連通數個專有部分」的走廊、樓梯才當然禁止；「非連通數個專有部分」者得約定專用。 把樓頂平臺等同屋頂構造：樓頂平臺得約定專用；屋頂之構造屬法定禁止。 漏記第4款：約定專用違反法令使用限制者，也不得為約定專用部分。 把規約記載當成可突破法律：載明範圍及使用主體是生效要件，不能補救違反第7條的約定。 把多數決當作萬能：起造人成立的約定專用部分，變更還須使用該部分的區分所有權人同意。但也不是要全體區分所有權人一致同意。 把公益例外簡化成管委會決議：必須「顯已違反公共利益」，並經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定。 把維修同意機關寫成區分所有權人會議：維護、修繕約定專用部分而必須使用共用部分時，同意機關是管理負責人或管理委員會。選項寫「應經區分所有權人會議之同意」即錯誤。 記憶口訣 「地、路、構、違法、必需」：第7條五款不得約定專用，依序為占地、公共通路巷弄、建築構造、違反法令使用限制、生活必需的共用部分。 「構造不行平臺行；連通不行單通行；有固定又不可缺才不行。」 「範圍、主體入規約；變更須問使用人；公益例外判確定。」 「維修用共用，找管理；變更專用，問使用人。」先分清行為性質，再判斷由誰同意。