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學習重點 掌握經紀人員懲戒的三級架構：申誡 → 六個月以上三年以下停止執行業務 → 廢止經紀人員證書或證明。 只有違反規定收取差價或其他報酬會直接停止執行業務；未經同意為他經紀業執業、未簽章、未解說說明書、無故洩密，都只應予申誡。 熟記累積門檻：申誡三次，另予停止執行業務；停止執行業務累計達五年以上，廢止證書或證明。 經紀人受監護宣告等資格事由，個人證書依法撤銷或廢止；若同時是經紀業負責人，經紀業由主管機關命限期改善，逾期未改善才廢止許可。 懲戒、違法報酬加倍返還、民事連帶賠償，是各自成立的責任，不能互相取代。 核心觀念 一、第31條懲戒架構：先認行為，再判斷處分 不動產經紀業管理條例第31條對經紀人員採分級懲戒。考試最常把申誡類型的違規寫成停止執行業務，或把應停止執行業務的違規寫成申誡。作答時先辨識違反的是哪一項義務，再對應處分。 違規或累積情形法律效果判斷重點 未經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務，或為自己、他經紀業執行仲介或代銷業務申誡即使題目寫「擅自」，也不升為停止執行業務 未依規定在應由經紀人簽章的文件上簽章申誡屬程序性義務違反 執行業務過程中，未以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說申誡解說對象是「交易相對人」 無故洩漏因業務知悉或持有之他人秘密申誡涉及秘密也只是申誡 違反規定收取差價或其他報酬六個月以上三年以下停止執行業務唯一直接停止執行業務的違規，不必先累積申誡 受申誡處分三次另予六個月以上三年以下停止執行業務不是直接廢止證書 受停止執行業務處分累計達五年以上廢止經紀人員證書或證明關鍵字「累計」「五年以上」 二、申誡類型：執業限制、簽章、解說及保密 經紀人員應專任一經紀業，不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務；但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限。違反者應予申誡。題目常把這種情形配上「六個月以上三年以下停止執行業務」、「廢止證書」或「罰鍰」，都是錯誤選項。 法定應由經紀業指派經紀人簽章的文件（例如不動產出租、出售委託契約書、不動產說明書、租賃或買賣契約書等），經紀人員未依規定簽章者，屬申誡範圍，不會直接停止執行業務。 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；未解說者應予申誡。 經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏；違反者應予申誡，不能因為涉及秘密就誤認為停止執行業務。 三、停止執行業務：違法報酬與申誡累積 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬。經紀人員違反規定收取差價或其他報酬，應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分。這是行政懲戒，不是罰鍰，也不是刑罰；選項寫「申誡」、「處三萬元以上十五萬元以下罰鍰」或「一年以下有期徒刑」，都不正確。 已收取的差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。選項只寫「加計利息後返還」，漏掉「加倍」，就是錯的。返還義務與停止執行業務處分要分別判斷。 另一條停止執行業務的途徑是受申誡處分三次，此時應另予六個月以上三年以下停止執行業務。第三次申誡不會直接導致廢止證書。 四、廢止證書：懲戒累積與資格喪失分開判斷 受停止執行業務處分累計達五年以上者，廢止其經紀人員證書或證明。單次停止執行業務最長三年，累計五年是廢止門檻，兩者不矛盾：三年是單次處分上限，五年是歷次處分相加的結果。選項寫「累計三年」、「四年」或「六年」都錯。 經紀人員另有資格限制。受監護或輔助宣告尚未撤銷、受破產宣告尚未復權等情形，屬法定消極資格事由，經紀人員有這些情形時，依法撤銷或廢止其證書。這是資格不符的處理，不是懲戒，所以不必等到申誡三次或停止執行業務累計五年，也不是「予以申誡」。 受監護宣告者為無行為能力人，不得繼續充任經紀人，因此「經紀人受監護宣告成為無行為能力人，應廢止其經紀人證書」是正確敘述。破產宣告則要注意「尚未復權」的要件，不宜一概說成喪失行為能力。 五、兼任經紀業負責人：經紀業另走限期改善程序 公司董事長屬公司負責人。經紀人兼任仲介公司董事長，嗣後受監護宣告時，要分別處理兩個層面： 層面處理方式 個人的經紀人資格不得繼續充任經紀人，依法撤銷或廢止其證書；不是申誡 經紀業（公司）主管機關命其限期改善；逾期未改善者，廢止其許可，並通知公司或商業登記主管機關廢止其登記 不能把負責人個人受監護宣告直接推論為公司許可立即遭廢止。公司可以在期限內更換負責人來改善。 六、證書制度、獎懲機關與賠償責任 經紀人考試及格者，應具備一年以上經紀營業員經驗，才能向直轄市或縣（市）政府請領經紀人證書，不是向考試院考選部請領。 經紀人證書有效期限為四年。期滿時，應檢附四年內在中央主管機關認可之機構、團體完成專業訓練三十個小時以上的證明文件，向直轄市或縣（市）政府辦理換證。選項寫「二十個小時」或「向中央主管機關指定之機構、團體辦理換證」都錯。 經紀人員的懲戒事件，由直轄市或縣（市）主管機關設置的經紀人員獎懲委員會處理，不是由中央主管機關設置。 經紀人員執行業務，因故意或過失不法侵害交易當事人致其受有損害者，經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。受懲戒不代表民事賠償責任因此免除。 常考陷阱 「未經所屬經紀業同意為他經紀業執業，應予六個月以上三年以下停止執行業務」或「處罰鍰」：錯，應予申誡。 「收取差價或其他報酬，應予申誡」：錯，直接停止執行業務六個月以上三年以下。 「收取差價，處罰鍰或有期徒刑」：錯，對經紀人員是停止執行業務的懲戒。 「未解說說明書、未簽章或無故洩密，應停止執行業務」：錯，這些都屬申誡。 「已收取之差價加計利息後返還」：錯，漏了「加倍」。 「受申誡三次，廢止證書」：錯，申誡三次是另予停止執行業務。 「停止執行業務累計三年（或四年、六年）以上，廢止證書」：錯，門檻是累計五年以上。 「中央主管機關設置獎懲委員會」：錯，由直轄市或縣（市）主管機關設置。 「受監護宣告者得繼續充任經紀人」或「應予申誡」：錯，屬資格喪失，應撤銷或廢止證書，不是懲戒。 「董事長受監護宣告，主管機關應廢止公司許可」：錯，應先命限期改善，逾期未改善才廢止許可並通知廢止登記。 「向考選部請領證書」、「換證二十小時」、「向中央指定機構換證」：錯，向直轄市或縣（市）政府辦理，換證專業訓練三十小時以上。 記憶口訣 「兼業、簽章、解說、洩密記申誡；收差價，停業六月到三年；三誡再停、五年廢證。」 「差價加息要加倍；監護宣告證書廢，公司先改善再廢；四年換證三十時，地方政府辦獎懲。」