阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 掌握預售屋契約的費用分配：接通自來水、電力所需的管線費及相關費用，由賣方負擔。 分清契約效力：廣告屬契約內容，個別磋商條款優先，臨時口頭告知不當然成為有效條款。 熟記權利移轉與交屋期限：使用執照核發後四個月內備妥文件申辦稅費及權利移轉登記；領得使用執照六個月內通知買方交屋。 辨別法定空地、屋頂突出物的使用限制，以及各種履約擔保的保障內容。 區分行政裁罰與民事效力：違反預售屋契約公告事項的裁罰，優先適用平均地權條例。 核心觀念 一、違反契約公告事項：裁罰優先適用平均地權條例 預售屋買賣定型化契約，應符合中央主管機關公告的應記載及不得記載事項。銷售預售屋者使用的契約違反公告規定，例如停車位位置、規格的契約記載不符要求，地方政府主管機關應優先依平均地權條例裁處罰鍰，不能因買方具有消費者身分，就直接選擇消費者保護法；也不是適用公平交易法或不動產經紀業管理條例。 但須區分兩個層次：行政裁罰的法律依據，與契約條款的民事效力並不相同。前者掌握平均地權條例的優先適用；後者仍須依消費者保護法等規定，判斷條款是否無效、公告事項是否構成契約內容。不可推論為預售屋交易完全排除消費者保護法。 二、自來水、電力接通費用由賣方負擔 接通自來水、電力的管線費，以及為完成接通所需的相關費用，均由賣方負擔。範圍包括安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等。 判斷重點是費用的用途，不是名稱。只要屬於接通自來水、電力所必要的管線及相關工程支出，就不能改以「設計費」「道路復原費」等名稱轉由買方支付，也不是雙方平均分攤或任意議定的項目。此處規範的是接通成本，勿與入住後實際使用的水電費混淆。 三、契約內容、廣告與審閱期間 廣告也是契約的一部分。賣方應確保廣告內容真實；預售屋廣告宣傳品及其所記載的建材設備表、房屋與停車位平面圖、位置示意圖，均為契約的一部分。因此，「廣告僅供參考」或以類似文字排除廣告效力的條款無效；約定買方必須繳回契約書的條款，也屬不得記載的內容而無效。 個別磋商條款優先於定型化契約條款。例如雙方確實個別磋商，給予買方二十日審閱期間，而預先印製的條款仍記載五日，應依二十日的約定處理；定型化條款牴觸個別磋商約定的部分無效。預售屋契約審閱期間不得少於五日，並非只能約定五日。 口頭告知不等於有效納入契約。定型化契約條款不限於書面，但未記載於定型化契約中的條款，企業經營者應向消費者明示其內容（明示顯有困難者，應以顯著方式公告），並經消費者同意，才成為契約內容。建商在簽約時突然口頭提出條件，買方未置可否，不能只憑買方後來簽署書面契約，就認定其同意該口頭條件，因此該口頭內容不構成有效的契約條款。 此外，條款即使經告知，仍須接受內容合法性的檢驗。「逾期繳款即視為違約，已繳價金全部不退」不能僅因曾經口頭提出就認為有效；仍須符合付款催告、解除契約及違約金等應記載事項的規範。 四、計價範圍、權利移轉與交屋期限 事項應掌握的規定 附屬建物計價除陽臺外，其餘附屬建物項目不得計入買賣價格。 所有權移轉申辦使用執照核發後四個月內，備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。 通知交屋賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。 期限題必須連同起算點與應辦事項一起記憶。四個月對應備妥文件、申辦稅費及權利移轉登記；六個月對應通知買方交屋。題目常把四個月改成三個月，或把「申辦登記」改寫為「登記完成」，都要能辨識為錯誤。 五、法定空地與屋頂的共有及使用限制 依預售屋買賣契約書範本，法定空地產權應登記為全體區分所有權人共有，不得讓售予特定人，亦不得為區分所有權人以外的特定人設定專用使用權。 這裡要分開判斷產權歸屬與使用安排。共有不代表任何情形都不能約定由特定區分所有權人專用，但專用安排必須符合相關法令及契約規範，且不能因此將共有產權出售給特定人。法定空地的專用使用權人，應依其使用面積按坪數增繳管理費，交予住戶管理委員會或管理負責人。 共同使用部分的屋頂突出物不得約定為專用。遇到屋頂使用題，應先確認標的是否屬依法不得約定專用的部分，不可將所有屋頂空間一概視為可以交由頂樓住戶專用。 六、履約擔保制度的類型與差異 預售屋買賣定型化契約應記載事項及不動產說明書（預售屋部分）均要求具備履約擔保制度。辨識時，先看交付信託的標的是什麼，再看由誰承擔何種義務，不能只看到「金融機構」或「信託」就作答。 類型辨識重點 不動產開發信託建商或起造人將建案土地及興建資金信託予金融機構或經政府許可的信託業者，執行履約管理；興建資金依工程進度專款專用。簽約時，賣方應提供信託證明文件或影本予買方。 價金信託將買方繳納的購屋價金交付信託，由受託機構管理，依信託約定專款專用。重點是價金管理，不當然保證完工或全額返還。 價金返還保證由金融機構負責承作，於賣方發生約定的不能履約情形時，負擔返還買方已繳價金的保證責任。 同業連帶擔保由符合規定的同業公司承諾連帶保證，於原賣方不能繼續興建時，依約承擔接續完成建案的責任。 最容易混淆的是兩種信託：土地加興建資金，指向不動產開發信託；買方繳納的購屋價金，指向價金信託。信託著重財產管理及資金運用控制，不能直接等同價金返還保證。 常考陷阱 「接通水電管線費由買方負擔、雙方平均分配或議定」：錯。管線費與相關接通工程費（設計、施工、道路開挖、復原、人員薪資）一律由賣方負擔。 「廣告僅供參考」「買方應繳回契約書」：這類條款無效，不能以契約文字排除買方依法享有的保障。 「書面定型化條款必定優於其他約定」：錯。確實經個別磋商的約定優先，牴觸部分的定型化條款無效。 「契約不限書面，口頭告知的條件也構成有效條款」：錯。未記載的條款須明示並經消費者同意；買方未置可否不等於同意，條款內容本身也須合法。 「使用執照核發後三個月內申辦移轉」：錯，應為四個月；另將六個月與通知交屋配對記憶。 「法定空地得讓售於特定人，或為區分所有權人以外之人設定專用使用權」：錯。法定空地應登記為全體區分所有權人共有。 「屋頂突出物可約定頂樓住戶專用」：錯。共同使用部分的屋頂突出物不得約定專用。 「看到土地及興建資金信託就選價金信託」：錯。土地加興建資金、依工程進度專款專用，是不動產開發信託。 「有信託就保證退還全部價金」：錯。須分辨信託管理與返還保證，不能混用保障效果。 「涉及消費者，一律優先依消保法罰鍰」：錯。預售屋契約違反公告事項，裁罰優先適用平均地權條例。 記憶口訣 「接通賣方付，四月辦移轉，六月通知交。」記住費用歸屬與兩個期限，並注意移轉規定是「申辦」。 「土地資金是開發，購屋價金看信託；退錢認保證，續建找同業。」依標的與擔保責任，區分履約擔保方式。 「空地全體有，突出不專用；契約違規罰，平均優先用。」