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學習重點 掌握公平交易法第21條：廣告不只不能造假，也不能利用文字、圖片或整體呈現，使消費者對足以影響交易決定的事項產生錯誤認知。 辨識不動產廣告常見違法態樣：公共設施與實際用途不符、非住宅建案包裝成住宅、專業證照與成交實績失真。 區別第21條廣告不實、第25條欺罔或顯失公平，以及不動產經紀業管理條例、消費者保護規範所管的事項，避免看到不當銷售行為就一律選第21條。 申論題須先判斷違法，再說明民事救濟：除去防止侵害、損害賠償、故意侵害的加重賠償、請求權時效及判決書登報；行政檢舉與民事求償應分開寫。 核心觀念 一、公平交易法第21條的規範範圍 事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知的方法，對於與商品相關而足以影響交易決定的事項，為虛偽不實或引人錯誤的表示或表徵。所稱事項包括價格、數量、品質、內容、用途、使用方法等，以及其他具有招徠效果的相關事項；這些規定於事業的服務亦準用，因此仲介、代銷、驗屋等服務廣告同樣受規範。 「虛偽不實」重在表示內容與事實不符；「引人錯誤」則重在整體表示足以使交易相對人產生錯誤認知。判斷時應觀察文字、圖片、配置圖及註記共同形成的整體印象，不能只挑出某個字句辯稱屬實。 廣告不限報紙或傳單，售屋網站、網頁、公司窗戶張貼的成交資訊，都屬使公眾得知的方法。宣傳內容也不限房屋本身，人員專業資格、服務品質與成交實績，只要足以影響消費者選擇，均在規範範圍內。 二、公共設施廣告：名稱、圖像與實際用途應一致 廣告宣稱有泳池，實際竣工圖或交屋現況卻是景觀水池，會使消費者對設施功能及使用利益產生錯誤認知，構成廣告不實。景觀水池不能因外觀有水，就宣稱為可供游泳的泳池；標示「35米」等規格，更強化了錯誤印象。 使用其他飯店的無邊際泳池照片，搭配文字使人以為建案將提供相同或相近設施，同樣屬引人錯誤；不能僅以照片「僅供示意」便當然免責。 三、土地使用分區：不可用住宅包裝掩蓋用途限制 對於乙種工業區、科技工業區、科技商務專用區等非住宅使用分區的建案，廣告若使用一般住宅用語、住宅圖示，或可供住家使用的傢俱配置參考圖，使消費者誤認可合法作住宅使用，即構成第21條的引人錯誤廣告。 判斷關鍵是廣告傳達的用途，是否符合該建案依法得使用的用途。即使沒有直接寫出「住宅」二字，臥室、客廳、家庭生活等圖像仍傳達居住意象，不能以「僅供參考」脫免。 四、專業資格、成交實績與區位描述 廣告事項結論判斷重點 宣稱驗屋人員有專業證照，但證照與驗屋業務無關屬第21條不實廣告雖確有證照，但以無關證照營造具驗屋專業的印象，屬引人錯誤。 張貼多筆「賀成交」，部分並非該公司成交屬第21條不實廣告成交實績涉及服務能力與經驗，具招徠效果，誇大即屬不實。 售屋廣告標示「近捷運站」不當然違法一般區位描述，未顯示與事實明顯不符時，不能僅因用「近」字就認定不實。 五、第21條與其他規範的區別 不動產經紀業者的廣告，實務上依內容分工處理：涉及服務品質、企業形象、行銷策略等內容的虛偽不實或引人錯誤廣告，應以公平交易法處理；其他情形則看行為違反的具體義務。 行為應適用的規範 經紀業就服務品質、企業形象、行銷策略為不實廣告公平交易法（第21條） 加盟店未於廣告、市招及名片等明顯處標明加盟店或加盟經營字樣不動產經紀業管理條例 經紀業與委託人簽訂委託契約後，刊登的廣告及銷售內容與事實不符不動產經紀業管理條例（該條例明定廣告及銷售內容應與事實相符） 未依成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項製作契約書定型化契約及消費者保護相關規範，非公平交易法 要求購屋人先付定金，才提供契約書攜回審閱屬公平交易法第25條「足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為」，並涉及契約審閱權；不是第21條廣告不實 作答時先問：「這個行為是不是對外為虛偽不實或引人錯誤的表示？」若核心在於剝奪契約審閱機會、契約內容不合規定或經紀業標示義務，就不屬第21條。 六、泳池廣告不實的申論：違法與救濟 先認定違法：建商以泳池文字及無邊際泳池照片招徠購屋，公共設施內容屬足以影響交易決定的事項；交屋時僅有景觀水池，廣告內容與實際不符，違反公平交易法第21條。 再說明買受人乙的民事權利： 除去、防止侵害（第29條）：事業違反公平交易法，致侵害他人權益者，被害人得請求除去之；有侵害之虞者，並得請求防止之。 損害賠償（第30條）：事業違法致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。乙應提出廣告、契約、竣工圖及交屋現況等證據，證明廣告不實、所受損害（如欠缺泳池致房屋價值減損）及因果關係。 故意侵害的加重賠償（第31條）：如為事業的故意行為，法院得依被害人請求，按侵害情節酌定損害額以上的賠償，但不得超過已證明損害額的三倍。侵害人因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該利益計算損害額。 時效（第32條）：損害賠償請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自行為時起逾十年者亦同。 判決書登報（第33條）：被害人向法院起訴時，得請求由侵害人負擔費用，將判決書內容登載新聞紙。 行政面：乙可向公平交易委員會檢舉，由公平會命建商停止、改正並處罰鍰。行政裁罰與民事賠償應分開說明：罰鍰歸國庫，不是交付乙的賠償；第21條也不會使買賣契約自動解除。 常考陷阱 「有證照就可以宣稱專業」：錯。證照須與所宣稱的服務相關，無關證照仍屬引人錯誤。 「傢俱配置圖只是參考，不會違法」：錯。非住宅分區建案以住家傢俱配置圖呈現，使人誤認可作住宅使用，即屬不實廣告。 「竣工圖是景觀水池，廣告寫泳池也沒關係」：錯。景觀用途與游泳用途不同。 「賀成交不是介紹商品，不受規範」：錯。成交實績涉及服務能力，具招徠效果，服務廣告準用第21條。 「標示近捷運站就是廣告不實」：錯。一般區位描述不當然違法，此類選項常是「不違反」的正解。 「先付定金才給契約審閱，屬第21條不實廣告」：錯。這是第25條顯失公平行為，不是對商品服務的不實表示。 「經紀業所有不實廣告都歸公平法」：錯。服務品質、企業形象、行銷策略類歸公平法；受託刊登廣告及銷售內容與事實不符、加盟標示，歸不動產經紀業管理條例。 「只要廣告不實就賠三倍」：錯。須事業故意、被害人請求、法院酌定；三倍是總額上限，並非另加三倍。 記憶口訣 「看文字、看圖片、看用途、看實績；誤導交易，二十一條。先付定金才給約，二十五條顯失公平。」 「品質形象行銷策略歸公平；受託廣告加盟標示歸經紀。」 「二九除防、三十求償；三一故意最高三倍，三二時效二與十，三三判決登報紙。」