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學習重點 經紀人員執行仲介或代銷業務，因故意或過失致交易當事人受損害時，經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。 區分兩個問題：「誰應負損害賠償責任」與「受害人何時可向全國聯合會請求代償」。兩者的要件與法律效果不同。 代償須先具備三種程序依據之一：執行名義、仲裁成立、基金管理委員會決議支付。請求對象是同業公會全國聯合會，金額以該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額為限，法定用語為代為賠償。 申論要串聯不動產說明書的文件依據、內容規範、簽章、解說、交付及契約效力，最後回到連帶賠償責任。 核心觀念 一、經紀業與經紀人員的連帶賠償責任 依不動產經紀業管理條例第26條，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失，致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。判斷時依序確認以下四點： 是否在執行仲介或代銷業務。 經紀人員是否有故意或過失。 交易當事人是否受有損害。 業務行為與損害之間是否具有因果關係。 「故意或過失」擇一即可，不是只有故意造成損害才須賠償。題目只要表明經紀人員執行業務時因過失致交易當事人受損害，就應判斷為經紀業與經紀人員負連帶賠償責任。受害人不必另外證明經紀業本身有可歸責事由。 連帶賠償的意義如下： 受害人得向經紀業或經紀人員其中一方請求，也得向雙方請求，可以請求全部或一部賠償。 同一損害不能重複受償。 不是雙方各負一半，也不必先向經紀人員求償才能向經紀業請求。 同條另有一種情形：因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。這是經紀業對委託人的履約責任。「可歸責於經紀業」只是這種情形的要件，不能移作經紀人員業務侵害連帶責任的額外要件。反之，若是不可歸責於經紀業之事由而不能履行，經紀業不負此項賠償責任，受害人也就無從據此請求代償。 二、營業保證基金代為賠償的請求條件 經紀業依法應負賠償責任，並不表示受害人只要主張受有損害，就能立即由基金支付。依第26條，受害人須具備下列任一程序依據： 取得執行名義。 經仲裁成立。 經營業保證基金管理委員會決議支付。 具備其中之一後，受害人得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償。作答時注意以下幾點： 三種程序依據擇一即可，不必全部完成。 法條沒有把「先對經紀業強制執行而無效果」列為必要條件。 執行名義不宜限縮為法院確定判決。 代償上限以該經紀業繳存及提供擔保的總額為準，不能動用全部基金無限制填補個別受害人的損害。 能請求代償的前提，是經紀業依法應負賠償責任，典型情形就是經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害。以下情形都不屬於代償範圍： 非經紀業而經營仲介或代銷業務。 不可歸責於經紀業而不能履約。 只是違反某項行政義務，卻未形成法定賠償責任。 比較項目連帶賠償全國聯合會代為賠償 主要問題損害發生後由誰負責受害人如何透過營業保證基金取得賠償 請求對象經紀業與經紀人員仲介或代銷經紀業同業公會全國聯合會 判斷重點執行業務、故意或過失、損害及因果關係經紀業應負賠償責任，並具備執行名義、仲裁成立或基金管理委員會決議支付之一 金額觀念依法應賠償的損害以該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額為限 三、不動產說明書的文件依據、內容、簽章與解說 依第22條第1項，不動產的買賣、互易、租賃或代理銷售委由經紀業仲介或代銷時，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章： 不動產出租、出售委託契約書。 不動產承租、承購要約書。 定金收據。 不動產廣告稿。 不動產說明書。 不動產租賃、買賣契約書。 其中第1款與第2款，經營代銷業務者不適用。 依第22條第3項，不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。說明書的內容受法定規範拘束，經紀業不能任意增刪，也不能自行決定全部內容。 整個作業流程應結合第22條至第24條理解，並區分經紀人、委託人及交易相對人三者的角色與簽章時點。 階段義務人與重點 製作文件說明書由經紀業指派經紀人簽章，經紀營業員不能取代。 提供解說前說明書應先經委託人簽章。 執行業務過程中經紀人員應以不動產說明書，向與委託人交易之相對人解說。 簽訂租賃或買賣契約書時經紀人應將說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在說明書上簽章。 法律效果該說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。 以賣方委託仲介出售房屋為例：委託人是賣方，交易相對人是買方。流程如下： 說明書先由賣方簽章。 經紀人員以說明書向買方解說。 雙方簽約時，經紀人將說明書交付買方，由買方簽章。 此後說明書成為買賣契約書的一部分，不是僅供參考的資料。 解說對象不是委託出售的賣方。 如經紀人員在說明書的製作、解說或交付過程中未盡義務，因故意或過失致交易當事人受損害，依第26條由經紀業與經紀人員負連帶賠償責任。受害人具備執行名義、仲裁成立或基金管理委員會決議支付之一後，可在該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向全國聯合會請求代為賠償。申論時要交代義務違反與損害之間的關聯，不能只寫「文件有缺失就一定賠償」。 常考陷阱 「由經紀人員單獨賠償」或「由經紀業單獨賠償」：經紀人員執行業務因故意或過失致交易當事人受損害時，正確答案是經紀業與經紀人員負連帶賠償責任。 「經紀業以有可歸責事由為限，始負連帶賠償責任」：這是把「可歸責於經紀業而不能履行委託契約」的要件，錯誤套到經紀人員業務侵害的連帶責任。 「不可歸責於經紀業之事由不能履行，致委託人受損害，可請求代償」：不可歸責時經紀業不負賠償責任，就沒有代償的基礎。看到「不可歸責」就排除。 「未揭示報酬標準及收取方式，致受託人受損害，可請求代償」：違反揭示義務本身並不等於代償要件。而且受託人就是經紀業自己，不是受害人，身分也錯置。 「非經紀業經營仲介或代銷，受害人也可向全國聯合會請求」：代償以合法經紀業繳存的營業保證金為基礎，非經紀業者未繳存保證金，不適用。 預為賠償、連帶賠償、不真正連帶賠償：受害人向全國聯合會請求的法定用語是代為賠償。「連帶」是經紀業與經紀人員之間的責任型態，不是全國聯合會的責任。 「三種程序依據須全部具備」或「必須先強制執行無效果」：三者擇一即可。 「代償金額不受限制」：以該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額為限。 「說明書向委託人解說」或「說明書只須買方簽章」：解說對象是交易相對人。簽章分三層：經紀人簽章、解說前委託人簽章、簽約交付時相對人簽章。 「說明書僅供參考」：依法交付並經相對人簽章後，說明書視為租賃或買賣契約書的一部分。 記憶口訣 業務故過致損害，業與人員連帶賠；執名、仲裁、決議付，限額之內全聯代。 說明書：經紀人簽、委託先簽；人員解說、相對人聽；簽約交付、相對人簽，視為契約一部分。