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學習重點 熟記《不動產經紀業管理條例》第22條所列六類「經紀業應指派經紀人簽章」的文件，以及適用前提：不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，委由經紀業仲介或代銷。 掌握代銷業務的例外：經營代銷業務者，不適用「出租、出售委託契約書」及「承租、承購要約書」的簽章規定。廣告稿、定金收據、說明書及租賃、買賣契約書仍須簽章。 精確辨認法定文件名稱。「出租、出售委託契約書」與「承租、承購要約書」都在列舉之內；「承租、承購委託契約書」則不在列舉之內。 區分不動產說明書上經紀人、委託人及交易相對人的簽章時點與作用。 能以申論方式說明經紀人於出售委託契約書簽章的立法目的：確認專業責任、確保交易安全、保護委託人權益。 核心觀念 一、適用前提與簽章主體 依第22條，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷，法定文件應由經紀業指派經紀人簽章。作答時應同時掌握三件事：交易類型、文件種類、簽章主體。 簽章主體是經紀人，也就是具有經紀人證書並經登錄者，不能以經紀營業員簽章代替。經紀業的責任在於「指派」；經紀人則以簽章對法定文件負專業責任。 本條規範的是交易過程中的文件。經紀業向主管機關申請經營許可時的應備文件，不在本條範圍內，不能套用指派經紀人簽章的規定。 二、六類法定簽章文件與代銷例外 法定文件仲介業務代銷業務 一、不動產出租、出售委託契約書應簽章不適用 二、不動產承租、承購要約書應簽章不適用 三、定金收據應簽章應簽章 四、不動產廣告稿應簽章應簽章 五、不動產說明書應簽章應簽章 六、不動產租賃、買賣契約書應簽章應簽章 代銷業者是受起造人或建築業者委託，代理銷售不動產，並不是受屋主委託出租、出售，也不涉及替買方或承租方轉交要約。因此，第一款委託契約書及第二款要約書，於代銷業務不適用。不過，對外刊登的廣告稿、收受的定金收據、提供解說的說明書及成交後的租賃、買賣契約書，代銷業務仍須由經紀人簽章。 選擇題最常見的考法是：在選項中放入「出租、出售委託契約書」，詢問代銷業務「不適用」哪一項，或代銷「應簽章」的敘述哪一項錯誤。兩種問法都應選出委託契約書。 申論作答順序：先寫第22條的適用前提，即「買賣、互易、租賃或代理銷售，委由經紀業仲介或代銷」；再完整列出六款文件，並說明應由經紀業指派經紀人簽章；最後補充代銷例外，即第一款、第二款於經營代銷業務者不適用。 三、委託契約書與要約書的辨認 文件名稱是否屬第22條列舉說明 不動產出租、出售委託契約書是出租人、出賣人委託經紀業辦理出租或出售 不動產承租、承購要約書是承租人、承購人向對方提出交易條件的要約 不動產承租、承購委託契約書否法條未列舉，不屬本條法定簽章文件 判斷關鍵是「交易方向」與「文件性質」要一併看。賣方、出租方對應委託契約書；買方、承租方對應要約書。只要看到「承租、承購＋委託契約書」的組合，就不是法定列舉文件。 四、不動產說明書的三種簽章 簽章者時點與規定 經紀人說明書是第22條列舉文件，應由經紀業指派經紀人簽章。 委託人經紀人員在執行業務過程中，應以說明書向與委託人交易的相對人解說；說明書於提供解說前，應經委託人簽章（第23條）。 交易相對人雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在說明書上簽章（第24條）。 依第24條，交付相對人的說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，具有契約上的效力，不只是參考資料。 注意用語的差別：負責「解說」的是經紀人員，包括經紀人與經紀營業員；負責在法定文件上「簽章」，以及簽約時「交付說明書」的，則是經紀人。 五、出售委託契約書由經紀人簽章的立法目的 仲介業受託出售不動產時，應指派經紀人於出售委託契約書上簽章。其立法目的可以從三個面向說明： 確認經紀人專業責任：經紀人須經國家考試及格並領有證書。透過簽章，可以明確由哪一位經紀人負責該件委託業務，使其專業資格和實際執業互相連結，責任歸屬清楚，也方便日後追究責任。 確保交易安全：委託契約書會約定委託價格、委託期間、服務報酬、雙方權利義務等重要事項。由具專業的經紀人審視並簽章，可以讓契約內容合法、明確，減少交易糾紛。 保護委託人權益：委託人多半欠缺專業知識，簽章能促使經紀人盡注意義務及說明義務。如果因執業疏失造成損害，委託人也有明確的求償對象，可以向經紀業及經紀人主張責任。 申論結語示例：「藉由經紀人於出售委託契約書簽章，確認承辦經紀人之專業責任與責任歸屬，促其審慎執行受託業務，以確保不動產交易安全，並保障委託人權益。」 常考陷阱 代銷例外的範圍判斷錯誤：代銷只排除委託契約書與要約書。廣告稿、定金收據、說明書、租賃或買賣契約書，代銷業務仍須經紀人簽章。選項寫「代銷應簽章之文件包括出租、出售委託契約書」是錯誤的。 「承租、承購委託契約書」混入選項：法條寫的是「承租、承購要約書」及「出租、出售委託契約書」。把兩者拼接成「承租、承購委託契約書」，就不屬法定簽章文件。 把申請經營許可文件當作簽章文件：「向主管機關申請許可之應備文件，應由經紀業指派經紀人簽章」的敘述錯誤，第22條只規範交易文件。 以為只有契約書才要簽章：定金收據、不動產廣告稿也是法定簽章文件，常被設計成「不屬簽章文件」的錯誤選項。 說明書簽章時點對調：委託人在「提供解說前」簽章；相對人在「簽訂租賃或買賣契約書時」簽章。這兩句敘述本身都正確，不要誤判為錯誤選項。 以經紀營業員代替經紀人簽章：第22條明定由經紀人簽章，經紀營業員不能代替。 把立法目的寫成保證成交或保障經紀業收益：簽章的目的在於專業責任、交易安全與委託人權益保障。 記憶口訣 「委、要、定、廣、說、契；代銷去頭二。」委：出租、出售委託契約書；要：承租、承購要約書；定：定金收據；廣：不動產廣告稿；說：不動產說明書；契：租賃、買賣契約書。「代銷去頭二」指代銷不適用第一款委託契約書、第二款要約書，後四款照樣要簽。 「賣方委託、買方要約。」出租、出售配委託契約書，承租、承購配要約書，看到「承購委託契約書」就是陷阱。 「解說前，委託人簽；簽約時，相對人簽；說明書本身，經紀人簽。」