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學習重點 掌握起造人的法定義務：提列公共基金、領得建造執照才能銷售、申請建造執照時檢附圖說及規約草約、召集第一次區分所有權人會議、辦理建物所有權第一次登記，以及移交共用部分與設施設備。 分清兩種執照的時間點：建造執照關係到銷售，以及圖說和規約草約的檢附；使用執照關係到公共基金的提列期間，以及繳交公庫代收證明的時點。 首次會議要分清區分所有權人會議與管理委員會會議，起造人負責召集的是前者。 共用設施設備移交要記住對象、期限、交付資料及會同檢測的程序。 法定停車空間等共用部分不得讓售給特定人，增加公共基金收入也不能作為例外理由。 核心觀念 一、銷售前提：先領得建造執照 依公寓大廈管理條例第五十八條，公寓大廈之起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。 判斷關鍵在於「已領得」建造執照。只提出申請，還不能銷售。 法律要求的是建造執照，不必等到領得使用執照才能銷售。 二、申請建造執照時：檢附詳細圖說及「規約草約」 依第五十六條，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附下列四種部分標示的詳細圖說及規約草約。設計變更時也要檢附。 專有部分：具有使用上獨立性，且為區分所有標的的部分。 共用部分：專有部分以外，以及不屬於專有部分的附屬建築物，供共同使用的部分。 約定專用部分：共用部分經約定，供特定區分所有權人使用。 約定共用部分：專有部分經約定，供共同使用。 規約草約經承受人簽署同意後，在區分所有權人會議訂定規約之前，視為規約。起造人在申請階段還沒有正式規約，所以法律要求檢附的是「規約草約」。 正確組合要記牢：申請建造執照＋四種部分標示之詳細圖說＋規約草約。以下兩種寫法都是錯的： 把文件寫成「規約」。 把時點改成「申請使用執照時」。 三、公共基金：起造人提列，申請使照時附繳交證明 依第十八條，起造人應就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，按工程造價一定比例或金額提列公共基金。 起造人應於申請使用執照時，提出繳交直轄市、縣（市）主管機關公庫代收的證明。之後由管理委員會或管理負責人成立公共基金專戶並報備，再由公庫代為撥付。 要分開判斷兩件事： 「一年內」指的是這筆基金要支應的管理維護期間，不是繳款的寬限期。 繳交公庫代收的證明，要在申請使用執照時就提出。 四、首次會議：起造人召集區分所有權人會議 依第二十八條，公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上，及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人，召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向主管機關報備。 兩項門檻（人數、比例）必須同時具備。在管理委員會成立或管理負責人推選出來之前，由起造人擔任公寓大廈的管理負責人。 比較項目區分所有權人會議管理委員會會議 參與主體區分所有權人管理委員 起造人的義務達雙半數門檻後三個月內召集非起造人的法定義務 與管理組織的關係會議目的是成立管理委員會或推選管理負責人管理委員會成立後的內部運作 五、建物所有權第一次登記 依第五十六條，公寓大廈之起造人或區分所有權人，應依使用執照所記載之用途及法定測繪規定，辦理建物所有權第一次登記。這也是公寓大廈管理條例明定的起造人義務，不要因為它屬於地政登記事項，就以為與本條例無關。 六、共用部分與設施設備的移交 依第五十七條，移交規定如下： 移交標的： 實體部分：共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備。 文件資料：設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說，以及水電、機械設施、消防及管線圖說。 期限：管理委員會成立，或管理負責人推選、指定後七日內。 程序：起造人應會同政府主管機關、管理委員會或管理負責人，現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認功能正常無誤後移交。 移交對象：管理委員會或管理負責人。 檢測不合格：功能無法正常者，由起造人負責修復。 七、共用部分不得讓售給特定人 依第五十八條，起造人或建築業者不得做下列行為： 將共用部分（包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備）讓售給特定人。 為區分所有權人以外的特定人設定專用使用權。 其他有損害區分所有權人權益的行為。 法律是直接禁止這些行為。動機再正當（例如增加公共基金收入），都不能讓違法的讓售變成合法。 常考陷阱 「規約草約」寫成「規約」：申請建造執照時應附的是規約草約，只差兩個字就是錯誤選項。 「申請建造執照」改成「申請使用執照」：四種部分的詳細圖說及規約草約，都在申請建造執照時檢附。 申請中就能銷售：必須已經領得建造執照，送件申請還不夠。 把一年當成繳款寬限期：一年是領得使照後的管理維護期間，繳交證明在申請使照時就要提出。 首次會議換成管理委員會會議：看到「所有權登記達法定比例後三個月內」，要確認召開的是區分所有權人會議。「召開管理委員會第一次會議」不是起造人的法定義務。 漏看雙半數門檻：區分所有權人人數及區分所有權比例，都要達半數以上。 誤以為首次登記不是起造人義務：依使用執照所記載用途及測繪規定辦理建物所有權第一次登記，屬於法定義務。 認為移交沒有期限或不必檢測：要在管理組織產生後七日內，會同主管機關現場檢測，確認功能正常後移交。 移交對象只寫管理委員會：管理負責人也是法定移交對象。 以籌措公共基金合理化停車空間讓售：法定停車空間屬於共用部分，不得讓售給特定人，這類選項一律判錯。 記憶口訣 「建照附草約，領照才銷售；使照附款證，一年管維護。」 「雙半三月開區會，組織成立七日交。」 雙半：區分所有權人人數與區分所有權比例都達半數以上。 區會：區分所有權人會議。 七日交：管理組織產生後七日內，會同檢測、確認功能正常後移交。 「法定空地、停車、防空，一律不賣特定人。」