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學習重點 「經紀人員」包含經紀人與經紀營業員。考試及格、領有證書（證明）、依法執業，是三個不同層次。 經紀人須考試及格，加上「一年以上營業員經驗」才能領證。證書效期四年，換證須三十小時以上專業訓練。營業員訓練不得少於三十小時。 經紀人「執行」業務，營業員「協助」經紀人執行業務。營業處所至少應置經紀人一人，六類重要交易文件限由經紀人簽章。 經紀業不得僱用未具經紀人員資格者從事仲介或代銷業務，違者處經紀業新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。 分清處罰對象：「停止營業」針對經紀業，「停止執行業務」針對經紀人員。另須熟悉經紀業開業要件與開始營業期限。 核心觀念 一、經紀人員的定義與職務區分 依不動產經紀業管理條例第4條，經紀人員指經紀人或經紀營業員： 經紀人的職務是執行仲介或代銷業務。 經紀營業員的職務是協助經紀人執行仲介或代銷業務。 申論題問「何謂經紀人員」時，應寫出兩者的定義、取得資格的方式，以及各自的職務。 比較項目經紀人經紀營業員 法定職務執行仲介或代銷業務協助經紀人執行仲介或代銷業務 充任資格經紀人考試及格，具一年以上經紀營業員經驗，向直轄市或縣（市）政府請領經紀人證書經營業員訓練合格或經紀人考試及格，向中央主管機關指定之機構、團體登錄，並領有經紀營業員證明 訓練／換證證書效期四年，期滿應檢附四年內完成專業訓練三十個小時以上之證明換證營業員訓練時數不得少於三十個小時 營業處所配置每一營業處所至少應置一人不能替代法定應置的經紀人 重要文件簽章由經紀業指派經紀人簽章不得代經紀人簽章 二、經紀人的資格與證書 經不動產經紀人考試及格者，還須具備一年以上經紀營業員經驗，才能向直轄市或縣（市）政府請領經紀人證書。因此，剛考取經紀人考試的人尚未取得經紀人資格。 經紀人證書有效期限為四年。期滿時，應檢附四年內完成專業訓練三十個小時以上的證明文件，向直轄市或縣（市）政府辦理換證。 三、經紀營業員的資格 取得經紀營業員資格有兩個前提，缺一不可： 經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦的經紀營業員訓練合格，或經紀人考試及格。 向中央主管機關指定之機構、團體登錄，並領有經紀營業員證明。 經紀營業員訓練不得少於三十個小時。只參加課程或只考試及格，而未辦理登錄、領證者，尚不具經紀人員資格。 四、消極資格的適用對象 「曾經營經紀業，經主管機關撤銷或廢止許可，自撤銷或廢止之日起未滿一定年限」這項限制，是申請經營經紀業的消極資格，不是充任經紀人員的限制。 選項若寫成「曾經營經紀業遭撤銷或廢止許可，未滿若干年者不得充任經紀人員」，錯在把經紀業的限制套用到經紀人員身上。 五、專任義務與禁止僱用未具資格者 專任義務：經紀人員應專任一經紀業，不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限。 禁止僱用：依第17條，經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。這項規定沒有例外，下列情形都不能補足法定資格： 在公司工作多年、表現良好。 業務需要、營業處所缺人。 已簽訂專任契約。 六、營業處所應置經紀人與經紀人簽章文件 經紀業設立的營業處所，至少應置經紀人一人。營業處所的經紀營業員數每逾二十名時，應增設經紀人一人。 下列文件應由經紀業指派經紀人簽章，不得由營業員為之： 不動產出租、出售委託契約書。 不動產承租、承購要約書。 定金收據。 不動產廣告稿。 不動產說明書。 不動產租賃、買賣契約書。 案例判斷：某營業處所的經紀人離職，經紀業改由剛考取經紀人考試、尚未領證的人承辦仲介業務，並由其在委託銷售契約書上簽章。此時經紀業同時違反三項規定： 營業處所至少應置經紀人一人。 委託契約書應由經紀人簽章。 不得僱用未具經紀人員資格者從事仲介業務。 七、違法僱用的處罰與處分主體 經紀業違反第17條，僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務，依第29條處經紀業新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。法定效果是罰鍰，不是直接廢止許可，也不是停止營業六個月。 處分主體要分清楚： 停止營業：對經紀業的處分。 停止執行業務：對經紀人員個人的處分。 「經紀業受停止執行業務處分累計達三次，廢止其經營許可」的寫法，主體與處分種類錯置，屬錯誤敘述。 八、經紀業開業要件與開始營業期限 申請許可：向主管機關申請經營許可。申請人不得有法定消極資格情形（例如曾經營經紀業經撤銷或廢止許可未滿法定年限者）。 辦理登記：經許可後，辦妥公司登記或商業登記。 入會與保證金：加入登記所在地的同業公會，並繳存營業保證金。 人員配置：營業處所依法配置經紀人。 開始營業期限：經紀業應於辦妥公司登記或商業登記後六個月內開始營業。逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。有正當理由者，得申請展延一次，期限以三個月為限。 其他執業規範： 經營仲介業務者，應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處。 廣告及銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱。 經紀人員執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易的相對人解說。 常考陷阱 「考試及格即可領經紀人證書」或「半年經驗即可」：須具備一年以上經紀營業員經驗。 「經紀人證書效期三年」：效期為四年，換證須四年內完成三十個小時以上專業訓練。 「營業員訓練不得少於三十小時」：此為正確敘述，不要誤判為錯誤。 「曾經營經紀業遭撤銷、廢止許可未滿若干年，不得充任經紀人員」：這是申請經營經紀業的消極資格，不是經紀人員的充任限制。 「資深員工、業務需要、簽專任約即可僱用無資格者」：禁止僱用的規定沒有任何例外。 「經紀人員應專任一經紀業，但經所屬經紀業同意者可為他經紀業執行業務」：此為正確敘述。 「剛考取經紀人考試的人可當營業處所的經紀人並簽章」：未領經紀人證書，不能充當應置的經紀人，也不能簽章。 「違法僱用處三萬至十五萬元」「廢止許可」「停業六個月」：正確為處經紀業六萬元以上三十萬元以下罰鍰。 「經紀業受停止執行業務處分累計三次廢止許可」：停止執行業務是對經紀人員的處分，主體錯置。 記憶口訣 「考後一年才領證，證效四年三十換；營員受訓三十起。」經紀人考試及格後須一年以上營業員經驗才能領證；證書效期四年，換證須三十小時以上訓練；營業員訓練不得少於三十小時。 「委、要、定、廣、說、契，經紀人來簽。」六類文件限由經紀人簽章。 「無格僱用六到三十；停業罰業、停執罰人。」違法僱用處經紀業六萬至三十萬元罰鍰；停止營業是對經紀業的處分，停止執行業務是對經紀人員的處分。 「登記六月開門，展延一次三月。」辦妥公司或商業登記後六個月內開始營業，展延以一次、三個月為限。