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學習重點 掌握公平交易法第14條聯合行為的三大判斷重點：競爭事業、合意約束、足以影響市場功能。 辨認共同訂定服務報酬、限制交易對象及聯賣專賣期等不動產經紀業常見的聯合行為態樣。 理解合意不限於書面契約，主管機關得依相當依據推定，但不能只因價格一致就直接認定。 區分聯合行為、結合、獨占、杯葛、不實廣告及欺罔或顯失公平，並記住聯賣共同約束行為由公平交易委員會監督。 核心觀念 一、聯合行為的定義與構成要件 公平交易法第14條所稱聯合行為，是指事業以契約、協議或其他方式之合意，與有競爭關係之他事業，共同決定商品或服務之價格，或限制數量、技術、產品、設備、交易對象、交易地區等，相互約束事業活動之行為。其範圍以同一產銷階段之事業間，足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能者為限。 判斷要件內容與作答關鍵 主體：競爭事業須有二以上事業，彼此具有競爭關係，且位於同一產銷階段。例如同一地區彼此爭取委託案件的不動產仲介業者。 行為：合意約束透過契約、協議或其他方式形成合意，共同決定價格，或限制交易對象、交易地區等事業活動，減少各自獨立競爭的空間。 效果：影響市場功能共同約束須足以影響生產、商品交易或服務供需之市場功能。不能只看到業者合作，就省略此項判斷。 「足以影響」不以已經造成實際損害為必要；但也不能認為只要兩家業者有約定，就當然符合全部要件。解題時應依序確認競爭關係、合意約束及市場影響。 二、合意的形式與推定 聯合行為的合意不限於正式簽約。其他方式之合意，是指契約、協議以外的意思聯絡，不問有無法律拘束力，只要事實上足以導致共同行為，仍可能成立。因此，沒有書面文件、約定不能透過訴訟強制履行，都不是當然排除聯合行為的理由。 事業間的合意，得依市場狀況、商品或服務特性、成本及利潤考量、事業行為之經濟合理性等相當依據推定之。主管機關不必一定取得業者簽名的協議書，才能認定存在合意。 不過，推定仍須有相當依據。多家業者收費接近或採取類似行動，並不代表一定存在意思聯絡，仍應綜合相關事證判斷。 三、不動產經紀業的價格與交易條件約束 不動產仲介提供的是服務，因此服務報酬也屬聯合行為規範中的價格。具競爭關係的仲介業者協議對成交的買賣或租賃案件一律收取固定報酬，或共同訂定收費標準、限制報酬調整，都是共同決定服務價格的典型態樣；符合市場影響要件時，構成聯合行為。 聯合行為也不限於價格。業者共同決定交易對象、劃分交易地區，或共同約束收取斡旋金的票期，使票期趨於一致，均限制了原本應由各業者獨立決定的服務條件。判斷關鍵在於有無共同約束競爭活動，而非約定是否直接涉及服務費金額。 四、聯賣中的排除參與與專賣期限制 房屋聯賣本身不當然等於違法聯合行為；應檢查參與業者是否藉合作共同限制競爭，以及是否足以影響市場功能。常見應辨認的約束包括： 協議拒絕其他業者參與聯賣：涉及共同限制交易對象、排除其他業者參與競爭，屬違法聯合行為態樣。 共同約束專任委託契約期間：使委託人在業者未積極撮合時，仍因契約限制而無法另行委託其他業者，妨礙服務競爭，屬聯合行為。 共同賦予物件開發方一定專賣期：使其他聯賣業者即使已找到交易相對人，仍因專賣權限制而無法成交，屬聯合行為規範的共同約束。 以上重點都是業者間共同訂定限制。個別業者與委託人約定專任委託期間，不能僅憑該約定，就直接認定存在競爭業者間的聯合行為。 涉及聯賣共同約束的公平交易法問題，其監督管理機關為公平交易委員會。不能因為交易標的是不動產，就改選內政部所屬不動產業務機關，也不是法務部或經濟部商業司。 五、聯合行為與其他行為的區別 行為類型辨認線索與聯合行為的區別 聯合行為競爭業者協議統一收費、限制交易對象或共同約束服務條件。重點是競爭者以合意相互約束事業活動，且足以影響市場功能。 結合事業直接或間接控制他事業的業務經營或人事任免。屬結合的法定態樣，不能把「控制他事業」當作聯合行為。 獨占單一事業在特定市場處於無競爭狀態或具壓倒性地位。多家仲介協議固定報酬，是多數事業共同約束，不是獨占。 杯葛以損害特定事業為目的，促使他事業對其斷絕供給、購買或其他交易。重點在針對特定事業的斷絕交易；單純統一收費屬聯合，不是杯葛。 不實廣告宣稱長年為仲介服務第一品牌，卻無銷售數字或意見調查等客觀數據支持，有虛偽不實或引人錯誤情形。重點是廣告表示是否真實，與競爭業者間的合意無關。 仿冒表徵使用他人著名姓名、商號、標章等表徵，致與他人營業或服務混淆。屬不公平競爭中的仿冒問題，與共同約束無關。 欺罔或顯失公平其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為，屬概括補充規定。題幹已明確出現競爭業者「共同約束」時，應選聯合行為，不選此概括條款。 常考陷阱 「主管機關不得以相當依據推定合意」：錯誤。第14條明定得以相當依據推定；但不是毫無依據即可推定。 「只有書面契約才算合意」：錯誤。協議及其他方式的意思聯絡也可能成立，不以具有法律拘束力為必要。 「只有聯合漲價才受規範」：錯誤。統一固定報酬、限制報酬調整、約束斡旋金票期、拒絕他業者參與聯賣、限制交易對象及地區，均屬聯合行為態樣。 「聯合行為必須已造成市場損害」：錯誤。法定門檻是足以影響市場功能；也不能反過來完全忽略市場影響要件。 「直接或間接控制他事業經營就是聯合行為」：錯誤。這是結合的態樣，應與競爭者間的合意約束區分。 「不實的第一品牌廣告也是聯合行為」：錯誤。廣告不實與業者共同約束是不同問題，題幹沒有競爭業者間的合意，不能套用聯合行為。 「共同約束專任期間屬欺罔或顯失公平」：錯誤。只要是競爭業者「共同」約束交易條件，應優先判斷為聯合行為。 「專賣期是契約問題，所以由不動產業務機關管」：錯誤。競爭業者共同設定專賣限制、妨礙其他業者成交，屬公平交易法聯合行為，由公平交易委員會監督。 記憶口訣 「同階競爭有合意，共同約束看市場。」同一產銷階段、具競爭關係、存在合意、相互約束，最後確認是否足以影響市場功能。 「聯賣查共同，控制辨結合，廣告看真實，監督找公平。」先抓行為特徵，再選法律類型與主管機關。